试论农村宅基地上房屋买卖合同效力及救济

王希胜律师 · 发表于 2008-8-29 14:51:24

试论农村宅基地上房屋买卖合同效力及救济

山东贝特律师事务所  刘京林
（此论文获2006山东律师论坛民事类三等奖）

[内容摘要]
改革开放以来，随着我国城乡差别的不断缩小，作为农村集体经济组织成员的农民，其经济结构和财产状况有了很大的不同，其法定权利的实现和处分呈多样化，法律纠纷也不断产生，尤其是作为其安身立命基础的土地及地上房屋之财产权利，随着土地的不断增值，纠纷更是层出不穷。本文就从一个案例开始，分析一下这种买卖合同的法律效力及其法律后果或者权利救济手段。
[主题词]
宅基地  买卖合同  请求权  时效  增值利益

一、案例
二、法律关系
三、法理分析
四、法律后果
五、处理原则
一一个案例
2000年，山东省某县（市）城郊农村村民王某（简称甲，婚后取得房屋）因外出务工，将登记于其名下的宅基地上住宅房屋一套，以四万元价格出卖给外村村民李某（简称乙），双方订立一份书面协议，并约定了协助过户义务，但没有约定违约金。2002年，因房屋破旧，李某将房屋进行了翻修，并新建了南屋四间。次年也即2003年，李某又将该房屋出卖给了城镇户口居民张某（简称丙），作价八万元。张某一家居住至今。该房屋因政策限制，一直未能办理过户登记。2005年12月，因城市规划需要，该房屋列入旧城改造拆迁计划，按拆迁单位补偿意见，该房屋及土地总补偿价值达到二十万。2006年1月，登记房主（王某）甲具状诉至法院，列买受人（李某）乙和第二买受人（张某）丙为被告，诉讼请求是确认房屋买卖合同无效，要求退还房款，返还房屋。诉讼理由是出卖房屋未征得妻子同意，宅基地房屋买卖违反国家强制性法律规定。
法院立案受理后，乙方律师答辩，合同是双方真实意思表示，甲的出卖行为视为有权处分，没有违反合同法规定，合同有效；丙方律师答辩，丙不是甲乙双方合同主体，不应列为本案被告，但要求作为无独立请求权第三人参加诉讼，同时主张合同有效。在庭审中乙方另提出诉讼时效问题和就房屋现值提出反诉主张。
法庭审理中对房屋权属登记、三方身份及买卖行为发生无争议，争议焦点是合同效力及房屋增值利益的性质以及可分配主体。各方争议很大，法官合议亦有不同意见。
二法律关系
本案例中笔者归纳了这样几个法律关系：
（一）宅基地及地上房屋的财产性质
（二）诉讼主体身份及诉讼资格
（三）处分权
（四）请求权性质
（五）诉讼时效
（六）买卖合同效力
（七）权利损害救济及增值利益归属
下面分别就以上关系进行论述。
三  法理分析
（一）宅基地及地上房屋的财产性质
《中华人民共和国宪法》规定了公民的合法的私有财产权。*公民的住宅及其所占用的土地使用权是公民最重要的生活保障，也是其财产权的主要组成部分。《中华人民共和国土地管理法》将全国土地分为两种所有权性质，一是国家所有，一是集体所有，并明确了农村宅基地归农民集体所有，归农民家庭无偿使用。同时限定，农村村民一户只能取得一处宅基地，宅基地应当办理审批登记。*根据房屋权属登记相关法律，农民自建住宅房屋也应当办理权属登记。按照民法通则规定，本案甲在依法登记之后，即对其房屋拥有完全的所有权及对宅基地取得法定的使用权。这种权利是完全的私权，以及公权让渡的私权利。
（二）诉讼主体身份及诉讼资格
本案原告甲是出卖房屋的登记所有权人，同时也是房屋占用宅基地的登记使用权人，因此是民事财产权利的权利人，有权自主行使对财产的占有、使用、收益和处分权利，依据，《民事诉讼法》第108条之规定，符合与争议标的物有直接利害关系的条件，其原告主体资格应予确认。被告乙是甲乙房屋买卖合同的对方合同主体，其已经实际占有支配该房屋，并支付了对价，就合同效力争议有直接利害关系，作为本案被告正当。原告在诉状中同时列现房屋的实际占有支配人丙同为被告，被告丙虽对争议涉及房屋实际占有支配，但其权利的取得是基于与被告乙的买卖合同，依据合同的相对性原则，作为合同纠纷，丙与甲之间不存在直接的合同关系，甲同时列丙为被告不当。依据《民事诉讼法》第56条规定，丙对本案诉讼请求所涉及的标的物以及诉讼所引发的结果有法律上的利害关系，因此丙可以自行申请或者由法院通知作为作为本案的第三人参加诉讼，这个第三人应当是无独立请求权第三人，因为在丙和乙的合同中，并不涉及甲方没有履行甲乙买卖合同而导致乙向丙履行不能，且丙对该房屋系次继受所得，所以丙不能直接以甲乙双方为共同被告提起诉讼，不符合有独立请求权第三人的法律条件。
