大连市城市综合大厦物业管理标准

茅泸居士

大连市城市综合大厦物业管理标准
/ {1 m! g9 o6 `' t7 H5 i3 s  x8 }大房局发［1998］87号
为加强我市商住写字楼、综合楼、办公楼、商场、体育场(以下简称大厦)的物业管理，提高大厦产，使其保值，根据国家、省、市有关法规，规章和规范性文件规定，制定本标准。
7 p% e# S' H, X% H9 O一、        综合管理
- p8 I6 m% ?; K4 I2 F" y# e7 w- t( o% H1、        大厦实行专业化管理，由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境、容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。
2、        大厦亦按规定成立业主委员会(管理委员会)，并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求，定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、为主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。
- p7 w% b. S- O3、        物业管理企业应与大厦业主委员会(管理委员会)签订《物业管理委托合同》，合同文本规范，合同双方责、权、利明确。
4、        大厦交付使用时，严格按照国家、省、市标准验收，有完整的验收资料、图纸、档案，交接手续完备。
3 k0 L; ]) m; ?' X* j* W+ P5、        物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。
, n4 Q9 Y* \3 h1 {  c# [9 h  H6、        大厦管理制度完善，管理规定、公约编印成册，分发到户，对制度、规定执行情况定期检查，有检查记录。
5 w; g( m  O, X8 n: b) S0 W0 @0 s/ _; @7、        管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩戴服务标志牌，遵守职业道德，文明用语，服务规范，整体素质较高。
! p& l+ R! J# z* T8、        有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案，并组织实施。
3 u' k8 z7 n+ L, i0 x9、        各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。
10、        对突发性事件有应急措施及应急处理方案。
二、        房屋及维修管理
3 J3 F/ u9 }4 ^6 ~: U* s' ~# U1、        大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和妨碍市容观瞻现象。
2、        大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌，并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆放现象。
3、        大厦房屋完好率在98%以上。
4、        房屋零修、急修率98% 以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有回访记录。
" N9 g) E" {+ O" E$ k! Z5、        房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。
6、        定期对房屋安全情况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
7、        房屋档案资料齐全。包括：产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记，查询方便，管理完善。
/ d0 n( F+ j6 |( f( A) [三、        设备管理
1、        设备管理综合要求
. l8 o: R' u- _: F# p/ I7 k6 O(1)        设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，可随时查阅。
(2)        大厦建立了设备安全运行岗位责任制，并组织落实。
(3)        设备完好 ，运行正常，无重大管理责任事故。
& d4 H/ K- r/ x" G6 s(4)        设备标志明显，设备间清洁卫生，无灰尘和乱堆乱放现象。
  }! m# E4 {9 a: P: p( D7 Q(5)        严格操作规程，对设备定期巡回检查、测试和保养，并有记录。
" t; Y0 L7 [* @! C2 N6 F" X+ y(6)        专业技术人员，维修操作人员经过培训，持证上岗。
9 Q* r  X1 t3 E5 q$ y& h" l2、        供电系统
(1)        24小时正常运行，出现事故 能立即排除。
  c3 }2 j" i3 Y9 s: g: e" J(2)        限电、停电按规定提前通知用户。
(3)        双回路供电系统的，应备有应急发动机，可随时启用。
5 U0 d* `0 `* c+ F(4)        有临时用电管理措施并严格执行。
(5)        配电室管理严格，按规定标准操作运行。
3、        消防系统
4 S: G7 l; e' W1 Q: @(1)        消防控制中心及消防系统设施齐全、完好，可随时启用。
(2)        配备专职或兼职消防人员，定期演练。
; I" ]3 h$ c! P  _% z% _3 b(3)        开展消防知识及法规的宣传教育。
(4)        紧急疏散通道无阻，照明设施、引路标志完好，设有消防示意图。
; X# Y1 s: h. o# h* G(5)        订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。
3 W3 G" W: b% |" i8 u* F(6)        无重大火灾写作事故发生。
& m9 _+ p: @; j6 t0 g- }% X4 f& W4、        电梯系统
  B, i9 e2 {7 K. z5 w. ]3 O(1)        电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风照明及其他附属设备完好。
3 S( c) T' m. A; x: ^) ]" d(2)        电梯准用证、年检证合格有效，保修保养合同完备。
(3)        轿厢通道清洁卫生。
(4)        出现运行事故后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有记录。
5、        给排水系统
+ v+ y1 e7 u3 W. L* g2 `7 K(1)        按规定对二次供水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。
: e& M3 P& l% |% E保持水池、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染及隐患。
