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大连市城市综合大厦物业管理标准
6 `% v+ u' J' l0 Z$ K大房局发[1998]87号 T& f* E8 Q: G) Q/ Y- _/ [
为加强我市商住写字楼、综合楼、办公楼、商场、体育场(以下简称大厦)的物业管理,提高大厦产,使其保值,根据国家、省、市有关法规,规章和规范性文件规定,制定本标准。3 q1 j/ |5 Q; ]+ M5 s# I, p5 f$ G' _: F
一、 综合管理8 o; U9 i. ]. U+ K
1、 大厦实行专业化管理,由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境、容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。
& c; L0 x* V) C- o+ H2、 大厦亦按规定成立业主委员会(管理委员会),并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求,定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、为主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。
1 Z# b( q# N. X4 f# k/ ?3、 物业管理企业应与大厦业主委员会(管理委员会)签订《物业管理委托合同》,合同文本规范,合同双方责、权、利明确。
9 ]5 p$ P0 D. F/ B% U- G! i4、 大厦交付使用时,严格按照国家、省、市标准验收,有完整的验收资料、图纸、档案,交接手续完备。3 D ~' W" ~$ u2 V7 q
5、 物业管理企业机构设置、人员配备合理,有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任,考核办法完善。! N( ]3 E( U( Z
6、 大厦管理制度完善,管理规定、公约编印成册,分发到户,对制度、规定执行情况定期检查,有检查记录。
9 D4 H, i2 g& @9 {7、 管理人员经物业管理专业培训,持证上岗,佩戴服务标志牌,遵守职业道德,文明用语,服务规范,整体素质较高。7 H7 ]$ W' [, `) n' `) z6 `' c
8、 有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案,并组织实施。
1 q0 V) b7 w3 ?7 l: h; j- X9、 各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。 M1 E, N6 F( R; `* C5 ]
10、 对突发性事件有应急措施及应急处理方案。
& ^; Z# k; g/ H9 S1 z/ e- B* V二、 房屋及维修管理- F1 t5 I( ?' p* }5 P, y7 I
1、 大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和妨碍市容观瞻现象。) }! t6 ?) V( y& M; `' A$ x
2、 大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌,并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序,无乱贴、乱挂、乱堆放现象。! a# Z* d% ~+ m# ~) X
3、 大厦房屋完好率在98%以上。* A4 f! @& O$ S3 A& \9 n9 }
4、 房屋零修、急修率98% 以上,合格率达100%,险情排除及时率达100%,并有回访记录。
& x6 N# W1 F$ v- S5、 房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。0 o) ~5 z8 Q) m# ~4 p
6、 定期对房屋安全情况进行检查,发现不安全隐患,请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
* ?" A; a. A. Z) L- R7、 房屋档案资料齐全。包括:产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记,查询方便,管理完善。4 ~9 ?0 `( ~# x# f
三、 设备管理
) U" |5 C9 l5 n- s1、 设备管理综合要求/ O! T5 b3 p9 x0 @2 N& w- M K
(1) 设备图纸、档案资料齐全,设备台帐记录清晰,管理完善,可随时查阅。
1 y2 F- k+ D, z(2) 大厦建立了设备安全运行岗位责任制,并组织落实。4 U% B8 H; s0 ?6 p* B
(3) 设备完好 ,运行正常,无重大管理责任事故。8 |, X$ t7 `- b
(4) 设备标志明显,设备间清洁卫生,无灰尘和乱堆乱放现象。# @' Z1 q( Y: _ R3 f5 z8 X
(5) 严格操作规程,对设备定期巡回检查、测试和保养,并有记录。
, L6 I; X0 U5 r* k+ `: B, `(6) 专业技术人员,维修操作人员经过培训,持证上岗。5 K. }' s4 h6 K
2、 供电系统1 u, b8 g: }0 ]- k
