大连市城市综合大厦物业管理标准

茅泸居士 · 发表于 2006-4-15 22:46:51

大连市城市综合大厦物业管理标准
大房局发［1998］87号
为加强我市商住写字楼、综合楼、办公楼、商场、体育场(以下简称大厦)的物业管理，提高大厦产，使其保值，根据国家、省、市有关法规，规章和规范性文件规定，制定本标准。
一、综合管理
1、大厦实行专业化管理，由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境、容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。
2、大厦亦按规定成立业主委员会(管理委员会)，并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求，定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、为主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。
3、物业管理企业应与大厦业主委员会(管理委员会)签订《物业管理委托合同》，合同文本规范，合同双方责、权、利明确。
4、大厦交付使用时，严格按照国家、省、市标准验收，有完整的验收资料、图纸、档案，交接手续完备。
5、物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。
6、大厦管理制度完善，管理规定、公约编印成册，分发到户，对制度、规定执行情况定期检查，有检查记录。
7、管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩戴服务标志牌，遵守职业道德，文明用语，服务规范，整体素质较高。
8、有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案，并组织实施。
9、各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。
10、对突发性事件有应急措施及应急处理方案。
二、房屋及维修管理
1、大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和妨碍市容观瞻现象。
2、大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌，并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆放现象。
3、大厦房屋完好率在98%以上。
4、房屋零修、急修率98% 以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有回访记录。
5、房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。
6、定期对房屋安全情况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
7、房屋档案资料齐全。包括：产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记，查询方便，管理完善。
三、设备管理
1、设备管理综合要求
(1) 设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，可随时查阅。
(2) 大厦建立了设备安全运行岗位责任制，并组织落实。
(3) 设备完好，运行正常，无重大管理责任事故。
(4) 设备标志明显，设备间清洁卫生，无灰尘和乱堆乱放现象。
(5) 严格操作规程，对设备定期巡回检查、测试和保养，并有记录。
(6) 专业技术人员，维修操作人员经过培训，持证上岗。
2、供电系统
(1) 24小时正常运行，出现事故能立即排除。
(2) 限电、停电按规定提前通知用户。
(3) 双回路供电系统的，应备有应急发动机，可随时启用。
(4) 有临时用电管理措施并严格执行。
(5) 配电室管理严格，按规定标准操作运行。
3、消防系统
(1) 消防控制中心及消防系统设施齐全、完好，可随时启用。
(2) 配备专职或兼职消防人员，定期演练。
(3) 开展消防知识及法规的宣传教育。
(4) 紧急疏散通道无阻，照明设施、引路标志完好，设有消防示意图。
(5) 订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。
(6) 无重大火灾写作事故发生。
4、电梯系统
(1) 电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风照明及其他附属设备完好。
(2) 电梯准用证、年检证合格有效，保修保养合同完备。
(3) 轿厢通道清洁卫生。
(4) 出现运行事故后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有记录。
5、给排水系统
(1) 按规定对二次供水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。
保持水池、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染及隐患。
(2) 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3) 排水系统畅通，汛期道路、楼内、地下室、车库无积水浸泡现象。
(4) 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，供水讲师及收费严格按有关规定和合同约定执行。
(5) 限水或停水事先通知用户，并有记录。
(6) 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水，长时间停水事故。
6、供暖系统
(1) 锅炉供暖系统完好，运行正常。
(2) 管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。
(3) 室内温度冬季不低于16度。
(4) 三废排放符合环保规定标准。
7、空调系统
(1) 中央空调运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。
(2) 立式和分体式空调的安装位置统一，排列有序。
(3) 运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有维修记录。
(4) 室内温度冬季不低于16度，夏季不高于25度。
8、通讯系统
(1) 通讯系统设备完好，运行正常，出现故障及时排队。
(2) 礼貌接待，服务规范，信息传递准确率达100%。
(3) 实行24小时值班制，铃响三声有应声，满意率达100%。
四、公共设施管理
1、公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象。
2、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、车辆管理制度完善，车辆停放有序，停车场整洁卫生。
五、绿化管理
1、绿化面积符合规划设计要求。
2、绿化管理及养护措施落实，无损坏，践踏及随意占用现象。
六、环境卫生管理
1、管理制度完善并组织落实不。
2、设施齐全，设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施，垃圾收集袋装化，并做到随产随清。
3、实行标准化保洁，有专人负责检查、监督。并有检查监督记录。
4、大堂、公共通道、楼梯间、地下室等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。
5、公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象。
6、公用部位无乱堆乱放现象。
7、无鼠害和虫害。
七、秩序管理
1、实行24小时保安制度。
2、安全防范设备设施齐全，制度完善，管理严密。
3、保安人员标志明显，工作规范、作风严谨，坚守岗位，严格交接班制度，并有值班记录。
4、危及用户安全部位设有明显标志和防范措施。
5、无因管理制作引发的重大刑事案件和交通事故。
八、财务收费管理
1、财务管理严格按《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》(大财基字［1996］68号文件)规定执行。
2、收取物业管理服务费，有收费许可证。
3、经营性服务收费，经双方协商议定，符合协议约定标准。
4、收费帐目公开，实行明码标价，查询方便，接受监督，无乱收费行为。
5、水、电、供暖费用按政府规定标准收取，电损及水差费按合同约定分摊。
6、各项费用收缴率达90%以上。
九、精神文明建设
1、大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。
2、大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施，物业管理企业与定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。
十、服务与经营管理
1、设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。
2、有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。
3、拓宽服务领域，扩大经营范围，开展多方面方便用户的有偿服务活动，全方位搞好服务工作。
4、加强管理，减少开支，降低成本，提高经济效益。
十一、投诉管理
1、大厦建立定期征求业主、使用人意见制度，并有原始记录，
2、业主、使用人投诉处理率达100%，满意率达98%以上。
3、业主、使用人对物业管理企业满意率达95%以上。
十二、档案管理
1、设有专职或兼职档案管理人员。
2、档案资料的收集、整理、归案、管理及使用符合档案管理规定。
3、档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。
4、档案管理设施齐全无损坏，有考核办法及考核记录。

                           大连市房地产管理局
                        一九九八年十月二十六日

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