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大连市城市综合大厦物业管理标准
* p$ H# _ C4 Z; r9 \$ r1 n4 @大房局发[1998]87号
7 V* H' q+ ?, R- c. d U( ]为加强我市商住写字楼、综合楼、办公楼、商场、体育场(以下简称大厦)的物业管理,提高大厦产,使其保值,根据国家、省、市有关法规,规章和规范性文件规定,制定本标准。3 G" g& Y1 Z, E& x
一、 综合管理+ l6 ?6 I3 e$ K/ M( V0 ~
1、 大厦实行专业化管理,由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境、容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。
: G6 |1 j4 y0 Y7 l+ M. s2、 大厦亦按规定成立业主委员会(管理委员会),并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求,定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、为主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。
. s2 b/ T0 @- S, M1 B# _9 ]3、 物业管理企业应与大厦业主委员会(管理委员会)签订《物业管理委托合同》,合同文本规范,合同双方责、权、利明确。; u. ^ U0 u* ]7 ~6 q) R
4、 大厦交付使用时,严格按照国家、省、市标准验收,有完整的验收资料、图纸、档案,交接手续完备。
% ~2 \' [! \ B% P+ m) ~5、 物业管理企业机构设置、人员配备合理,有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任,考核办法完善。
8 S6 I; B5 t* @( }$ Y* o6、 大厦管理制度完善,管理规定、公约编印成册,分发到户,对制度、规定执行情况定期检查,有检查记录。
- Z8 |, |% V7 a/ h7、 管理人员经物业管理专业培训,持证上岗,佩戴服务标志牌,遵守职业道德,文明用语,服务规范,整体素质较高。
( v# o4 R) K! e: Q0 g8、 有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案,并组织实施。
* `+ I' p7 M/ O& N4 f0 b9、 各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。
M: [# h0 Z. w5 l& u10、 对突发性事件有应急措施及应急处理方案。; h! S1 s' {8 h- n/ E
二、 房屋及维修管理
) d0 g, B( @2 j4 P# X# [1、 大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和妨碍市容观瞻现象。
+ J, T0 [' \. M7 e2 e+ ~- H: G2、 大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌,并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序,无乱贴、乱挂、乱堆放现象。
/ A4 F. Y" H2 L8 y# G3、 大厦房屋完好率在98%以上。
3 f' I7 m" t6 j/ \3 {. K' e4、 房屋零修、急修率98% 以上,合格率达100%,险情排除及时率达100%,并有回访记录。+ I/ \2 Z/ P3 I( S# c' c* w' V6 ], [
5、 房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。
1 a& K u" u6 I# e5 U* ^6、 定期对房屋安全情况进行检查,发现不安全隐患,请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
' I1 ?3 k. L( B# {: K& A7、 房屋档案资料齐全。包括:产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记,查询方便,管理完善。
( m* W& W0 ^, B7 z) A! }. G三、 设备管理
. F5 L; X4 W4 Q; p7 e7 \1、 设备管理综合要求
; V& I. k0 R' k; s(1) 设备图纸、档案资料齐全,设备台帐记录清晰,管理完善,可随时查阅。
7 E& y- l# k! G' v1 W6 ?+ M2 ^(2) 大厦建立了设备安全运行岗位责任制,并组织落实。4 v; O( T' Z) m- Q& H
(3) 设备完好 ,运行正常,无重大管理责任事故。
0 W) O- S% R7 ]- \* X6 ~. g; b(4) 设备标志明显,设备间清洁卫生,无灰尘和乱堆乱放现象。
/ x- O* r& `* W S! D% }$ J: b(5) 严格操作规程,对设备定期巡回检查、测试和保养,并有记录。* A" |8 B* t' F. B
(6) 专业技术人员,维修操作人员经过培训,持证上岗。) P1 b0 h! T! X6 P {4 o
2、 供电系统1 [6 ]( A8 @" b! }