(1) 24小时正常运行,出现事故 能立即排除。* F( D9 f* i3 x% D& d2 t
(2) 限电、停电按规定提前通知用户。
- H, p* ~! k1 W(3) 双回路供电系统的,应备有应急发动机,可随时启用。
9 F* @" B+ J! a! H- x(4) 有临时用电管理措施并严格执行。
$ T. W8 a0 g9 A! y/ h' x a(5) 配电室管理严格,按规定标准操作运行。
) {" G5 l8 l- n- D* G- s8 @6 g3、 消防系统
, I! k" f" j, n0 ~; {5 L4 L& a(1) 消防控制中心及消防系统设施齐全、完好,可随时启用。
4 U1 b7 T8 [+ h5 T7 }. C(2) 配备专职或兼职消防人员,定期演练。
+ B+ @9 O# @9 F/ F" Z# V(3) 开展消防知识及法规的宣传教育。
/ S- j" w* {, m(4) 紧急疏散通道无阻,照明设施、引路标志完好,设有消防示意图。# S/ T: p/ H, q- S" [' b
(5) 订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。
% Q$ V) P7 t8 w! P+ `1 ?(6) 无重大火灾写作事故发生。
' b: I) Z7 S! D! v4、 电梯系统( B& O! ?# j* Y5 s" x
(1) 电梯按规定时间运行,安全设施齐全有效,通风照明及其他附属设备完好。
$ A! o$ g" ~3 ] @(2) 电梯准用证、年检证合格有效,保修保养合同完备。
" ?( Q3 w7 H$ S7 S5 [. P8 Q9 L(3) 轿厢通道清洁卫生。) U u4 x& ^3 Y; Q" `: `
(4) 出现运行事故后,维修人员在规定时间内到达现场维修,并有记录。
6 c+ y6 k( Z0 o, S# M q5、 给排水系统: I5 E; v! ~ Z. F$ Q3 Y
(1) 按规定对二次供水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。$ f) z8 P; U( l" C' |/ }0 j& {
保持水池、水箱及周围环境清洁卫生,无二次污染及隐患。
) T" o1 I& n: b. [1 F(2) 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。: }- i: Z2 `/ R2 j" A) `; e" K6 V
(3) 排水系统畅通,汛期道路、楼内、地下室 、车库无积水浸泡现象。+ k* F% b3 L! [5 P. x
(4) 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,供水讲师及收费严格按有关规定和合同约定执行。
5 @# e! Q- b+ ?$ ~) B' z(5) 限水或停水事先通知用户,并有记录。
7 a2 v+ J' E3 q6 z; n(6) 遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水,长时间停水事故。) F( e+ {& |* f: x# j' T
6、 供暖系统6 ?- j9 y$ }+ o) A" h
(1) 锅炉供暖系统完好,运行正常。# b- k( ^/ {( a+ G k4 G
(2) 管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。
4 j. X6 A% H2 r2 o! y& }7 R* ?(3) 室内温度冬季不低于16度。
$ T J9 L. a Z2 y" y(4) 三废排放符合环保规定标准。* E* ?9 g' y, V5 X1 Z: F2 e: [
7、 空调系统
0 C8 r* E/ B8 \; n(1) 中央空调运行正常,无超标噪音和严重滴漏水现象。& ~1 }2 k# @2 \+ h( O
(2) 立式和分体式空调的安装位置统一,排列有序。
, a( ~7 Q- j1 `, @. ~3 }* e(3) 运行出现故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修,并有维修记录。/ W/ R" A* R- s# l
(4) 室内温度冬季不低于16度,夏季不高于25度。/ e7 k: ]9 `/ ]- n! z$ r
8、 通讯系统
& |: g! C7 N( U [ t( f) A(1) 通讯系统设备完好,运行正常,出现故障及时排队。
. T' H$ B$ y/ V- s5 D, Y& C) M* g(2) 礼貌接待,服务规范,信息传递准确率达100%。4 w9 F! ]! |+ K9 T& J4 f8 I; ]
(3) 实行24小时值班制,铃响三声有应声,满意率达100%。0 X3 l5 F& e1 d+ O+ m
四、 公共设施管理
9 ^3 T( L- }1 d0 X3 V) L1、 公共配套服务设施完好,无随意改变用途现象。& X1 d) M4 I' i+ h" z
2、 公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
0 q+ K0 `. K; m/ M% a3、 道路畅通,路面平坦无损坏。
0 k- O X& a3 \" B8 ~2 M* V4、 车辆管理制度完善,车辆停放有序,停车场整洁卫生。
! C) F( [. b" d2 B( v6 y- K五、 绿化管理
