如何避免二手房交易的风险？

王希胜律师

如何避免二手房交易的风险？
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如何避免二手房交易的风险？  


1 权属审查 :应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

* t' ]2 [+ u; O" R& A2 主体资格审查 :
（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。

. f: {, O$ N. j. _, [3 共有财产审查
+ ~" l6 A# D" j' K9 r0 t$ `1 I共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。

* N; V6 K1 @/ N6 O: P: E* {4 权利限制审查 :应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

& @$ _8 K6 N+ O$ d, n5 他项权利设置审查
应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
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; j% n2 z/ D  R# N6 }% l1 l2 ~2 |6 优先购买权审查
（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
2 O% l; q$ h. C0 g: m; i8 [4 v（2）应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
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7 审查二手房有无下列禁止买卖情形：
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；
　　（2）依法收回土地使用权的；
　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
　　（4）权属有争议的；
/ [# u2 d- m0 N  y- u　　（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
7 e* a- \5 r$ I  z6 Y1 W4 Y4 Y. r2 A& B（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

; ~/ q5 S# @3 {6 `/ B8 K4 e6 a8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：
) D2 T( S" t3 ~6 o  [/ k5 n3 b　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
5 c. ?5 k6 ]5 u　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
; L) N  f8 z7 C5 D3 J: g　　（4）上市出售后形成新的住房困难的；
7 f7 e8 i+ {- k& V' U- D5 Z! p　　（5）擅自改变房屋使用性质的；
　　（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。