（三）处分权
本案原告提到一个理由是，原告处分的是夫妻共同财产，属无权处分。在甲乙合同中，的确只有甲和乙的签名，但依据《中华人民共和国婚姻法》及其最高人民法院司法解释（一），夫妻任何一方在与第三人处分夫妻共同财产过程中，基于夫或妻对其共同财产有平等的处理权，房屋系重大家庭财产，对其变动情况夫妻双方均有义务知情和注意，且在变动之后很长时间之内甲妻并没有提出异议或申请权利保护，因此，第三人（买受人）有理由相信甲之处分行为是夫妻共同意思表示，其主张的共有人不知情或不同意不得对抗乙方的善意买受行为。
（四）请求权的性质
民法理论上，按不同的分类标准把民事权利划分为好多种，比如形成权，请求权、抗辩权，比如财产权（物权）、人格权、债权、知识产权，本案中甲的诉讼，实质就是一种请求权，而且是一种次生请求权，也就是民事权利的保护请求权，也叫诉讼请求权。杨立新研究权利请求权，将其分为两种，即“请求权在民事权利中包含两个系统。一个系统，是民事权利的请求权；另一个系统是民事权利保护的请求权系统。”
“后一个系统，是对民事权利进行保护的请求权系统，包括原权利的保护请求权和侵权请求权。前一个民事权利保护请求权是民事权利所固有的保护请求权；后一个民事权利保护请求权是基于权利被侵害依照侵权行为法的规定而产生的权利保护请求权。基于侵权行为法所产生的请求权，都是侵权请求权。 ”
“就民事权利保护的请求权而言，前一个系统的保护请求权，是民事权利本身固有的保护请求权，随着原权利的产生而产生，原权利的消灭而消灭，因此也叫作原权利的保护请求权，简称“原权请求权”。后一个系统的权利保护请求权，是基于权利被侵害而发生的权利保护请求权，不是原权利本身的权利内容，而是基于侵权行为法的规定而产生的新的请求权，是基于原权利的损害而新生的权利，因此也称作次生的权利保护请求权，简称为“次生请求权”。”
“ 次生请求权是专门为了救济民事权利受到侵害后果而设立的请求权系统，是侵权行为法的基本手段。当民事权利受到侵权行为的侵害时，侵权行为法以赋予受害人侵权请求权的手段，在民事权利和诉讼权利之间发生请求权，使受害人即权利人可以依据侵权请求权，依法行使诉权，向法院起诉，寻求法律保护。 ”*
研究这一理论，主要是明确本案中原告诉权的性质，适用相应的法理分析。本案中原告对该房屋享有两种权利请求权：一是物上请求权。依据不动产物权理论，因房屋登记未变更，甲仍为登记房产权人，房屋虽然实际转移占有，但是物权人仍为甲。甲有权向乙或者丙主张物权请求权。这种请求权同样分为原权利请求权（直接向妨害权利人主张）和次生权利请求权（诉讼保护）。
二是债权请求权。基于甲乙双方发生了合同之债，并依据合同完成了标的物的交付义务，但是这种合同之债可能因各种理由，具有违法性，侵害到了原权利人的合法利益，从而导致合同基础崩溃，合同行为无效或者应当撤销。通常这种债权效力的确认，只能由人民法院或者仲裁机构依法行使，当事人不能以自力救济方式确认。当然，当事人双方可以自行按照合同无效后果决定房屋及价款处分，这是债的原权利请求权内容，法律也不应当干涉。本案中原告甲行使的就是这一债权确认的保护请求权。债权保护请求权只能基于合同之债的主体而发生，不能突破主体相对性而延及第三方。
（五）诉讼时效
基于上述对请求权的分析，本案诉讼中被告乙之代理人所提出的诉讼时效问题，在原告的债权次生请求权保护诉讼中，是否应当审查，是否允许这种抗辩，时效抗辩有没有价值。
“诉讼时效”这一概念出现在《中华人民共和国民法通则》中，其实质也是一种民事权利，是一种针对原权利诉讼保护请求权的抗辩权利。诉讼时效是随诉讼权利的产生而产生的，它既是诉讼权利的衍生之果，也是决定诉讼权利最终实现与否的一个标尺。超过诉讼时效的诉讼保护权利，实质上已经消灭。当然，民法理论同样规定，本权利或者原权利又称实体权利并不因诉讼保护权利的消灭而消灭。
