大连国有土地使用权交易指南

王希胜律师 · 发表于 2006-3-11 10:29:42

国有土地使用权交易须知
一、国有土地使用权交易包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、土地使用权抵押。
　　1、土地使用权出让，是指市、县（市）区人民政府以土地所有者身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
　　2、土地使用权转让，是指土地使用者在出让合同有效期内，符合土地交易条件，通过出售、交换、赠与等方式，将国有土地使用权再转移的行为。
　　3、土地使用权租赁，是指土地使用者作为出租人，将土地使用权或连同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　4、土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为偿清债务的担保的行为。
二、土地使用权终止
　　1、自《国有土地使用权出让合同》期满之日起，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，由市、县（市）区人民政府无偿收回。
　　2、在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，市、县（市）区人民政府可以依照法定程序，提前收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予合理补偿，也可以用出让其他地块土地使用权的方式进行交换。
　　3、对划拨土地使用权，市、县（市）区人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，以及因土地使用者迁移、解散、撤消、破产或者其他原因而停止使用土地的，可以无偿收回，并根据实际情况对其地上建筑物、其他附着物给予合理补偿。

王希胜律师 · 发表于 2006-3-11 10:31:27

一、基本程序
（一）、成立挂牌交易委员会
（二）、发布挂牌交易公告
（三）、办理竟牌登记
（四）、编制竟牌文件
（五）、挂牌和竟牌
（六）、签订《国有土地使用权出让合同》
二、具体流程
（一）、成立挂牌交易委员会
　　1、确定挂牌交易委员会的人数和人员构成。挂牌交易委员会一般由5人以上的单数组成。挂牌交易委员会的主任、副主任从市开发办选定；其他成员从市规划和国土、监察、房产等部门中选定。
　　2、召开挂牌交易委员会会议，研究安排挂牌工作。挂牌交易委员会履行下列主要职责：审定挂牌交易文件；确认挂牌人提出的挂牌底价；审查竟牌人资格；确定摘牌人。
（二）、发布挂牌交易公告
　　1、公告发布人。挂牌交易公告由挂牌人发布。挂牌人指市开发办。
　　2、公告内容。挂牌交易公告的内容包括挂牌的目的；竟牌人的范围及资格；竟牌人认购挂牌交易文件的时间、地点；挂牌项目用地的位置、现状、面积、用途及规划要求等情况。
　　3、公告发布媒介。挂牌交易公告通过《大连日报》等新闻媒体及挂牌人网站发布。
　　4、公告发布的时间。挂牌交易公告于挂牌交易开始日前20日发布。
（三）、办理竟牌登记
　　1、竟牌人按照挂牌交易公告指定的时间、地点办理登记手续，认购竟牌申请书及竟牌须知等资料。
　　2、竟牌申请书由挂牌人编制，为规范格式。
　　3、竟牌须知由挂牌人拟订，内容包括：挂牌地点和截止时间；竟牌人的范围及资格；竟牌申请书的内容及填写要求；竟牌人支付竟牌保证金的数额、方式和期限；竟得人缴纳地价款的给付方式和期限；其他需要竟牌人明了的事项。
（四）、编制竟牌文件
竟牌文件包括竟牌申请书及附件。竟牌人应按挂牌人要求认真填写竟牌申请书，并准备好附件，形成完整的竟牌文件。附件的内容包括股东会或董事会关于竟牌的决议及公司章程；公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人的身份证影印件（个人竟牌的提供个人身份证影印件）；法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。
（五）、挂牌和竟牌
　　1、在挂牌公告或竟牌须知规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌地块的位置、面积、用途及规划要求等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
　　2、符合条件的竟牌人填写竟牌报价单报价；
　　3、挂牌人确认该报价后，更新显示竟牌价格；
　　4、挂牌人继续接受新的竟牌报价；
　5、挂牌人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定摘牌人；
　　6、挂牌人与摘牌人签订《竟牌成交确认书》、《履约保证书》，对摘牌人签发《中标通知书》；竟牌人应支付的地价款，按挂牌文件中挂牌人给定的支付方式和期限，由挂牌人与摘牌人在《履约保证书》中约定。
（六）、签订《国有土地使用权出让合同》
摘牌人取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。

