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作者:郝雪涛 \( x, b, J9 _
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日前,石景山法院对商品房买卖合同纠纷进行调研发现,今年受理的商品房买卖合同纠纷案件中,涉及逾期办理房屋产权证责任认定的案件占了84.3%,是该区商品房买卖纠纷中最主要的争议。经过认真分析,该院认为此类案件审理中存在以下3个难点: * x+ I1 u# _ \1 w) t# S. h
一是开发商办理房产证义务范围认定难。对这一问题审判实践中存在较多不同观点。第一种意见认为,开发商承担办证的具体义务,应根据权属登记流程规定的不同情况具体认定;第二种意见认为,在法律规定情形下,开发商承担协办义务,买受人承担主办义务,若买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续,开发商可以此为抗辩免责;第三种意见认为,根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法规、规章,开发商应承担协助办理商品房权属登记义务,直至权属证书办理完毕。 - [4 w$ I$ a. M- F" J
5 D1 @$ y# |, A; P5 f' R& Z5 K& x3 T4 M 二是违约金数额计算难。违约金从开发商违约行为发生之日起计算,此时买受人应当知道其权利受到侵害,其要求开发商支付违约金的请求权随即发生,但部分案件中合同未就开发商履行义务的期限进行约定,导致违约行为的开始日期难以确定,进而使违约金数额的计算难以进行。 6 x0 ?1 s0 j- q$ A2 r2 a' s
5 \* k: g) {; _ 三是对“出卖人原因” 认定难。对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”,审判实践中存在分歧。一种意见认为, “出卖人的原因” 是一个较为复杂的问题,其认定不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据,只要开发商应履行办证义务而未履行,开发商即应承担违约责任,但对政府行政行为所造成的原因,法院从衡平合同双方利益的立法本意出发,应兼顾公平合理加以综合考虑;另一种意见认为,“出卖人的原因”即开发商所应承担责任的归责原则,系过错原则,开发商具有过错才承担违约责任。; c M& M7 v' h! ?, L' e5 [
( ?5 B) f8 ~2 \! c 日前,石景山法院对商品房买卖合同纠纷进行调研发现,今年受理的商品房买卖合同纠纷案件中,涉及逾期办理房屋产权证责任认定的案件占了84.3%,是该区商品房买卖纠纷中最主要的争议。经过认真分析,该院认为此类案件审理中存在以下3个难点: ~' ^2 }9 a! _$ m; }
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一是开发商办理房产证义务范围认定难。对这一问题审判实践中存在较多不同观点。第一种意见认为,开发商承担办证的具体义务,应根据权属登记流程规定的不同情况具体认定;第二种意见认为,在法律规定情形下,开发商承担协办义务,买受人承担主办义务,若买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续,开发商可以此为抗辩免责;第三种意见认为,根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法规、规章,开发商应承担协助办理商品房权属登记义务,直至权属证书办理完毕。
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二是违约金数额计算难。违约金从开发商违约行为发生之日起计算,此时买受人应当知道其权利受到侵害,其要求开发商支付违约金的请求权随即发生,但部分案件中合同未就开发商履行义务的期限进行约定,导致违约行为的开始日期难以确定,进而使违约金数额的计算难以进行。 1 p; e/ ~2 a$ e! r
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三是对“出卖人原因” 认定难。对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”,审判实践中存在分歧。一种意见认为, “出卖人的原因” 是一个较为复杂的问题,其认定不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据,只要开发商应履行办证义务而未履行,开发商即应承担违约责任,但对政府行政行为所造成的原因,法院从衡平合同双方利益的立法本意出发,应兼顾公平合理加以综合考虑;另一种意见认为,“出卖人的原因”即开发商所应承担责任的归责原则,系过错原则,开发商具有过错才承担违约责任。 |
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