大连市城市综合大厦物业管理标准

茅泸居士

大连市城市综合大厦物业管理标准
大房局发［1998］87号
为加强我市商住写字楼、综合楼、办公楼、商场、体育场(以下简称大厦)的物业管理，提高大厦产，使其保值，根据国家、省、市有关法规，规章和规范性文件规定，制定本标准。
一、        综合管理
& c! G& z" {$ n" z1、        大厦实行专业化管理，由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境、容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。
) s) D0 Q1 N. D  S6 A9 S2、        大厦亦按规定成立业主委员会(管理委员会)，并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求，定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、为主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。
3、        物业管理企业应与大厦业主委员会(管理委员会)签订《物业管理委托合同》，合同文本规范，合同双方责、权、利明确。
4、        大厦交付使用时，严格按照国家、省、市标准验收，有完整的验收资料、图纸、档案，交接手续完备。
5、        物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。
6、        大厦管理制度完善，管理规定、公约编印成册，分发到户，对制度、规定执行情况定期检查，有检查记录。
7、        管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩戴服务标志牌，遵守职业道德，文明用语，服务规范，整体素质较高。
8、        有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案，并组织实施。
; S9 c7 [: V7 p/ F$ `9、        各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。
/ H# Q1 v* F2 A% s$ q' q4 H8 G. Y10、        对突发性事件有应急措施及应急处理方案。
9 M& d; ]- V: e" N4 R; |二、        房屋及维修管理
: D) `1 z' I4 S8 ~  V7 h" C1、        大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和妨碍市容观瞻现象。
2、        大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌，并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆放现象。
3、        大厦房屋完好率在98%以上。
# s8 {( C9 f* w8 o' n& J4、        房屋零修、急修率98% 以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有回访记录。
4 f  v* f; l6 Z0 p' L. ]) E1 V5、        房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。
: M& G3 d  k0 F. p1 y6、        定期对房屋安全情况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
3 s$ q+ c. u; B1 N: p7、        房屋档案资料齐全。包括：产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记，查询方便，管理完善。
三、        设备管理
; ~' J& f* [3 v# O$ r& g) p1、        设备管理综合要求
(1)        设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，可随时查阅。
(2)        大厦建立了设备安全运行岗位责任制，并组织落实。
(3)        设备完好 ，运行正常，无重大管理责任事故。
  k$ P/ O' R9 |) L9 `  K(4)        设备标志明显，设备间清洁卫生，无灰尘和乱堆乱放现象。
(5)        严格操作规程，对设备定期巡回检查、测试和保养，并有记录。
(6)        专业技术人员，维修操作人员经过培训，持证上岗。
2、        供电系统
& n' C. k, [. e% z: e(1)        24小时正常运行，出现事故 能立即排除。
) W1 t. L: I+ d8 ]$ k(2)        限电、停电按规定提前通知用户。
(3)        双回路供电系统的，应备有应急发动机，可随时启用。
0 e% r5 ?; h/ p, R. w(4)        有临时用电管理措施并严格执行。
+ ~) H8 C5 D  q(5)        配电室管理严格，按规定标准操作运行。
3、        消防系统
(1)        消防控制中心及消防系统设施齐全、完好，可随时启用。
(2)        配备专职或兼职消防人员，定期演练。
8 M: t4 [( n  A(3)        开展消防知识及法规的宣传教育。
( s& ~3 D* a& ]; M, c* Z(4)        紧急疏散通道无阻，照明设施、引路标志完好，设有消防示意图。
9 L: w6 e3 G! d- ^(5)        订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。
(6)        无重大火灾写作事故发生。
9 z  v: B2 R& s8 X* p4、        电梯系统
" s" z! i' {( K! k, c(1)        电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风照明及其他附属设备完好。
& t  p. {6 S4 A(2)        电梯准用证、年检证合格有效，保修保养合同完备。
; b$ b0 o: J, K" w+ f1 ~3 E, w(3)        轿厢通道清洁卫生。
( ?+ |* y. W. a(4)        出现运行事故后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有记录。
3 i% f6 Z7 R- e  |% P4 a5、        给排水系统
(1)        按规定对二次供水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。
保持水池、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染及隐患。
1 V$ y4 ]3 }: x+ A5 M: H, ?9 `: l(2)        设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)        排水系统畅通，汛期道路、楼内、地下室 、车库无积水浸泡现象。
