三难题困扰房产证逾期办理纠纷案件审理

王希胜律师

作者：郝雪涛
$ Z: s1 u0 x$ j  U1 c

　　日前，石景山法院对商品房买卖合同纠纷进行调研发现，今年受理的商品房买卖合同纠纷案件中，涉及逾期办理房屋产权证责任认定的案件占了84.3％，是该区商品房买卖纠纷中最主要的争议。经过认真分析，该院认为此类案件审理中存在以下3个难点：
    一是开发商办理房产证义务范围认定难。对这一问题审判实践中存在较多不同观点。第一种意见认为，开发商承担办证的具体义务，应根据权属登记流程规定的不同情况具体认定；第二种意见认为，在法律规定情形下，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务，若买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续，开发商可以此为抗辩免责；第三种意见认为，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，直至权属证书办理完毕。
3 O; G4 p3 T- H( M$ X0 P
    二是违约金数额计算难。违约金从开发商违约行为发生之日起计算，此时买受人应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，但部分案件中合同未就开发商履行义务的期限进行约定，导致违约行为的开始日期难以确定，进而使违约金数额的计算难以进行。

! a9 C  q$ N, p6 g7 l" r　　三是对“出卖人原因” 认定难。对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”，审判实践中存在分歧。一种意见认为， “出卖人的原因” 是一个较为复杂的问题，其认定不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，只要开发商应履行办证义务而未履行，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑；另一种意见认为，“出卖人的原因”即开发商所应承担责任的归责原则，系过错原则，开发商具有过错才承担违约责任。
7 X; O1 @# R7 v  Y) I
* U; O4 W% W; V, ^9 w　　日前，石景山法院对商品房买卖合同纠纷进行调研发现，今年受理的商品房买卖合同纠纷案件中，涉及逾期办理房屋产权证责任认定的案件占了84.3％，是该区商品房买卖纠纷中最主要的争议。经过认真分析，该院认为此类案件审理中存在以下3个难点：

7 o3 ^  O: N" q6 Y# D7 L* I    一是开发商办理房产证义务范围认定难。对这一问题审判实践中存在较多不同观点。第一种意见认为，开发商承担办证的具体义务，应根据权属登记流程规定的不同情况具体认定；第二种意见认为，在法律规定情形下，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务，若买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续，开发商可以此为抗辩免责；第三种意见认为，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，直至权属证书办理完毕。

    二是违约金数额计算难。违约金从开发商违约行为发生之日起计算，此时买受人应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，但部分案件中合同未就开发商履行义务的期限进行约定，导致违约行为的开始日期难以确定，进而使违约金数额的计算难以进行。

　　三是对“出卖人原因” 认定难。对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”，审判实践中存在分歧。一种意见认为， “出卖人的原因” 是一个较为复杂的问题，其认定不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，只要开发商应履行办证义务而未履行，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑；另一种意见认为，“出卖人的原因”即开发商所应承担责任的归责原则，系过错原则，开发商具有过错才承担违约责任。