大连市城市综合大厦物业管理标准

茅泸居士

大连市城市综合大厦物业管理标准
. P  J3 Y; }9 l3 o7 e3 ]大房局发［1998］87号
) s! O" Y9 r0 v: }5 ?1 K3 c为加强我市商住写字楼、综合楼、办公楼、商场、体育场(以下简称大厦)的物业管理，提高大厦产，使其保值，根据国家、省、市有关法规，规章和规范性文件规定，制定本标准。
$ b' C: f) p+ D6 A% q一、        综合管理
1、        大厦实行专业化管理，由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境、容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。
2、        大厦亦按规定成立业主委员会(管理委员会)，并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求，定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、为主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。
: b; E) M+ E! L  A3、        物业管理企业应与大厦业主委员会(管理委员会)签订《物业管理委托合同》，合同文本规范，合同双方责、权、利明确。
4、        大厦交付使用时，严格按照国家、省、市标准验收，有完整的验收资料、图纸、档案，交接手续完备。
' ~( L% |9 m  Y; b( q$ }5、        物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。
6、        大厦管理制度完善，管理规定、公约编印成册，分发到户，对制度、规定执行情况定期检查，有检查记录。
" O' N/ O$ y" h7、        管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩戴服务标志牌，遵守职业道德，文明用语，服务规范，整体素质较高。
8、        有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案，并组织实施。
! Q# G6 ^  q  n! m1 y3 N9、        各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。
10、        对突发性事件有应急措施及应急处理方案。
  p* m! Z; g- s/ p* n* g二、        房屋及维修管理
1、        大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和妨碍市容观瞻现象。
2、        大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌，并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆放现象。
2 w3 P4 W, {8 R0 {3、        大厦房屋完好率在98%以上。
4、        房屋零修、急修率98% 以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有回访记录。
& `, X- q% z: o  _. a# P/ |% i) p9 o5、        房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。
6、        定期对房屋安全情况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
' X1 }: \7 Y  ~/ T+ k7、        房屋档案资料齐全。包括：产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记，查询方便，管理完善。
, ]! q) L3 }# R  ]# {三、        设备管理
# x9 {, G, l' j. |1、        设备管理综合要求
(1)        设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，可随时查阅。
(2)        大厦建立了设备安全运行岗位责任制，并组织落实。
* N/ a. E5 R) {! b0 s; `9 v/ c$ Q(3)        设备完好 ，运行正常，无重大管理责任事故。
( C' @& D4 U& `7 p0 j0 y+ ^5 }$ I(4)        设备标志明显，设备间清洁卫生，无灰尘和乱堆乱放现象。
(5)        严格操作规程，对设备定期巡回检查、测试和保养，并有记录。
5 `( X# j; U' i8 E1 K! }4 s* K(6)        专业技术人员，维修操作人员经过培训，持证上岗。
. e4 X6 T# C7 N( k' E2、        供电系统
; P; s7 X. q# `5 F2 s  i, i* h, v2 [(1)        24小时正常运行，出现事故 能立即排除。
(2)        限电、停电按规定提前通知用户。
) u% t$ A, ~! d4 F/ A+ }(3)        双回路供电系统的，应备有应急发动机，可随时启用。
, k4 W& H( m8 @  N(4)        有临时用电管理措施并严格执行。
(5)        配电室管理严格，按规定标准操作运行。
3、        消防系统
' J: t/ f' K$ Z" D3 p0 ?! r(1)        消防控制中心及消防系统设施齐全、完好，可随时启用。
(2)        配备专职或兼职消防人员，定期演练。
(3)        开展消防知识及法规的宣传教育。
. F: N* ~; f  j; `! I(4)        紧急疏散通道无阻，照明设施、引路标志完好，设有消防示意图。
(5)        订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。
(6)        无重大火灾写作事故发生。
4、        电梯系统
: L* r0 j8 }3 y(1)        电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风照明及其他附属设备完好。
(2)        电梯准用证、年检证合格有效，保修保养合同完备。
(3)        轿厢通道清洁卫生。
. K( H/ `! p/ H6 ^( u& }+ [(4)        出现运行事故后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有记录。
5、        给排水系统
) c! b5 y, ]" v; N(1)        按规定对二次供水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。
保持水池、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染及隐患。
1 r8 a& W/ x1 V+ c2 a5 l(2)        设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)        排水系统畅通，汛期道路、楼内、地下室 、车库无积水浸泡现象。
- w, E9 v; p: T(4)        高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，供水讲师及收费严格按有关规定和合同约定执行。
/ l5 [! H9 U! H, g(5)        限水或停水事先通知用户，并有记录。
