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谈未领取权属证书房屋转让的效力

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发表于 2005-8-4 20:40:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
近来,未领取权属证书房屋的房屋买卖案件数量激增,这些房屋在进行交易时尚未领取权属证书,有些房屋的使用权性质还有特殊性,对其转让的效力也是观点纷呈,看法不一。 8 O9 r/ ]! e  G: e: m! c2 f# Y
一、未领取权属证书房屋(预购房屋)转让的类别
" p$ j! F. x/ G" ]预购房(期房)的转让, 所谓期房,就是指双方在签订协议时,卖方的房屋尚未建成。
( I/ O  g, U. S/ w* k$ O( g拆迁安置房屋的转让, 拆迁安置房屋的土地使用性质一般是国有划拨土地,在进行房屋的转让时,卖方往往并未取得房屋的权属证书。, V6 v$ o' P9 z- ]
二、 预购房(期房)转让合同的成立与生效
& B/ Y+ X; i6 ~$ ^; w6 F《城市房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此,“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付,过户登记等一系列债权行为和物权行为,所谓“不得转让”的理解为上述系列行为不能彻底完成,就不能发生所有权转移的合同履行目的,但不得据此认为法律禁止订立预购房(期房)转让合同或所签订的合同无效。
2 z1 E" V: L) a- i1 h+ e此外,《城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出,预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的,否则应当明令禁止。由此我们也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。以此来看,双方在签订协议时,卖方的房屋尚未建成,但这并不影响该转让协议的效力,而且,以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同,在现实生活中普遍存在,合同法也持肯定态度。 " J8 ^  v8 [$ N! j+ j* Q
不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定:“当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效,以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。因此,只要双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的,双方对买卖房屋约定明确,产权亦无其他争议, 并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下,就不能僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定。同样,由于当前有些地方房价飞涨有,各地也也出台了一些相应的禁止期房买卖的规定,这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据。
6 i3 e4 i4 J; Z. z总之,只要预购房(期房)房屋买卖合同中,合同双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定,并且被告在起诉前已经领取了房屋权属证书,就应当确认买卖合同的效力。
3 [" w% O& I- \2 H三、拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效 9 d  N# j0 {& f0 J
本文所分析的这类拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地,根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”基于这一规定,有观点认为,上述拆迁安置房屋买卖合同订立后,如未到有关部门办理报批手续,则买卖合同未生效。笔者认为,这一观点值得商榷。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效(这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效”有着显著区别),因此,就算在拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续,但并不影响合同的效力,只是交易房屋的所有权不能发生转移,当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。 7 j/ p1 N5 L% X. y( m" R
拆迁安置房屋买卖交易中,双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行,而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行,由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中,也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响,同样也应当确认此类买卖合同的效力。
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