王希胜律师 · 发表于 2006-3-11 10:31:04

一、基本程序
（一）、成立拍卖委员会
（二）、发布拍卖公告
（三）、办理拍卖登记
（四）、投送竟买文件
（五）、审查竟买文件
（六）、召开拍卖大会
（七）、签订《国有土地使用权出让合同》
二、具体流程
（一）、成立拍卖委员会
　　1、确定拍卖委员会的人数和人员构成。拍卖委员会一般由5人以上的单数组成。拍卖委员会的主任、副主任从市开发办选定；其他成员从市规划和国土、监察、房产等部门中选定。
　　2、召开拍卖委员会会议，研究安排拍卖工作。拍卖委员会履行下列主要职责：审定拍卖文件；确认拍卖人提出的最低成交价；审查竟买文件和竟买人资格；组织拍卖大会，确定拍卖主持人；确定竟得人。
（二）、发布拍卖公告
　　1、公告发布人。拍卖公告由拍卖人发布。拍卖人指市开发办。
　　2、公告内容。拍卖公告的内容包括拍卖的目的；竟买人的范围及资格；竟买人认购拍卖文件的时间、地点；拍卖地块的位置、现状、面积、用途及规划要求等情况。
　　3、公告发布媒介。拍卖公告通过《大连日报》等新闻媒体及拍卖人网站发布。
　　4、公告发布的时间。拍卖公告于召开拍卖大会的20日前发布。
（三）、办理拍卖登记
　　1、竟买人按拍卖公告指定的时间、地点办理登记手续，认购竟买申请书及竟买须知等资料。
　　2、竟买申请书由拍卖人编制，为规范格式。
　　3、竟买须知由拍卖人拟订，内容包括：拍卖大会时间、地点；竟买人的范围及资格；竟买人支付竟买保证金的数额、方式和期限；竟买申请书的填写要求及投送截止时间；竟得人缴纳地价款的时间及方式；竟买人需要明了的其他事项。
（四）、投送竟买文件
由竟买人在竟买文件截止日前到指定地点投送竟买申请书及附件；并在规定的时间内向拍卖人指定的开户行和帐号汇入竟买保证金。保证金数额由拍卖人根据项目情况确定。
（五）、审查竟买文件
由拍卖委员会对竟买人报送文件进行审查。有下列情形之一的，竟买申请无效：
　　1、申请人不具备资格的；
　　2、申请文件不齐全或不符合规定的；
　　3、在竟买申请截止日后收到文件的；
　　4、文件字迹不清，无法辨认的；
　　5、采用委托形式办理申请，委托书不符合规定的；
　　6、竟买保证金未按规定到位的。
（六）、召开拍卖大会
　　1、主持人清点、确认竟买人，竟买人以竟买标志牌显示；
　　2、主持人对拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等有关情况进行简要的介绍；
　　3、主持人宣布竟买规则和注意事项，对应价举牌规则、第一次应价后的叫价递增规则、确定最后应价者的方法及拍卖秩序等事项予以说明；
　　4、主持人宣布报出起价第一次应价后叫价递增的幅度；
　　5、主持人宣布竟买开始并报出起价；
　　6、竟买人应价；
　　7、当竟买人不再继续应价时，主持人对最后应价者的应价宣布两次，如没有再应价的，主持人落槌；
　　8、主持人宣布竟得人；
　　9、拍卖人与竟得人签订《拍卖成交确认书》、《履约保证书》，对竟得人签发《中标通知书》；竟得人应支付的地价款，按照竟买文件中拍卖人给定的给付方式和期限与拍卖人在《履约保证书》中约定。
（七）、签订《国有土地使用权出让合同》
竟得人取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。