. u; P) F5 y. M$ L5 L3 d- c1、 绿化面积符合规划设计要求。
- U. v) @9 q+ X( n9 D7 m5 a9 _2、 绿化管理及养护措施落实,无损坏,践踏及随意占用现象。
3 f. d) }, G8 u% P/ x8 }- w六、 环境卫生管理- L9 D+ }# U% a- [+ z) c3 \' d% I
1、 管理制度完善并组织落实不。
# }0 D; v& \# |" Y2、 设施齐全,设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施,垃圾收集袋装化,并做到随产随清。8 B5 G% I) p' J5 N
3、 实行标准化保洁,有专人负责检查、监督。并有检查监督记录。
. ^; v* T3 t4 i% u5 Z4、 大堂、公共通道、楼梯间、地下室 等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。
0 I: c8 k- H3 f5、 公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象。+ X8 M% g4 A _9 L9 h% S
6、 公用部位无乱堆乱放现象。' G$ C0 f! x/ `
7、 无鼠害和虫害。8 m0 r5 G( E$ r# a9 y
七、 秩序管理
2 Y7 \, Q7 l! d- M" a/ `" s" F1、 实行24小时保安制度。6 m2 F, l( }; x$ R P
2、 安全防范设备设施齐全,制度完善,管理严密。8 {1 @) A, Q* y% ]
3、 保安人员标志明显,工作规范、作风严谨,坚守岗位,严格交接班制度,并有值班记录。* m; \% T1 T6 _
4、 危及用户安全部位设有明显标志和防范措施。- z1 `' I: B- X- E4 C
5、 无因管理制作引发的重大刑事案件和交通事故。
5 h& C. y) J& J% t/ z八、 财务收费管理
- }" o. k4 ^! g1、 财务管理严格按《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》(大财基字[1996]68号文件)规定执行。
3 F" Q8 _3 e; |2、 收取物业管理服务费,有收费许可 证。
+ E; @$ Y; P) o# B3、 经营性服务收费,经双方协商议定,符合协议约定标准。
0 {7 v# l" b* \3 }+ G5 y1 v4、 收费帐目公开,实行明码标价,查询方便,接受监督,无乱收费行为。& i' O- I. |* g* l, v& a8 i% s" x
5、 水、电、供暖费用按政府规定标准收取,电损及水差费按合同约定分摊。
8 s# T# b6 j* K7 m) w6、 各项费用收缴率达90%以上。
$ q6 e8 _; l) z- P九、 精神文明建设- h' j. V, T# N0 C( ?0 G
1、 大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。
; q7 L) [$ U" B' Q6 n( p5 [- \2、 大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施,物业管理企业与定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。: h* A) W" J1 c6 r, r" t/ O
十、 服务与经营管理
4 O+ |2 I6 H' U0 L1 H! c1、 设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。
4 x# j+ G% K/ p! v+ O/ \! v2、 有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。
2 Z$ e0 ]& ]; z5 d0 J" x3、 拓宽服务领域,扩大经营范围,开展多方面方便用户的有偿服务活动,全方位搞好服务工作。6 J! P% t B% T2 F
4、 加强管理,减少开支,降低成本,提高经济效益。
7 Z6 X* [" x6 _& Q8 Z十一、 投诉管理( E: ]7 r9 d1 B+ ^/ g" S
1、 大厦建立定期征求业主、使用人意见制度,并有原始记录,, t' w$ c2 r& z }
2、 业主、使用人投诉处理率达100%,满意率达98%以上。
) U6 y+ Z* ^" z& V6 Y- }) u, ?3、 业主、使用人对物业管理企业满意率达95%以上。4 L; z, B& V+ Y
十二、 档案管理9 S# q* G( U ^1 }
1、 设有专职或兼职档案管理人员。
: }! }8 j- u+ |" F2、 档案资料的收集、整理、归案、管理及使用符合档案管理规定。" G& f2 b8 o7 g0 X4 a5 ?: Z1 e
3、 档案管理制度健全,归类及管理方法科学、规范,便于查阅和使用。0 c" B5 q1 ], `2 d& D/ `$ O" ~
4、 档案管理设施齐全无损坏,有考核办法及考核记录。
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大连市房地产管理局
* z5 r( n& Q+ _# z2 q 一九九八年十月二十六日 |
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