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如何避免二手房交易的风险?
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* R! b; o8 Z5 B( D v+ L3 N如何避免二手房交易的风险? 9 [0 g5 r6 q1 d; j6 G! o z
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1 权属审查 :应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。 . i; [: `/ p* r! `
; s @6 V' ]7 w: w4 o2 主体资格审查 :
* {6 f) O( b' e8 \/ O" E2 M) z(1)二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 - k. t/ [1 f7 G2 p" x! ~
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 . {+ P& j4 l+ {2 h' n
(3)二手房属于国有或集体资产的,应当审查政府主管部门的批准文件。 . F( R! i: J/ c4 _( A( q1 l. R- T
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3 共有财产审查 ) w7 n" F3 O5 p. C- o% u/ u7 U
共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
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. p3 r9 `+ \9 g4 权利限制审查 :应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
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' u5 H! l! N# x2 J0 E6 V5 他项权利设置审查
# ]: `- k7 n8 C) [; p r应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 & |( a" B4 w" a. d0 @; L: j
- a8 l* s7 N2 d8 j% W6 优先购买权审查 ; q6 _2 _# V2 y6 F
(1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。
; S: p( ~ l4 f& G已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。 . m% p$ c3 P0 g: M4 ?; H3 y
(2)应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。 ' R4 T( b5 ]0 X9 N6 H3 A
0 g+ S3 O7 S. L# F, M7 审查二手房有无下列禁止买卖情形: 1 A9 f; m2 Z! Q6 i. z6 i5 B
(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定产或者以其他方式限制二手房权利的; / V! d3 T7 X# Z
(2)依法收回土地使用权的; 9 ]5 S9 W1 F. a5 ]
(3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的; 8 i2 W8 |# W+ U$ c
(4)权属有争议的; $ W2 H+ q" w1 ~9 o, I
(5)未依法登记领取权属证书的;
! H6 y5 L5 q4 F! {(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
9 f, o( W% W) M. k(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 $ y9 E* v1 d' b8 ~/ M
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8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖,还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一:
' v0 ~% U$ \2 _5 \3 I o (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
$ a: \) ~$ y) i, D (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
# q* \) _* T" O( d- Y$ R (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
! P' h7 b& f& f8 V (4)上市出售后形成新的住房困难的; 3 c1 T6 S7 A B' _% ]' i2 r9 k
(5)擅自改变房屋使用性质的; 2 E/ Y3 l$ \2 e' H) E
(6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 |
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