(2)        设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
" J; \5 J' ~/ e+ g) S9 ?$ Z5 ^2 v(3)        排水系统畅通，汛期道路、楼内、地下室 、车库无积水浸泡现象。
4 G0 I5 D8 g6 n6 ?(4)        高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，供水讲师及收费严格按有关规定和合同约定执行。
(5)        限水或停水事先通知用户，并有记录。
(6)        遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水，长时间停水事故。
" z5 n6 |" z# j  C4 W6 ]2 a6、        供暖系统
7 R3 D7 R/ G* [1 f. R9 R; I& r(1)        锅炉供暖系统完好，运行正常。
(2)        管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。
( E4 ]' z6 t3 K4 q" R1 G9 E(3)        室内温度冬季不低于16度。
(4)        三废排放符合环保规定标准。
. e5 x  [* M" o7 C- L, o, f7、        空调系统
0 D: t0 E1 O% p$ k(1)        中央空调运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。
(2)        立式和分体式空调的安装位置统一，排列有序。
( N$ M6 |# Y2 I0 L(3)        运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有维修记录。
(4)        室内温度冬季不低于16度，夏季不高于25度。
# f+ `0 [6 F! z4 b) }: ^, u# h' f8、        通讯系统
(1)        通讯系统设备完好，运行正常，出现故障及时排队。
5 r/ H6 p; i7 K- }* S(2)        礼貌接待，服务规范，信息传递准确率达100%。
(3)        实行24小时值班制，铃响三声有应声，满意率达100%。
四、        公共设施管理
1、        公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象。
2、        公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
3、        道路畅通，路面平坦无损坏。
4、        车辆管理制度完善，车辆停放有序，停车场整洁卫生。
: Q3 S# S  Y; {3 ?2 T5 |' ^; Z9 E五、        绿化管理
& e' W6 @* D+ d1、        绿化面积符合规划设计要求。
2、        绿化管理及养护措施落实，无损坏，践踏及随意占用现象。
六、        环境卫生管理
1、        管理制度完善并组织落实不。
" l* j7 m  s3 G6 c- ^; @2、        设施齐全，设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施，垃圾收集袋装化，并做到随产随清。
3、        实行标准化保洁，有专人负责检查、监督。并有检查监督记录。
4、        大堂、公共通道、楼梯间、地下室 等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。
5、        公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象。
6、        公用部位无乱堆乱放现象。
7、        无鼠害和虫害。
七、        秩序管理
1、        实行24小时保安制度。
2、        安全防范设备设施齐全，制度完善，管理严密。
3、        保安人员标志明显，工作规范、作风严谨，坚守岗位，严格交接班制度，并有值班记录。
4、        危及用户安全部位设有明显标志和防范措施。
5、        无因管理制作引发的重大刑事案件和交通事故。
) R' j+ S/ z5 Q1 _: D6 b( s& \0 a八、        财务收费管理
1、        财务管理严格按《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》(大财基字［1996］68号文件)规定执行。
, {7 F2 M" j$ C: e; D2、        收取物业管理服务费，有收费许可 证。
$ M: y  J' P% v3、        经营性服务收费，经双方协商议定，符合协议约定标准。
4、        收费帐目公开，实行明码标价，查询方便，接受监督，无乱收费行为。
5、        水、电、供暖费用按政府规定标准收取，电损及水差费按合同约定分摊。
* ]6 F  W8 Y! b* C/ D4 s6、        各项费用收缴率达90%以上。
7 [& A1 B% X$ n# }3 g9 y九、        精神文明建设
1、        大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。
2、        大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施，物业管理企业与定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。
十、        服务与经营管理
1、        设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。
2、        有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。
3、        拓宽服务领域，扩大经营范围，开展多方面方便用户的有偿服务活动，全方位搞好服务工作。
4、        加强管理，减少开支，降低成本，提高经济效益。
6 D; T+ D; g7 c十一、        投诉管理
, y* l  X. u; }. f+ Y5 k; r, p1、        大厦建立定期征求业主、使用人意见制度，并有原始记录，
* k5 R, b2 _  \2、        业主、使用人投诉处理率达100%，满意率达98%以上。
7 l8 C- y  n, g% ~3、        业主、使用人对物业管理企业满意率达95%以上。
十二、        档案管理
1、        设有专职或兼职档案管理人员。
2、        档案资料的收集、整理、归案、管理及使用符合档案管理规定。
3、        档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。
& G3 S3 K+ I9 G0 U" c: X4、        档案管理设施齐全无损坏，有考核办法及考核记录。
  R3 d1 v7 ~9 |  e                          
6 s) u2 n3 `% t7 i1 _                             大连市房地产管理局
                           一九九八年十月二十六日