我国民法通则规定的通常诉讼时效期间是两年，自权利人知道或者应当知道实体权利受到侵害时起算，特殊的时效另有规定。最高保护期间为二十年。诉讼时效同时适用中止和中断的规定，这也是这一权利不同于其他权利的独特之处。*
本案中，原告甲之诉讼是一种债权请求权，债的发生与保护是有严格的时间限制的，也即甲要求法院保护这种债的权利内容的诉讼请求权，必须遵守时效期间的约束。
一方面，按照甲方诉讼主张，原告甲与被告乙订立房屋买卖合同的时间是2000年，其时我国的土地管理法早已颁布实施（一九八六年六月二十五日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，以后多次修订）对农村宅基地的管理规定，甲乙双方均应当是明知的。从合同订立之时，甲方债权权利即处于假定的受侵害状态，这种侵害结果虽然一直持续存在，但是侵害行为的发生时间是明确的，侵害结果自行为发生而立即发生，其诉讼时效起算点是明确的，在合同订立之日起两年之内，甲乙双方均未主张诉讼保护，诉讼时效保护期间到期，诉讼保护权利即为消灭。且本案中原告未提供证据证明时效保护期间发生中止、中断事由，其在2006年的诉讼，应当认定为超过诉讼时效保护期间，对其诉讼请求，法院应当裁定驳回，不再对诉讼实体内容进行审查。原告丧失债权的诉讼保护权利，并不是说他就失去了权利保护的其他可能。甲可以依据物权请求权，向法院重新提起物权的返还请求之诉。
再一方面，假定甲乙双方合同因违反国家强制性法律法规而无效，因该合同为双方真实意思表示，且甲方对房屋有充分处分权利，甲方处分行为视为对其财产权利的放弃，乙方取得该财产权利是以支付对价为条件的，则合同双方的权利均未受到侵害，符合“合同自治”原则。权利未受到侵害，这种权利的保护也就不复存在，原告的诉讼权利也就失去了保护的基础，因此，法院对原告的诉讼请求也应当以没有诉权为由，给予驳回。当然，作为集体经济组织代表的村民委员会，可以集体土地所有者的身份，就原告甲处分宅基地行为违法为由，申请确认之诉。
（六）合同效力
本案争议重点是房屋买卖合同是否有效。
有法官主张，从宅基地的立法目的来看，农村土地实行的是集体所有，集体组织成员使用的原则，宅基地其本质仅用于集体组织内部成员的利益，如果成员将住宅房屋出卖给本集体组织成员，实质上没有改变宅基地使用的身份性质，但是若出让给集体组织以外的人，则宅基地的使用性质实质上由集体组织成员以外人的占有使用，违背了宅基地立法的宗旨和目的，也违背了国家的基本土地政策。这是从国家管理的角度来说的，即国家法律限制了农民的土地处分权。因为实质上的房地不可分，这种限制就必然延及住宅房屋这种私有财产权利的处分。
笔者认为，本案原告甲诉讼主张的是合同效力确认，其实质是追求合同无效之后对合同之物的所有权，原告主张无效的主要理由是宅基地出让违反了国家强制性法律法规，而根据我国“房地一体，地随房走”的原则，出卖宅基地上房屋必然导致宅基地权利的一并转移。宅基地在性质上具有物权性，是国家对土地权属分配的一种，与农民的身份权息息相关，实行的是“一户一宅”的分配原则，在同一集体组织内部，不允许出现完全的一户多宅的情况，但是《土地管理法》是这样规定的：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国家对农村私有房屋的买卖没有禁止性规定，上述法律规定也不是禁止宅基地使用权的转让，而是说明了原宅基地使用权人在转让该权利后，不得从本集体经济组织中再次获得同样的土地使用利益。联合国粮食和农业组织土地词汇手册中文版中关于宅基地的定义是：“农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助住房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽畜舍、柴草堆放等。宅基地的所有权属农村集体经济组织。