如何避免二手房交易的风险？

王希胜律师

如何避免二手房交易的风险？
: N5 O. J6 U. \% t/ l
& Q8 e  z+ l0 h% y  ~6 D: a如何避免二手房交易的风险？  

+ t$ M2 @' K8 z* }
1 权属审查 :应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
4 t. Z; I, k/ a+ B! d% _
! B. {0 i* @: e$ o- L. [5 o2 主体资格审查 :
（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。

3 共有财产审查
共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
: w) P) m" D$ c, A( ~
4 权利限制审查 :应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
. m$ E3 {! A% Q
5 他项权利设置审查
应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

6 优先购买权审查
9 w5 S4 w. w" G: |8 y& w（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
4 U) j. L, J' C( Z- V  ~（2）应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

7 审查二手房有无下列禁止买卖情形：
' k: S3 {5 r. M& d( P' }（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；
　　（2）依法收回土地使用权的；
6 o+ @; a% V1 D: o7 M5 |　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
- g* B3 z, G/ k4 g　　（4）权属有争议的；
/ ^! V* N# X) F5 l: F# [　　（5）未依法登记领取权属证书的；
$ T. x. U( q1 W6 `7 r+ K  G（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
& h' H9 D; b( A3 p5 s  `0 n（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  k3 _$ Z5 p! L2 ?8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：
　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
  |4 d, S/ \9 A) q! |　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
　　（4）上市出售后形成新的住房困难的；
　　（5）擅自改变房屋使用性质的；
　　（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。