(1) 24小时正常运行,出现事故 能立即排除。7 P* [# z" j5 R/ H
(2) 限电、停电按规定提前通知用户。( }2 k# X5 E0 C2 S% j7 ~
(3) 双回路供电系统的,应备有应急发动机,可随时启用。
- D' ]4 g! U& f3 i(4) 有临时用电管理措施并严格执行。
: ~, O' O1 L* v/ N/ y% k/ [(5) 配电室管理严格,按规定标准操作运行。% a- \0 }) v* g$ E2 H8 x
3、 消防系统% F$ d4 k. R3 u9 v' k, D# P7 r
(1) 消防控制中心及消防系统设施齐全、完好,可随时启用。2 ]& k* r( K7 Q+ c; Q( ?* o
(2) 配备专职或兼职消防人员,定期演练。8 c1 ~9 l' O1 _% B2 c* R
(3) 开展消防知识及法规的宣传教育。- \8 M- x: B! X9 U- |- z; p- K% ]
(4) 紧急疏散通道无阻,照明设施、引路标志完好,设有消防示意图。
" e. e) U/ H9 ?(5) 订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。: Q3 O9 o6 b4 A, B- a* Y% g! |8 M
(6) 无重大火灾写作事故发生。
$ J. A3 M8 z* h3 ?4、 电梯系统
6 e0 P, {, y$ r3 t(1) 电梯按规定时间运行,安全设施齐全有效,通风照明及其他附属设备完好。
) o& K1 R+ L/ y6 t5 l$ r, e1 Z(2) 电梯准用证、年检证合格有效,保修保养合同完备。 u& S0 Y# D/ _7 |
(3) 轿厢通道清洁卫生。5 z# \3 L) O( N" g
(4) 出现运行事故后,维修人员在规定时间内到达现场维修,并有记录。2 G5 ^5 I- {+ b& t; i
5、 给排水系统4 H: e$ |& j4 }3 n! i; M# {3 |
(1) 按规定对二次供水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。: ^& E+ E/ [% `: L- ^% Q" S
保持水池、水箱及周围环境清洁卫生,无二次污染及隐患。7 g" ?) Y6 ]- s9 J% |3 w
(2) 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
/ S+ e4 ]% w) b/ E' @ J2 y3 s, @(3) 排水系统畅通,汛期道路、楼内、地下室 、车库无积水浸泡现象。& d; b/ Q$ D( ]- P7 O. s' i& u
(4) 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,供水讲师及收费严格按有关规定和合同约定执行。
. P! V& z8 g0 f' `! `2 ? q& J(5) 限水或停水事先通知用户,并有记录。: f/ w% x9 D9 E1 @! L! L( {2 c9 `7 H
(6) 遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水,长时间停水事故。' e* n3 h# G2 R( ]6 _& Z1 w5 @
6、 供暖系统
, m/ m* @0 ^' I, ~(1) 锅炉供暖系统完好,运行正常。4 n- e& M" z$ _; [" l# R' ]6 x
(2) 管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。' V+ w$ k/ u. z1 A7 l: t
(3) 室内温度冬季不低于16度。& |8 S$ i4 p% W4 z) c
(4) 三废排放符合环保规定标准。
/ E; [1 C( W1 }7 e7、 空调系统. J% ~1 S u' a! r
(1) 中央空调运行正常,无超标噪音和严重滴漏水现象。
% o$ P9 B# [4 D( d4 g$ Q X(2) 立式和分体式空调的安装位置统一,排列有序。
. y; y4 F) j# V1 Y$ ~" J$ h) ?+ {1 H) M(3) 运行出现故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修,并有维修记录。
% ` ]7 e/ X- I% ?; W7 z+ Y(4) 室内温度冬季不低于16度,夏季不高于25度。/ N* Q3 j( a* m2 |8 o8 X! H
8、 通讯系统
* U% o: b3 A; a4 ~(1) 通讯系统设备完好,运行正常,出现故障及时排队。
8 R) }6 C. f$ b R& _7 X K(2) 礼貌接待,服务规范,信息传递准确率达100%。) S* _- W" @1 i8 G
(3) 实行24小时值班制,铃响三声有应声,满意率达100%。
: E) I0 z* L* g. C四、 公共设施管理
& Q# T. s+ _4 Z1、 公共配套服务设施完好,无随意改变用途现象。, r) L# F/ i6 | b" {
2、 公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
, o4 b; b3 ?: w" J# {2 d* _: b2 a3、 道路畅通,路面平坦无损坏。
/ N" s5 K$ D* x" r2 b- N4、 车辆管理制度完善,车辆停放有序,停车场整洁卫生。6 {, ?2 j- {/ \# I6 `5 P8 D