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”*这个定义中并没有禁止或者限制宅基地上房屋的转让，同时明确了土地使用权的相应转移。从国家的立法本义来看，*对集体土地的使用权的法律限制，仅是不得用于非农建设，而宅基地的用途却已经定性为农业建设用地。宅基地在中国属于一个独特概念，仅适用于农村集体经济组织，城镇居民则没有宅基地这种居民权利。原农村居民在城市化规划建设中变更身份为城镇居民的，其使用的宅基地性质也发生变化，收归为国有土地。当然，中国的户籍制度改革正在进行，居民身份的变化在短时间内并不必然与土地所有权性质相吻合。中国宪法强化了公民私权利的保护，宅基地上的房屋是公民的合法私人财产，是权利圆满的所有权，宅基地是国家对农民给予的土地专用权利，具有物权性质，也是近乎圆满的权利。因此，虽然法律上实行“房地一体”的原则，但是农村宅基地及农民住宅却是“房地分离”的，也就是说农民的宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有，在个人生活期间，集体不得干涉，不得收回。而农民处分自有住宅，集体组织是不能干涉的，同样，农民处分授权使用的宅基地使用权，集体组织一般也是不能干涉的，只是对处分权利的农民的再申请宅基地权利作了限制。依照宪法和合同法对权利的规定，农民自由处分有权处分的权利客体，是合法的，不违背国家公共利益和集体利益。
在法理上还有一个问题，就是农民死亡后，其遗留住宅作为遗产由继承人继承，虽然其宅基地使用主体资格消灭，但是遗产房屋不能脱离土地而平空存在，亦不能直接归于集体所有，这样，集体并不能马上收回宅基地，其权利状态仍保持不变。同样作为物权性质的集体土地，《中华人民共和国农村土地承包法》赋予了承包权人自由流转承包土地占有、使用、收益和再处分的权利，这处分的也是土地使用权，处分主体资格也是集体组织成员，宅基地的使用权处分也应当参照这一法律规定。
《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
这是合同无效的法定条件，另外，违背真实意思表示的，无处分权未经权利人追认的，无权或者超权代理未经被代理人认可的，权利主体资格受限的，合同亦可能无效。在本案中，作为合同出卖方的甲和买受方的乙，均为成年人，具有民事权利能力和民事行为能力，就双方的合同目的是清楚的，就处分的标的物的权属是明确的，买卖行为是真实的意思表示，没有损害到国家的（与国家无关）、集体的（集体土地所有权未改变）、第三人的（甲处分的是夫妻共有财产，买受人善意）合法利益，也不损害社会公共利益，买卖双方也没有以合法形式谋取非法利益的意图，因此，合同法定无效的上几个条件不成就，那么，就来看第五个条件，即是否违反法律、行政法律的强制性规定。
《中华人民共和国立法法》规定，“全国人大和全国人大常委会行使国家立法权…国务院根据宪法和法律，制定行政法规。”最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》则规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”在中国，土地管理和房屋管理是分别由不同的部门来行使的，其立法体系也是分别进行的，登记管理也是分开的，因此，虽然实行“房地一体”的原则，但并不是说两者是绝对不可分的，既然农村土地实行所有者与使用者相分离的土地制度，且国家也没有一部农村房屋管理法，依据民法之立法特点，民事权利，法无明文禁止的，即为可行，那么，农村宅基地上房屋买卖，应当是权利人正当的和重要的民事权利处分内容。房屋转让以后，土地使用权虽然实际一并转移，但是并不必然发生产权变更，原产权人可在名义上保留登记身份，这样，他放弃了基于身份取得的土地占有、使用的权利，但是却取得了房屋的等值对价，满足了权利人处分财产的目的。
