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连环购房未过户 本案S骗取过户出售如何处理; ]9 n1 g6 v$ b) J# T
( {6 F# W6 ` ~$ N1 X作者:王丛金 孙建海
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[案情]: R6 \1 r+ S* d7 T* O) r0 Y2 H6 _
某市8号住宅楼2单元211室系A所有,A于1997年卖给了B,B于1999年卖给了C,C又于2002年卖给了D(系D夫妻的共同财产),均未办理房屋过户手续。2003年8月16日,D的岳母S私自持D的身份证、A的房屋所有权证找到A,谎称家人发生车祸急需卖楼用钱救人,S与A签订了房屋买卖协议,第三日S便申请办理房屋产权过户手续,某市房地产管理处根据S的申请,依据S与A签订的房屋买卖协议书、S、A双方的身份证及A的房屋所有权证,为S办理了房屋产权变更行政登记;S取得该房屋所有权证后第八天,将该房屋卖给了E,并将房屋交付给了E居住,但未办理房屋过户手续,S便同D的妻子一起携5万元卖房款出走,不知去向。D外出打工回来后发现房屋被岳母S卖掉,又未得到卖房钱,便起诉状告某市房地产管理处,请求撤销核发给S的房屋产权证书,要求E退还房屋;某市法院在行政诉讼程序中,依据《城市房屋权属登记管理办法》关于“申报不实的”有权撤销房屋权属证书的规定,判决撤销了被告某市房地产管理处核发给第三人S的第X号房屋所有权证。 M8 `* z# s5 x0 K' }, ^# Y5 v
9 K' R" a" n. X' m+ g 第三人E辩称,S出售的房屋有合法的房屋产权证书,与S签订的房屋买卖合同合法有效,且已履行完毕,购买此房屋属于善意取得,应受法律保护,拒绝退还房屋。" E! T$ K2 v K$ n% F( @
; _% E, ~0 r& t# j$ c [分歧]
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对此案民事纠纷处理的探讨中有四种意见:
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2 u1 b' ~! x: I& R 第一种意见,认为E买得的房屋属于善意取得,应予保护;& F4 I' m# {* ]% y
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l; C1 f1 e% S 第二种意见,认为S出售D房屋的行为属于表见代理,E买得的房屋应予保护;+ e* h9 D. e9 R/ [' |
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第三种意见,认为S出售D房屋的行为属于S与D妻恶意串通,损害D的利益,房屋买卖行为无效,E应退还房屋,E的损失应由S赔偿。0 ~( n2 C x$ y% J9 _7 l* c9 V
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第四种意见,认为S没有取得该房屋所有权,无权处分了D的财产未经D追认,房屋买卖合同无效,处理意见与第三种意见相同。
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* q- c5 N) S2 B. i0 X9 v [评析] x9 \( E7 _( ?; ~3 E. A' P
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笔者不同意第一、二种意见,也不完全同意第三、四种意见的处理结果,认为D只有部分房屋所有权,其所有部分应予保护。因上述四种处理意见涉及的法律概念及相关规定较多,笔者只简述下列理由:
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# s/ O3 w. r4 Z4 D n A 第一,不动产房屋不适用善意取得制度。虽然我国现有
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民事立法尚未在整体上建立保护善意第三人制度,但在《合伙企业法》、最高院关于民法通则的司法解释和《担保法》中有保护善意第三人制度的相关规定。从这些规定的法律关系上看,善意取得制度都发生在共有关系的场合,包括法定和约定的共有关系;从适用对象上看,只适用于动产范畴;从善意取得的权利上看,既包括动产物权即所有权,也包括作为担保物权的债权。此案的S与D之间不存在共有关系,S是用欺骗的手段骗取的房屋产权证书,且无权处分他人的财产亦非动产,故不适用善意取得制度。从形式上看,S有房屋产权证书,E花钱买房,似乎是理解上的善意取得,但S办理房屋产权登记的基础和前提条件已不复存在,房屋产权证书已被依法撤销,就如同购买诈骗物、盗窃物的买卖合同无效,买受人应无条件将买受物返还所有人一样,当然不适用善意取得制度。; D6 b0 H: _( q; ~% o
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/ J6 _6 J/ q' l. o" m 第二,S出售D房屋的行为不构成表见代理。根据《合同法》第四十九条的规定,表见代理应同时具备四个条件:①行为人无权代理;②善意第三人有理由相信行为人有代理权;③具备民事行为成立的有效条件;④限于订立合同。此案S用欺骗的手段出售D房屋的行为显然不是代理行为;从民事行为成立的三个有效条件看,仅“行为合法”一条就不成立,如前所述,S骗取房屋产权证后,出售D房屋的行为显然是非法的,非法的买卖合同当然不受法律保护;表见代理仅限于订立合同,即使从表见代理行为看,也超出了表见代理的范围。可见,认为S出售D房屋的行为构成表见代理的观点是值得商榷的。. _% N2 s$ X8 }$ J
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第三,“S出售D房屋的行为属于S与D妻恶意串通,损害D的利益”,笔者同意第三种意见的这种观点。S是D的岳母,尽管S的女儿D妻没有公开出头露面,但从S能拿到D的身份证和在D手中A名的房屋产权证,非法签订房屋买卖合同后向E交付房屋,并同母亲S携卖房款一起秘密出走不知去向的行为已经表明,S与女儿D妻显然是有预谋的恶意串通,损害了D的利益。按《合同法》第五十二条第一款第(二)项的规定,恶意串通损害第三人利益的行为是绝对无效的。但是这种无效不是全部无效,而只是损害D的利益的部分无效,此点与第三种意见的处理结果是不同的。因为D的房屋属于夫妻共同财产,通常情况下D享有二分之一所有权,D妻与S的恶意串通也只是损害了D的这二分之一的利益,虽然尚未离婚和财产分割,但D妻秘密出走的行为已表明是未离婚的“离婚”,故对D房屋这二分之一的所有权是应当依法保护的。第三种意见主张“房屋买卖行为(全部—笔者注,下同)无效,E应退还(全部)房屋”,笔者是不能苟同的。. N4 s5 W1 l1 R; \
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; l# C) o! t# S' G. j$ b 第四,“S没有取得该房屋所有权,无权处分了D的财产未经追认,房屋买卖合同无效”。笔者原则上同意第四种意见的这种观点。因为根据《合同法》第五十一条的规定,无处分权人处分他人财产的合同有效,必须同时具备两个法定条件:①经权利人追认;②与他人订立合同后取得处分权。此案S处分D的房屋未经D追认,也未在订立买卖合同后取得处分权,因而与E订立的房屋买卖合同是无效的,对D依法行使撤销权应予支持。但D只享有二分之一的所有权,所以合同也只是就损害D的利益的部分无效,如前所述,不再赘叙。" ]% W5 m2 l% E- D4 A
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. p/ x* f6 T9 i% P6 b& y 综上所述,笔者认为,在排除未来可能出现的未知情况下,该房屋系夫妻共同共有,对D享有的二分之一房屋所有权应予保护,E应退还这部分房屋给D;对E的损失应由S予以赔偿,在S下落不明的情况下,有权保留追偿权。
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(作者单位:黑龙江省密山市人民法院) |
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