购房六大陷阱及对策

王希胜律师

日期: 2005


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9 E" u8 p$ C% A$ b) W" |! o" t2 l商品房买卖，金额大、周期长、主体复杂、涉及因素多，可设陷阱处多不胜数，也防不胜防。所以对购房者而言，最要紧的是选择实力强、信誉良好的发展商，其次才是认识和防范售房陷阱，但切不可拿了几大绝招便勇闯“敌阵”。
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    “只准结婚不准离”
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0 b7 s  t# o" ?2 S) v/ ^    此乃商品房买卖中的第一大陷阱。
3 Y1 h( J4 k  A    落不落订，主动权在购房者手中，落了订，你就不能不订预售契约，订了预售契约的那套房了，哪怕它一再“推迟婚期”，哪怕它“花容”变“麻面’。你就不能不交购房款。反正从落订那天开始，你就必须“娶”你定的那套房子了。
    对付这一陷阱的绝招就是“不见兔子不撒鹰”。这“兔子”又可分为“大兔子”和“小兔子”， “大兔子”是指现楼，而“小兔子”则是指商品房预售许可证。现楼好理解，为什么见到商品房预售许可证也能“撒鹰”呢?按照现行规定，发展商要想预售商品房，必须先把房子做到一定程度，再和银行签好协议，他的售房资金受到政府的控制，这样他才能领到商品房预售许可证。这就基本保证了你买的房子不会“烂尾”。
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) Z# Y' F1 [6 n+ Z# c/ N    “天上掉下大馅饼”
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    这是购房的第二大陷阱。比如“购房返租，以租金抵购房款”、 “购房送全屋家私”、 “购房送豪华装修”等等。这类“馅饼”，如购房返租，它建立在一系列假设上，要所购的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等、等等。只要有一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就灰飞烟灭；另一部分是拿你的钱作人情。

; j2 Z- {: O& ^2 D: [2 f+ j8 o/ H    “夹带走私”

    这个陷阱位列第三。不少发展商在与你签商品房预售契约时，同时塞给你一个“补充协议”。这个“补充协议”是发展商单方拟就好了的。许多购房者不知就里，“迷迷糊糊”地就签了，待发生纠纷时才知上当。对付发展商这一陷阱的绝招就是“只要大婆，不包二奶”。格式“契约”是国家主管机关制定的，兼顾了买卖双方的利益，在某些方面还对作为弱者的买方有所照顾。在签约时，购房者要坚持只签格式契约，如果一定要签补充协议，也必须是经双方协商、对自己比较有利的协议。
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* v9 v' j9 Q& I9 i    “门外风光不见了”

    为了促销，发展商常常吹嘘自己的楼盘环境如何优美、配套设施如何完善，但是这些又都没有写在合同上。到了交楼的时候，根本不是那么回事。有时盖房之时，你确实看到大片的花园绿地，等到你住进去以后，才发现窗外的绿地变作了工地。于是你明白了一个道理：世上也有眼见为虚的事。对付这一陷阱的绝招是“先去娘家探虚实”。发展商要建楼，就得先经过规划，规划方式多为“一次规划，分步实施”。在一次规划里，这个楼盘的绿学校、商贸等设施都已经规定得清清楚楚。所以，购房者在落订之前不妨先到规划部门去查询一下，那才真是眼见为实。
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3 c" ?# |# o; D# R4 N& g& g. [    “夹生饭煮了喂你吃”

6 h6 L" p) ?9 b9 X# v; B* I    发展商的房子看上去做好了，他就给你发出售楼通知书。其实，这房子的质量可能很不怎么样。根据国务院颁布的(城市房地产开发经营管理条例)的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。未经验收合格，等于是一锅夹生饭。但是根据契约自由、意思自治的原则，你收了楼，就视为对楼宇质量的认可。
) ?6 ^) |9 e0 ?, d$ D- L    对付这一陷阱的绝招书)、(住宅使用说明书》就是“不见体检证不办结婚证”。在收楼之前，先要发展商出示该项目经验收合格的文件，这些文件一般包括(住宅质量保证 (建筑工程质量认定书)、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证)等。证件齐全了，你再收楼也不迟。

, E, q' ^" A+ d" ~( B$ f    “趁黑推你入洞房”

    发展商往往先让你在收楼的文件上签好字，再给你一张条，叫你到物业管理处去拿钥匙。你进得房去，才发现玻璃门被打破了，电线被盗走了。你找物业管理处，他叫你去找发展商，你找发展商，他又说已不关他的事。
9 U  m  B) a% c. X4 V4 y3 {! l    对付这一陷阱的绝招就是“先相亲再迎亲”。签收楼文件之前，要在收楼文件上注明”室内情况尚不清楚”，使发展商无机可乘。有陷阱才会有防陷阱的“绝招”，但较之于把购房者都教成“武林高手”，更好的办法还是全社会如何设法减少、甚至消灭陷阱，让买房的人“俱开颜”，从而促进房地产业的快速发展，发展商也“俱开颜”。