虽然中国的农村土地政策是大政方针，是国计民生之本，是中国共产党贯彻其统治阶级意志的主要方式，但政策取代不了法律，目前的法律和行政法规并没有直接禁止宅基地转让，更没有禁止或限制农村住宅房屋转让。尤其是合同法颁布实施以后，合同自由、公平、诚实信用原则就成为平等民事主体之间的主要守则，任何的公权力，非在必要时，不得对私权利的自由处分设置障碍。
再一个，关于产权登记是否影响合同效力的问题。经过法律理论的演变和公私权利的日益明确，不动产登记制度与交易合同之债的效力已经成为不同法律领域的不同调整对象。行政管理机关的登记制度主要作用集中在公示性上，虽然在不动产理论上，产权变更的标志是登记备案，但基于物权与债权的各自独立特性，这种登记仅是物权变动的公示，不影响双方债权的成立生效与否，合同效力主要由合同法来调整。
另外，所谓强制性规定的违反，并不必然导致合同无效，而是有很多种法律后果。比如没有影响，如强制性规定不规范私权行为；影响的不是同一种法律关系；合同不成立或者是成立不生效；权利的变更包括解除撤销；主体资格问题；合同的对抗性，如物权性登记；可补正的无效，也即合同订立时影响合同效力的违法事由已经存在，但在效力确定过程中该事由消除；最后才是违背公共利益的当然无效。
通过以上表述，单就房屋买卖合同来说，完全符合合同生效要件。以本合同所涉及的附带标的宅基地不得转让为由，是对权利人自由圆满的所有权利的不合理限制，实质是侵害了权利人的最本质的处分权。也不利于财产权的价值实现。
四法律后果
通过对本案的以上分析，本案就原告诉求的合同效力确认问题，可能有两种法律结果：一是确认合同无效；二是确认合同有效。
一、确认合同无效。
合同无效，则双方交易视为自始未发生。甲方向乙方退还房款，乙方向甲方返还房屋。另外。合同无效还涉及损失的过错赔偿问题。交易性合同的目的，是基于居住或者收益的需要，用相对公平的对价来交换权利。本案中合同订立时对这一目的是清楚的，合同也是按有效的方式来履行的，并且被告乙在占有房屋期间对房屋作了增益性的修建和添附，且作了重新处分。现在从法律上确认双方合同无效后，原告甲之处分，被告乙之获得包括丙之再次获得均没有了合法性的支持，但是房屋状态已经发生了重大的改变，非常突出的一点是房屋现在的可能市场价值已经远远高于当时的市场利益，那么，这一增值应当归谁所有呢？
依照合同法之缔约过失理论，在合同磋商过程中，基于诚实信用原则，合同双方基于特定的信赖关系，相互负有照顾、协调、保护、通知、保密、诚实等附随性义务，*均应当以真实意思努力促成合同之成立，若因一方过错违反了这种“先契约义务”，导致合同未能成立，则应当向对方承担损害赔偿责任。缔约过失责任不同于违约责任，因为合同未成立，未生效。依据合同法规定，合同无效是自始无效，其行为状态直接回复到合同成立前，无效的责任等同于缔约过失责任。
在这里澄清一点，关于合同履行是否以合同有效为条件，应当说，合同经双方协商一致成立后，未经法定程序推翻前，属于有效或者效力待定合同，只要双方按照合同约定内容进行准备和行为，就是合同履行行为，这就是合同履行的本意，通常所说的无效合同不存在履行问题，实质是指履行合同行为所带来的利益的合法性问题。
来看第七个法律关系。
(七)权利损害的救济及增值利益归属
《合同法》第五十八条规定：“ 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”明确了无效合同的法律后果，一是因合同取得的财产，相互返还，即甲退还购房款，乙返还房屋；二是不能返还或者没必要返还的，支付对价，即按当时市场价值或者双方协商价值，以钱抵物；三是按过错损失赔偿，这个问题看起来简单，但是却是最复杂的、争议最大的问题。这里的损失如何理解？是直接损失，还是也包括间接损失？具体有哪些项目算是损失？
按缔约过失理论，缔约过失责任赔偿的是信赖利益，主要包括为订约而支付的合理费用，以及基于信赖而放弃的财产状态。本案中的信赖利益损失内容包括如房屋租赁利益、存款银行利息，协商中支出的与合同有关的其他实际费用，以及作为财产状态形式的，买受人对房屋的修缮支出，添附物，新建物等。这种信赖利益是否包括机会利益，或者是否包括履行利益，也即房屋的现有增值利益的归属，是否是合同无效后的损失。
