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如何避免二手房交易的风险?
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如何避免二手房交易的风险? ' E& C9 [! ]( b3 f4 \9 Q
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7 F+ k: N8 D/ ^3 d7 L1 权属审查 :应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
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2 主体资格审查 :4 Y7 }0 r, B& p* r# T0 a" E. R# p
(1)二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
4 z" u4 `0 p0 | C: Y! V(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 + |+ C* H+ Q1 G" }$ l
(3)二手房属于国有或集体资产的,应当审查政府主管部门的批准文件。
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& Y0 c0 h% X0 y* s3 共有财产审查
1 P8 K# _5 I- L7 p& O共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
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+ N1 j2 b/ J! |/ V2 j; h1 t4 权利限制审查 :应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
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8 _1 e5 u2 i# \3 G& m" C5 他项权利设置审查
& t! E/ c2 p9 c O" B应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 R' [1 v+ v" f- s; P4 Z
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6 优先购买权审查 - V# q( N8 K# T- s! _0 \1 a
(1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。
) R! N# l- h+ c9 ?" |$ a% k已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。
% ]3 J% G6 `9 _. `# G(2)应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。 H' c6 v! c1 u8 l
+ ^4 [9 w, ^ _+ Z* y: C V8 a/ e4 v* z7 审查二手房有无下列禁止买卖情形:
6 f0 t& W) {' A(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定产或者以其他方式限制二手房权利的;
& G3 X |8 D, M/ O o (2)依法收回土地使用权的; * Z* {; ^$ M$ d1 A8 k- J9 q- ~
(3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的; 2 K. M, n9 s9 L5 k4 k9 l2 [) \
(4)权属有争议的;
( @- W7 r1 a4 y8 n. D- e: K (5)未依法登记领取权属证书的;
3 C' _0 I" W4 Z9 n(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
* `, O% v! H9 w; t. @(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖,还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一: 9 {& a4 ^0 ^! k9 q0 p1 T
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; " ?9 O6 ?; Z, P& h D
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; $ o' V6 j9 }" Q" R. [" z
(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 1 e+ \5 d) S, f9 `
(4)上市出售后形成新的住房困难的;
' Q, u6 c$ H6 G" x3 g (5)擅自改变房屋使用性质的;
4 Z2 m& M1 p' g) _, K (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 |
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