, ^, A: b8 a& W(4)        高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，供水讲师及收费严格按有关规定和合同约定执行。
' C9 C+ f/ \5 ^(5)        限水或停水事先通知用户，并有记录。
(6)        遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水，长时间停水事故。
6、        供暖系统
(1)        锅炉供暖系统完好，运行正常。
, ]# u4 f/ [; H- b  B(2)        管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。
& }  |: s! H( V7 }, B& F(3)        室内温度冬季不低于16度。
( \2 R, f& B8 ~3 r/ F5 k(4)        三废排放符合环保规定标准。
9 f8 _5 d1 P$ V; D6 a7、        空调系统
(1)        中央空调运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。
(2)        立式和分体式空调的安装位置统一，排列有序。
(3)        运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有维修记录。
' S" }0 o" m8 r8 K9 {/ _, E0 y(4)        室内温度冬季不低于16度，夏季不高于25度。
' ~/ j( _( K3 Z- T7 `! k8、        通讯系统
(1)        通讯系统设备完好，运行正常，出现故障及时排队。
(2)        礼貌接待，服务规范，信息传递准确率达100%。
(3)        实行24小时值班制，铃响三声有应声，满意率达100%。
# ^( V) V) ^( T1 d9 g四、        公共设施管理
1、        公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象。
2、        公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
3、        道路畅通，路面平坦无损坏。
4、        车辆管理制度完善，车辆停放有序，停车场整洁卫生。
五、        绿化管理
# a: X; J4 h% Y( W- K1、        绿化面积符合规划设计要求。
, r9 s6 j, ^2 F* v2、        绿化管理及养护措施落实，无损坏，践踏及随意占用现象。
六、        环境卫生管理
$ v/ M! z: [/ Q0 ?1、        管理制度完善并组织落实不。
2、        设施齐全，设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施，垃圾收集袋装化，并做到随产随清。
) V/ Q4 W2 h8 Z5 b3 ~/ m3、        实行标准化保洁，有专人负责检查、监督。并有检查监督记录。
4、        大堂、公共通道、楼梯间、地下室 等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。
5、        公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象。
6、        公用部位无乱堆乱放现象。
* c6 X% e5 r8 y7、        无鼠害和虫害。
  b+ a9 y5 ]# E2 O七、        秩序管理
# ]# p1 i6 J$ C, A1、        实行24小时保安制度。
1 }; C* X1 h/ W7 @2、        安全防范设备设施齐全，制度完善，管理严密。
% ?4 F/ t! Y3 Y) }- ~3、        保安人员标志明显，工作规范、作风严谨，坚守岗位，严格交接班制度，并有值班记录。
2 _' I! E; `3 F( {* a9 e' d+ y4、        危及用户安全部位设有明显标志和防范措施。
4 M: Y" h% k" s2 n3 z5、        无因管理制作引发的重大刑事案件和交通事故。
: \" P% ~3 d6 O9 f八、        财务收费管理
" M1 G+ d6 D  {: e1、        财务管理严格按《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》(大财基字［1996］68号文件)规定执行。
2、        收取物业管理服务费，有收费许可 证。
3、        经营性服务收费，经双方协商议定，符合协议约定标准。
4、        收费帐目公开，实行明码标价，查询方便，接受监督，无乱收费行为。
& u# u2 j. T& a, j2 x% k5、        水、电、供暖费用按政府规定标准收取，电损及水差费按合同约定分摊。
) T: [" g" T& y3 q0 i; _) U6、        各项费用收缴率达90%以上。
九、        精神文明建设
1、        大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。
2、        大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施，物业管理企业与定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。
. Y4 h5 m6 `9 W" b十、        服务与经营管理
- s0 i7 `) u2 ~2 N9 y2 {$ y0 l1、        设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。
2、        有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。
3、        拓宽服务领域，扩大经营范围，开展多方面方便用户的有偿服务活动，全方位搞好服务工作。
4、        加强管理，减少开支，降低成本，提高经济效益。
十一、        投诉管理
& r! w- l! ^8 z$ b1、        大厦建立定期征求业主、使用人意见制度，并有原始记录，
2、        业主、使用人投诉处理率达100%，满意率达98%以上。
3、        业主、使用人对物业管理企业满意率达95%以上。
十二、        档案管理
1、        设有专职或兼职档案管理人员。
. N3 ?3 S2 O2 }3 P2、        档案资料的收集、整理、归案、管理及使用符合档案管理规定。
3、        档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。
$ z. E- ~1 z  k, A4、        档案管理设施齐全无损坏，有考核办法及考核记录。
7 b( |! J; O( W                          
1 y2 V$ m4 D) d                             大连市房地产管理局
                           一九九八年十月二十六日