王希胜律师 · 发表于 2006-3-11 10:30:41

一、基本程序
（一）、成立招标委员会
（二）、发布招标公告
（三）、办理招标登记
（四）、解答问题
（五）、编制投标文件
（六）、投标
（七）、开标和定标
（八）、签订《国有土地使用权出让合同》
二、具体流程
（一）、成立招标委员会
　　1、确定招标委员会的人数和人员构成。招标委员会一般由5人以上的单数组成。招标委员会的主任、副主任从大连市房地产开发管理办公室（以下简称市开发办）选定；其他成员从市规划和国土、监察、房产等部门中选定。
　　2、召开招标委员会会议，研究安排招标工作。招标委员会履行下列主要职责：审定招标文件；确认招标人提出的最低中标价；审查竟标人资格；主持开标、定标；确定中标人。
（二）、发布招标公告
　　1、公告发布人。招标公告由招标人发布。招标人是指市开发办；市开发办委托招标的，委托人是招标人。凡委托招标的，市开发办须与委托方签订委托书，委托方应按委托书要求组织实施招标，并在招标工作结束后，向市开发办提出招标工作总结报告，连同招标文件一起报送市开发办备案。
　　2、公告内容。招标公告的内容包括招标的目的；竟标人的范围及资格；竟标人认购招标文件的时间、地点；招标项目用地的位置、现状、面积、用途及规划要求等情况。
　　3、公告发布媒介。招标公告通过《大连日报》等新闻媒体及招标人网站发布。
　　4、公告发布的时间。招标公告于投标截止日前20日发布。
（三）、办理招标登记
　　1、竟标人按招标公告指定的时间、地点办理登记手续，认购投标书及投标须知等资料。
　　2、投标书由招标人编制，为规范格式。
　　3、投标须知由招标人拟订，内容包括：投标地点和截止时间；开标地点和时间；投标人的范围及资格；投标文件的内容及填写要求；竟标人支付投标保证金的数额、方式和期限；中标人缴纳地价款的给付方式和期限；其他需要竟标人明了的事项。
（四）、解答问题
招标人安排时间、地点就竟标人提出的问题进行答疑。需要统一勘查开发建设用地现场的，由招标人组织。
（五）、编制投标文件
投标文件包括投标书及附件。竟标人应按招标人要求认真填写投标书，并准备好附件，形成完整的投标文件。附件的内容包括股东会或董事会关于投标的决议及公司章程；公司营业执照副本、法定代表人证书、法定代表人的身份证影印件（个人投标的提供个人身份证影印件）；法定代表人对委托代理人签署的委托文件及被委托人身份证影印件。
（六）、投标
竟标人按投标须知的要求，在规定的截止时间前将投标文件投入标箱，并在规定的时间内向招标人指定的开户行和帐号汇入投标保证金。投标保证金数额由招标人根据项目情况确定。
有下列情况之一的，投标无效：
　　1、投标文件未密封的；
　　2、竟标人不具备资格的；
　　3、超过规定截止日期投标的；
　　4、投标书未写明投标单位和未加盖法定代表人印签的；
　　5、投标文件内容不齐全或不符合规定的；
　　6、投标文件字迹不清，无法辨认的；
　　7、同一投标者对同一招标地块投送两套以上不同内容、不同价格文件的；
　　8、委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；
　　9、投标保证金未按规定到位的；
　　10、投标书确定的投标价低于招标底价的。
（七）、开标、定标
　　1、主持人宣布招标大会开始；
　　2、开启标箱，点算标书。工作人员按主持人要求，当众打开标箱，取出投标文件，清点投标文件份数，报告主持人确认。
　　3、公开招标底价。主持人宣布本次招标底价。
　　4、审查招标文件。招标委员会对招标文件进行审查，确认有效投标文件，并以价高者得为原则确定中标人。
　　5、宣布招标结果。主持人对有效投标文件的报价予以公布，并宣布中标人。
　　6、招标人与中标人签订《履约保证书》，对中标人签发《中标通知书》。中标人应支付的地价款，按照投标文件中招标人给定的支付方式和期限与招标人在《履约保证书》中约定。
（八）、签订《国有土地使用权出让合同》
中标人取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。

王希胜律师 · 发表于 2006-3-11 10:30:09

一、土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
　　1、居住用地七十年；
　　2、工业用地五十年；
　　3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
　　4、商业、旅游、娱乐用地四十年；
　　5、综合和其他用地五十年。
二、土地使用权出让方式
除法律、法规规定的情形外，经营性房地产项目土地使用权的出让，可采取以下方式进行：
　　1、招标。即通过发布招标公告，进行公开招标，经评定之后确定中标人的行为；
　　2、拍卖。即通过发布拍卖公告，由竟买人在指定的时间和地点进行公开竟价，最后由出价高者获得土地使用权的行为；
　　3、挂牌。即在一定期限内将国有土地交易条件在交易市场进行公告，并接受交易申请的行为；
　　4、网上公开交易。
特殊情况，经管委办批准，可通过协议方式出让国有土地使用权。
三、土地使用权出让的组织领导程序
　　1、制定出让方案。在市人民政府领导下，根据土地利用总体规划和城市规划的要求，由管委办统一组织实施，就出让地块的位置、面积、用途、年限、价格、规划要求和其他条件等提出初步方案，报管委会审定。
　　2、办理审批手续。出让方案确定后，管委会依照国家、省、市有关出让国有土地使用审批权限，办理批准手续。
　　3、组织招标、拍卖、挂牌。经批准出让的地块，由管委办在土地交易市场按规定程序组织招标、拍卖和挂牌，确定受让对象。
　　4、签订《国有土地使用权出让合同》。受让方在取得《中标通知书》并签订《履约保证书》后，应与规划和国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。
四、土地使用者应在签订出让合同之日起六十日内，向出让方交付全部土地使用权出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
五、土地使用者未按合同规定支付出让金的，出让方有权解除合同，请求违约赔偿；出让方未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，请求违约赔偿。
六、土地使用者应严格按照《国有土地使用权出让合同》规定和相关要求，开发、利用、经营土地。土地使用者改变土地用途的，应当征得出让方同意，经原批准机关批准，重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整出让金并办理登记。

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