建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

王希胜律师 · 发表于 2005-8-8 19:56:35

（建住房[2002]74号 2002年3月27日）
为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：
一、在房屋权属证书附图中应说明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。
二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。
三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：
(一)房屋层高
计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。
(二)外墙墙体
同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
(三)斜面结构屋顶
房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
(四)不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
(五)变形缝
与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
(六)非垂直墙体
对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
(七)楼梯下方空间
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
(八)公共通道
临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。
(十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
(十一)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。
四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
五、本通知自二00二年五月一日起执行。

王希胜律师 · 发表于 2005-8-8 19:57:19

辽宁省建设厅转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》

（辽建[2002]121号 2002年7月8日）
现将建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》转发给你们，并提出以下意见，请一并贯彻执行。
一、关于以前商品房销售和权属登记建筑面积问题的确定
1.1991年7月1日——1995年12月1日，商品房销售和确权均按国家测绘局1991年5月1日国测发［1991］120号文发布的《房产测量规范》（中华人民共和国测绘行业标准CH5001-91）确定。
2.1995年12月1日——2000年8月1日，商品房销售和确权均按建设部1995年9月8日发布的《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊的规则〉（试行）的通知》（建房［1995］517号）确定。
3.2000年8月1日——2002年7月31日，商品房销售面积按辽宁省建设厅2000年8月11日发布的《关于印发〈辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法〉的通知》（辽建发［2000］102号)或者国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规
范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986.1－2000）确定。商品房确权按照国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》 (中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000)确定。
二、关于今后商品房销售和确权登记建筑面积的确定
1.辽宁省建设厅2000年8月11日发布的《关于印发〈辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法〉的通知》（辽建发［2000］102号）废止。
2.要大力推行按套或按套内建筑面积销售。
3.销售和确权建筑面积均按国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000）确定。
三、商品房销售和确权登记建筑面积必须按当时的规定确定，时段以商品房买卖合同签订日期为准；出现同一栋房相同户型不同面积情况时，以商品房预售许可证或销售备案日期为准。
四、2000年8月1日-2002年7月31日期间，凡商品房销售和确权均按国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》(中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000)确定建筑面积的,其商品房合同价款和权属登记建筑面积均不变；凡商品房销售和确权均按辽宁省建设厅2000年8月11发布的《关于印发〈辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法〉的通知》（辽建发［2000］102号）确定建筑面积的，其商品房合同价款不变，权属登记建筑面积可按照国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》 (中华人民共和国国家标准GB/T17986.1－2000)变更；凡商品房销售按辽宁省建设厅2000年8月11日发布的《关于印发〈辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法〉的通知》（辽建发[2000]102号）确定建筑面积，商品房确权按照国家质量监督技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986.1－2000）确定建筑面积的，其商品房合同价款不变，权属登记建筑面积也不变。
各地房地产行政主管部门办理商品房权属登记建筑面积变更工作，应采取有效措施向全社会发布公告，限一年内完成；变更时只收工本费、测量费，不得收取其它费用。
五、今后物业管理、房屋交易、房屋拆迁涉及的建筑面积均按房屋所有权证确定的面积收费、交易、补偿和安置。
六、各地房改出售国有公房确定的面积，仍按房改政策执行。
七、房屋确权登记建筑面积，必须由房地产行政主管部门委托国家建设部、国家测绘局，省建设厅、省测绘局批准有房产测绘资格的房产测绘单位测绘成果确定。
八、其它房屋的交易和房地产权属登记可参照上述意见执行。

侯建文律师 · 发表于 2005-8-10 14:20:30

案情简介：2005年4月18日，黄先生与一家房屋中介公司签订了《房地产居间合同（出售）》，将自己名下的房屋挂牌交易，双方约定：该房屋的委托销售价格30万元，委托期限从2005年4月18日至同年6月18日，在委托期限内或届满后6个月内，黄先生若与中介公司曾介绍的买方成交，或利用中介公司提供的信息、条件和机会而与第三方成交，委托方应承担委托总价的3％的违约金。
　　5月6日，姚先生与中介公司签订《买方看房确认书》，准备看黄先生要出售的上述房屋，双方约定姚先生不得私下与黄先生进行交易，若违约私下成交，则按购房总价款3％作为违约金。当天姚先生在中介公司带领下实地察看了上述房屋情况，岂料2天后，看中房子的姚先生与黄先生跳开了中介公司，双方签署了买卖合同，房屋总价为27万元，并于同月29日办妥了房屋过户产权交易。
获悉该情况，房屋中介公司非常恼火，似有种“竹篮子打水一场空”的感觉，中介公司分别依据与二人签定的合同约定，要求按房屋成交总价的3％，由上下家黄先生、姚先生分别支付违约金。而黄先生则辩称自己委托了多家中介公司卖房，自己也忘记了姚是哪家中介所介绍的。
律师说法：
二手房买卖过程中，买卖双方若与中介公司订立了合同，那就应该严格按照合同办，否则就要承担违约责任。
姚先生与黄先生签订的房屋买卖合同，出售总价为27万元，该合同上未显示有中介公司参与。作为中介公司，的确为姚先生购买黄先生的房屋付出了服务，但姚先生和黄先生却跳开了中介公司私下成交。应该说姚、黄跳开中介公司的行为已构成违约，二人理应承担合同中约定的相应违约责任。
　　律师发现，如今二手房买卖的上下家利用中介公司的信息私下订立买卖合同的情况非常多。而吃过这方面亏的房产中介公司为保护自身权益，也逐渐聪明起来，在委托房产买卖当初就在合同中写明构成违约的种种条件。
当然，黄先生的辩称也可能是事实，他可能委托了多家房产中介公司挂牌出售自己的房屋，可他不要忘了自己曾与该中介公司签有协议在身，他与该中介公司的签订的合同一直发生着效力，要受其制约。
最后，律师也想提醒广大欲通过中介卖房者，与中介签定委托售房合同也要慎重，对于中介公司提出的比如独家中介、限期中介等条款，售房者一定要根据自己的实际情况和履约能力谨慎选择。

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建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

[以案说法]订购房合同跳开“中介” 买卖双方均构成违约

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