如前所述，合同的效力由法院来确认，确认合同无效之后，房屋的现在状态以及价值已经远远大于出卖时的价值，本案中原告乙再次出卖时作价八万元，从中已经得到增值利益四万元，如果双方返还，则只能得到四万元，这是否存在法律保护的损失？同样，被告丙以八万元对价取得房屋，但是按现在的补偿价值却是二十万，这中间的十二万差别，即便扣除土地利益不论，房屋价值也已经超过了八万元，这些利益均因原告的诉讼而致权利不稳定。这是否有悖公平原则？
笔者分析认为，这些差价从本质上来讲，是基于物的存在而发生，并不是直接基于当事人的交易行为，缔约过失责任理论中，对机会利益的损失，也有争议，但是从本质上讲，机会利益毕竟是未实际发生利益，机会的选择只能是随机的，也是当事人自由选择的，只有一次性，不可能推倒重来。因此，无论是房屋市场交易价值，还是评估价值，均是基于物之现在状态而发生的，在物权本质上没有发生变更的情况下，虽然取得物权的债权效力存有争议，也只是一个合同之债的可预见损失问题。机会利益作为间接损失，不能得到保护。
同样，这种利益也不是履行利益。履行利益是合同得以完整实现所能获得的最圆满状态，而信赖利益是回复到合同订立未发生前的事实状态。履行行为会产生利益，但只有据以履行的合同有效，才会产生合法的履行利益，无效合同，视为行为未发生或者行为没有价值，没有合法的履行利益损失。
这样，合同被确认无效之后，买受人的买卖目的落空，仅得以返还当时的支付价款，以及小部分增值添附物的补偿，价金利息可能与房屋租金相对抵消，没有其他的损失救济。这样极易引发心理不平衡和期待利益落差。
二、确认合同有效。
合同有效，则维持了甲乙双方的买卖行为和合同目的，双方交易标的物早已交付占有，双方交易时的真实意思表示亦从法律上得以明确，防止了任何一方基于单方利益考虑，恶意地违反诚实信用原则，找种种理由打破已经平衡的权利状态，也维持了标的物在交易之后的长时间内重新形成的物质状态和维护支出利益的保护。至于物权的法定归属，与本案性质无关，依据民事诉讼“不告不理”的法律原则，法院不予审理。对于合同内容中法定依附的“地随房走”之宅基地问题，也是一种私权利，原告对其私权利的处分，只要处分是正当的，则不得随意反悔。这样有助于维护民法公平、公正、诚信的立法目的和执法原则，有利于私人利益相对平衡，符合人们的普通心理和道德底线。
五处理原则
土地问题从来是中国的大事，尤其是涉及几亿农民安身立命的农村土地问题。社会在发展和进步，经济结构和人民思想均已发生重大变化，对权利的处分自由应当得到尊重。公法与私法的界限应当得以明确。
房屋和土地均为物权，物权的两大特性，一是定分止争，二是物尽其用。像本案中，原告处分其房屋的合同行为完全符合合同法的生效要件，且房屋几经易手，物上已经添加了更多的劳动和价值。如果简单以合同无效为理由双返，不仅使得交易人得以恶意随意违背诚信，追求新的利益，而且使社会中按潜规则所维持的稳定秩序随时面临挑战，导致不平衡状态的反复出现，打击了人们的信心，引发社会矛盾与冲突。这与和谐、稳定的社会宗旨是相背离的。
建议法院在处理此类案件中，不要简单地以无效为理由，判决双方返还房屋和价款，而应当尊重现实的利益平衡，以调解方式，就房屋现状和价值，要求试图打破平衡的一方（诉讼方）补偿对方的利益损失，包括参照公平的房屋价值给予补偿和分担诉讼支出费用。

参考文献：
1、《中华人民共和国宪法》第十三条
2、《土地管理法》第八条至第十三条第六十二条
3、杨立新网站  《论民事权利保护的请求权体系及其内部关系》，
2005年6月7日发表
4、《中华人民共和国民法通则》第七章
5、《多语种土地词汇手册》中文版，中国财政经济出版社，2005
6、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
7、尹忠显主编《新合同法审判实务研究》，人民法院出版社，2006

文章录入：山东律协来源：2006山东律师论坛获奖论文

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