十大症结易酿二手房买卖纠纷

王希胜律师

出处：新闻晨报  作者：沈凤丽

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    近两年来，随着上海房地产市场的活跃，二手房交易数量不断攀升，因买卖涉讼的情况也日益增多。昨天，上海市高级人民法院召开新闻发布会，公布了上海杨浦、宝山、浦东新区三区的二手房买卖审判情况，并归纳出了目前二手房买卖纠纷存在的十大症结。
2 i& O0 M5 l# B# C: U- V　　据统计，去年杨浦法院共受理二手房买卖纠纷案件395件，宝山法院111件，浦东新区363件，而仅今年上半年，宝山法院就受理了94件，浦东新区法院受理了310件，都已经达到各法院去年的总数。
　　各家法院在案件审结后，做了详细的分析和总结，昨天列出了目前二手房买卖存在的十大症结：
　　一、对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。
9 u2 f& @; y# k2 n　　二、不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同，但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解，只相信实际占有房屋。随着房价变动，问题就接踵而来。
　　三、卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺，全权委托，结果使中介公司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章。
- k6 w3 N# H7 w0 q) y  E# o+ v# V  k　　四、轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款，致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介，就难以全身而退，想不付钱很难。
　　五、错误选择中介公司。目前，上海市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖双方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款，钱房两空。
  F7 B" _$ S2 J7 }5 t　　六、相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。
　　七、对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款、办理过户外，还有一些后续问题，如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定，入住后就可能发生不必要的纠纷。
2 A1 Z- e6 |( x; ~, q! v* X　　八、轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后，买房者就往往指望通过熟人购买低价房。一些不法之徒便利用这种心理，虚构房源，施行骗术。
　　九、不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切，或是为了炒房，不到现场查看就签约，待要入住或转手时却发现，房屋要么另有主人，要么就存在瑕疵，不得不对簿公堂。
　　十、产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解，有的想享受他人的公积金贷款，便以他人名义购房，结果一些人见利忘义，违背当初约定，争夺房屋。
　　针对上述问题，法院提示市民一定要学会自我保护，避免纠纷，切记一定要摸清房屋权利状况；要实地仔细考查；要选好中介公司；要审慎授权委托；要亲自办理法定手续；要注重特别约定。