不动产登记纠纷中民行交叉诉讼范围的界定

王希胜律师

不动产登记纠纷中民行交叉诉讼范围的界定
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) y; y% K% C% O1 U; y# s: G7 D作者：涂青达
2 ?2 ~8 q5 g+ M3 X在法院受理的涉及不动产权属纠纷案件中，民事争议和行政争议交叉的案件呈增长趋势。而由于缺乏统一的运作方式，致使审判实践中出现处理程序的多样性。针对审判工作实际，笔者对不动产权属登记行政行为与相关民事行为交叉案件的审理进行探析。
. n/ x* r) ]$ L, a  |' @0 e0 E" `    不动产登记纠纷中行、民诉讼范围模糊的原因
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  　　我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条确立了行政登记在法定特殊情况外为不动产物权设立、变更、转让和消灭的必经途径，也就意味着除登记外的任何形式设立、变更、转让和消灭不动产物权的非法性。民事诉讼中人民法院也不能将权利人的物权“凭证”当作类似“工商登记”等形式进行证据审查，尤其是在国家法律明确规定建立统一不动产登记制度的背景下，不动产物权的登记及其相关处理将是行政机关的专有行政职权，民事司法权不能擅自进入该领域。当事人认为行政机关行使职权违法并侵犯自身合法权益时，只能以行政诉讼方式解决。但登记簿作为证据形式在民事司法传统中仍根深蒂固，民事法官在审判活动中可能不知不觉作出“确权”判决，将物权登记这种行政行为在民事司法中一并审查，造成纠纷处理的错乱。

  　　物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明确规定了设立、变更、转让和消灭不动产物权的登记行为与引发不动产物权状况变化的原因行为互不干扰，而在实践中，两者行为是交叉进行的，经常发生的情况是不动产买卖双方持协议、契税凭证到不动产登记机关申请不动产物权的变动，不动产登记机关通常对相关材料进行审查。而由于法律对不动产登记机关审查权限规定不明确，导致不动产登记机关通常对诉争不动产权属进行裁决，侵犯法院对民事纠纷处理的专属审判权，影响纠纷公正处理。

8 |% s, V- h0 Z  　　当然也可能发生行政机关、司法机关都以纠纷为对方处理为由拒绝处理，导致纠纷久拖不决。

    不动产登记纠纷中行、民诉讼范围界定的原则
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8 y' L4 q7 p- Y$ w; U! A) m: ?  　　1.遵循民事司法最终确权原则
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  　　行政机关、司法机关对行、民诉讼案件处理范围模糊，一个重要原因在于行政机关、司法机关对涉登记纠纷都有一定的“查清真相”权。物权法第十二条规定，行政机关除必须查验申请人提供的权属证明和其他必要材料外，另有就有关登记事项询问申请人，必要时可以实地查看的在当事人申请外的主动调查权。而民事司法机关则须在当事人诉请范围内解决当事人间的纠纷，着重审明不动产权属的法律真相。当发生涉不动产权属的民行交叉案件时，民事司法机关有最终的纠纷裁决权，凡涉及纯当事人间的权属纠纷，尤其是法律关系的争议，当由民事司法机关优先解决。

; K/ \0 y* R2 w2 q' w7 \  　　2.遵循行政机关主动及时查明权利事项原则

  　　任何权利都有相应的标的物，标的物承载权利人所要实现的利益。不动产登记是实现不动产物权人利益的有利工具，标的物则是不动产登记簿所记载的事项。行政机关所要确保的是不动产登记簿所记载的权利事项与相应的真实的权利事项相一致，主动及时查明权利事项所存在的瑕疵，避免违法行使行政职权或消极不行使行政职权所带来的登记权利事项与真实权利事项不一致。有关纯权利事项引发的争议，由行政机关查明，当事人认为行政机关不当行为侵犯自身合法权益，应由行政诉讼解决。
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* J8 ^3 |$ X3 W1 ^! P  　　3.遵循公正、及时处理纠纷原则

  　　有时，在民事诉讼过程中，对些许登记事项瑕疵引发当事人争议的，以有关登记的行政法规为准，在侵犯行政机关职权且不会影响当事人实体权利实现的原则下，民事法官可以就登记事项的瑕疵作出纠正，待作出民事判决后由当事人向行政机关申请更正登记。登记机关也可以就当事人间权属争议调解，调解不成的，告知当事人向法院提起民事诉讼，以确认权利的最终归属。

6 n* S0 h5 B! h3 i/ g, e2 R1 z    不动产登记纠纷中行、民诉讼范围确立的实践

  　　确立不动产登记纠纷中，民事与行政诉讼范围的主要问题为是先行后民还是先民后行：
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1.初始登记中的范围确定

7 L/ E9 j3 _( G* }( O4 l! L9 ~  　　初始登记是设立不动产物权时的原始登记，由于初始登记是不动产物权事实刚刚成就之时的登记，此时法律关系相对简单，容易引发行政机关与民事司法机关主管争议的是合伙联建促成不动产物权的成就，尤其在家庭关系中，不动产的登记名义人往往是夫或妻一方而非双方共同为登记名义人，登记机关由于信息有限，不能也不会主动调查，致使登记权利与真实权利不一致。如果是当事人对合伙协议有争议致使对不动产物权分享有异议，应由民事司法机关确权；如果是真实权利人要求在登记簿中显示自己的权利，当事人对权利所依据的凭证没有争议，为行政机关行使职权范畴，行政机关怠于行使职权，由行政诉讼处理。
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  c3 |- o) ?- |* }4 a# t  　　2.转移登记中的范围确定
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! m; Y6 o1 o5 e0 o  　　转移登记系因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的登记，可以明确为促使登记（当然是登记主体的变更）的原因行为和产生登记的结果行为。当事人申请转移登记时，通常须持不动产权属证书及有关的合同、证明、协议等材料。在案外第三人对不动产权属证书有异议，认为买卖人出卖其所有的不动产的情况下，如果是对整个不动产权属有争议，应由第三人提起异议之诉，由民事诉讼途径解决；如果是就不动产的面积等技术性事项提出异议，应由不动产登记机关会同评估鉴定机构查明；如果此争议为买卖人和案外第三人对不动产分割有争议引起，应由民事诉讼对分割协议进行审明。对买卖双方当事人间因买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并等原因关系有争议导致对不动产转移登记有异议，对原因关系的审明，证明材料的辨别由民事司法途径解决。对涉及善意第三人的不动产物权取得问题，行政裁判文书也不能对此作出裁决，但行政附带民事裁判文书可以就此作出说明并裁判不动产物权的最终归属。

  　　3.变更登记及他项权利登记中的范围确定
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  　　变更登记一般因不动产面积、位置及其他事项的变化而引起，因而一般是纯粹不动产的物体形态的变化，应由权利人向登记行政机关申请变更登记。当事人对此有争议的，一般为技术性的争议，应由专业的评估鉴定机构作出鉴定，不能以此为由提起民事诉讼或行政诉讼。只有行政机关怠于作为，使权利人权利受到损失，方可提起行政诉讼。他项权利的登记一般为抵押权、典权等权利的专项登记，对专项权利成立与否，由民事司法机关裁判确定。对行政机关违法或怠于行使职权漏登、错登、不登他项权利，由行政诉讼途径解决。

（作者单位：江西省奉新县人民法院）