% `4 j: i) w7 p) l/ j1 @(6)        遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水，长时间停水事故。
6 R) h3 D7 {" D; N6、        供暖系统
(1)        锅炉供暖系统完好，运行正常。
(2)        管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。
(3)        室内温度冬季不低于16度。
(4)        三废排放符合环保规定标准。
. v/ C8 [  b4 y1 g- P5 W7 ]/ o6 r7、        空调系统
0 e3 A2 J* Y4 E(1)        中央空调运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。
% U9 O8 d( Z9 G3 _7 U0 k(2)        立式和分体式空调的安装位置统一，排列有序。
8 v5 S9 H" B2 e- r  v- q5 M/ P6 w(3)        运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有维修记录。
7 b' a+ d: e$ a: j6 k/ k(4)        室内温度冬季不低于16度，夏季不高于25度。
' A, l$ ~. q* p2 c2 Z3 H# Q2 [8、        通讯系统
* t1 _# r0 u+ a# s(1)        通讯系统设备完好，运行正常，出现故障及时排队。
(2)        礼貌接待，服务规范，信息传递准确率达100%。
; i, ?8 i4 W! L& \. S  J/ v(3)        实行24小时值班制，铃响三声有应声，满意率达100%。
6 }% T3 ~! o# }$ {( k四、        公共设施管理
1、        公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象。
, u4 W5 m9 k' X5 \8 z& ?1 t3 h0 r) }2、        公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
  E  l/ m  R& o5 J" e3、        道路畅通，路面平坦无损坏。
& i- G% ?- P3 M4、        车辆管理制度完善，车辆停放有序，停车场整洁卫生。
五、        绿化管理
! e1 K) H) R+ B1、        绿化面积符合规划设计要求。
2、        绿化管理及养护措施落实，无损坏，践踏及随意占用现象。
六、        环境卫生管理
1、        管理制度完善并组织落实不。
2、        设施齐全，设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施，垃圾收集袋装化，并做到随产随清。
3、        实行标准化保洁，有专人负责检查、监督。并有检查监督记录。
3 v' u; \  x2 x- S; C% ]( P4、        大堂、公共通道、楼梯间、地下室 等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。
5、        公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象。
# o4 u( b2 E" d7 V' c5 l: s6、        公用部位无乱堆乱放现象。
7、        无鼠害和虫害。
七、        秩序管理
4 {0 A9 I1 B% S( V/ K1 H7 I- l, q1、        实行24小时保安制度。
2、        安全防范设备设施齐全，制度完善，管理严密。
( |+ ]3 G8 x' J& e2 s3、        保安人员标志明显，工作规范、作风严谨，坚守岗位，严格交接班制度，并有值班记录。
4、        危及用户安全部位设有明显标志和防范措施。
5、        无因管理制作引发的重大刑事案件和交通事故。
0 j  |* E9 i* O' o5 R8 P* j八、        财务收费管理
$ [- W' `! Y8 b0 f3 {; T1、        财务管理严格按《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》(大财基字［1996］68号文件)规定执行。
  z8 p, y1 _6 x6 s5 x2、        收取物业管理服务费，有收费许可 证。
, w, ^. b  t6 j# F" ^. J3、        经营性服务收费，经双方协商议定，符合协议约定标准。
% k! z. [5 W( j4 m- t: n0 u% I4、        收费帐目公开，实行明码标价，查询方便，接受监督，无乱收费行为。
+ I/ Q# ?9 q( [- t, B5、        水、电、供暖费用按政府规定标准收取，电损及水差费按合同约定分摊。
7 W7 V( v- a8 j" G1 v6、        各项费用收缴率达90%以上。
九、        精神文明建设
5 P8 X7 ]4 F) x# Z. t# q1、        大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。
2、        大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施，物业管理企业与定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。
十、        服务与经营管理
& C7 Q8 u) ]  D  l% L2 y7 q1、        设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。
2、        有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。
3 U( _0 y% z% M' _" {3、        拓宽服务领域，扩大经营范围，开展多方面方便用户的有偿服务活动，全方位搞好服务工作。
3 w/ C5 y% r: `3 T; `  `4、        加强管理，减少开支，降低成本，提高经济效益。
十一、        投诉管理
1、        大厦建立定期征求业主、使用人意见制度，并有原始记录，
2、        业主、使用人投诉处理率达100%，满意率达98%以上。
( p3 z7 U1 m# ~( q  o  `$ f1 f6 _3、        业主、使用人对物业管理企业满意率达95%以上。
十二、        档案管理
# y, C6 _, J  _. X) n' a' _; W1、        设有专职或兼职档案管理人员。
4 S' S1 P& S# B5 v" {2、        档案资料的收集、整理、归案、管理及使用符合档案管理规定。
" [8 I$ {; \6 u2 x- Y( V  H0 E3、        档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。
0 S5 H# D* p( i% L/ R1 n6 H5 o4、        档案管理设施齐全无损坏，有考核办法及考核记录。
3 e- ^" \' b6 j( h                          
' y5 D0 q8 r3 U2 ~3 H" P                             大连市房地产管理局
! T4 H; c- k4 a+ L$ S+ l. |) |                           一九九八年十月二十六日