五、 绿化管理
/ e( A, p' @/ q3 x) R1、 绿化面积符合规划设计要求。. {% ^5 b) H: r
2、 绿化管理及养护措施落实,无损坏,践踏及随意占用现象。 u2 r! s0 l5 K, D
六、 环境卫生管理% [" I0 u0 p( X
1、 管理制度完善并组织落实不。
7 z5 N; H- m+ C& l: R# ]2、 设施齐全,设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施,垃圾收集袋装化,并做到随产随清。
9 ~+ M/ m1 H0 e, c/ G( r3 g3、 实行标准化保洁,有专人负责检查、监督。并有检查监督记录。1 [, o# E8 ]( u6 N
4、 大堂、公共通道、楼梯间、地下室 等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。$ z3 ]; J+ z1 b3 A* e7 h
5、 公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象。
6 h. n& m# J% ?& y6、 公用部位无乱堆乱放现象。
9 |4 @' `$ V( R4 T p |/ [7、 无鼠害和虫害。* Q9 P* ?. g5 J l% b4 q7 y6 K
七、 秩序管理# }$ z( R" W% ?- W8 t
1、 实行24小时保安制度。
% O9 f1 c$ H9 k8 o; X/ ?4 z2、 安全防范设备设施齐全,制度完善,管理严密。8 i) _% |7 I4 [
3、 保安人员标志明显,工作规范、作风严谨,坚守岗位,严格交接班制度,并有值班记录。& F& l; X/ o- e' u3 W
4、 危及用户安全部位设有明显标志和防范措施。
( s! X3 X4 a$ p8 i5、 无因管理制作引发的重大刑事案件和交通事故。
* I. r/ Y& b" p8 U八、 财务收费管理 `$ T- m$ p; R" f/ _
1、 财务管理严格按《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》(大财基字[1996]68号文件)规定执行。! Y# ?7 V/ m6 ?" w- v
2、 收取物业管理服务费,有收费许可 证。8 R6 s9 f8 j7 P1 |# i
3、 经营性服务收费,经双方协商议定,符合协议约定标准。
4 |5 V# c6 `. p4、 收费帐目公开,实行明码标价,查询方便,接受监督,无乱收费行为。- M) q! }4 x( u9 ]. Q
5、 水、电、供暖费用按政府规定标准收取,电损及水差费按合同约定分摊。
; T$ ?" d' }; H- D/ t3 u( p6、 各项费用收缴率达90%以上。( d* e: C- T4 A( K( x* F; a! X D
九、 精神文明建设6 E5 b9 E" b; G% ~0 t
1、 大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。
9 h1 k. E: Z- {2、 大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施,物业管理企业与定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。
) P4 L: d# ]+ v( {0 [3 T十、 服务与经营管理1 m0 B' L4 \3 s* K# m
1、 设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。
9 X8 V4 t; @5 N: K% M2、 有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。
: v' `( q) `: B3、 拓宽服务领域,扩大经营范围,开展多方面方便用户的有偿服务活动,全方位搞好服务工作。
2 M: y( S- o; i9 T4、 加强管理,减少开支,降低成本,提高经济效益。! _4 s& v7 O: b1 N
十一、 投诉管理1 `; I- G! K) ~ l G# _5 A I+ A
1、 大厦建立定期征求业主、使用人意见制度,并有原始记录,2 t7 W. ]% A$ k* O& E9 R* j
2、 业主、使用人投诉处理率达100%,满意率达98%以上。( m2 n6 y8 j5 W6 R+ ^
3、 业主、使用人对物业管理企业满意率达95%以上。
5 @7 h& }, g8 F0 {# ^, O十二、 档案管理3 U; _8 q X& |+ t0 F
1、 设有专职或兼职档案管理人员。
: Y' e2 U# A7 H. a7 B+ R2、 档案资料的收集、整理、归案、管理及使用符合档案管理规定。& E+ A( F0 U: x; o1 s* i
3、 档案管理制度健全,归类及管理方法科学、规范,便于查阅和使用。
. M# i" e& S+ P0 H& h% }4、 档案管理设施齐全无损坏,有考核办法及考核记录。
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# u& J& U3 _: E7 s$ c8 b 大连市房地产管理局
, w3 m5 |0 Y4 L+ `/ U1 X% C/ |0 a 一九九八年十月二十六日 |
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