如何避免二手房交易的风险？

王希胜律师

如何避免二手房交易的风险？

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" H  j2 O$ p  F' V1 权属审查 :应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

0 S0 ^* b" `% h, e" C2 主体资格审查 :
" z" E/ u( z  r2 P) J/ P$ }（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。
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- ]; G- n% `4 X! H3 共有财产审查
4 `8 z2 a  i- _) X! e! t: N共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
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4 权利限制审查 :应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

5 他项权利设置审查
' `' T9 c( Q) Z, h0 C" X应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
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6 优先购买权审查
3 _  ?/ j" w2 T0 S* j（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
（2）应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

! V- t/ `" f: o, }) }0 w. B& ~' q7 审查二手房有无下列禁止买卖情形：
6 C# \# f5 ^' z3 h4 n% R（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；
　　（2）依法收回土地使用权的；
: D; x) O' q3 W. V　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
　　（4）权属有争议的；
　　（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：
: t/ ^$ Z: A2 s' O4 B# {( v' w# y　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
0 ?% i# W% o6 A9 a　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
. z( |, t+ Z  s# U　　（4）上市出售后形成新的住房困难的；
! i+ d% c6 G$ j- V　　（5）擅自改变房屋使用性质的；
, d0 a, S, t$ d7 e7 M3 \- w8 P　　（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。