从一起相邻关系纠纷看建筑物区分共有案件的审判

王希胜律师

从一起相邻关系纠纷看建筑物区分共有案件的审判
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张东波  发布时间：2003-08-14


9 C8 j  w! M( L [案情]     
    上诉人（原审原告）黄某 ，女，某公司职员。
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    被上诉人（原审被告）谢某 ，男，某单位干部。
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    黄某与谢某系五、六楼邻居关系。谢某于1994年购买坐落于沈阳市沈河区南三经街X号X室房屋（该栋楼系每层一户）。进住后，谢某在五楼通往六楼的楼梯蹬上安装铁栅栏门。2001年5月，黄某购买了坐落于沈阳市沈河区南三经街X号X室房屋。同年10月，谢某 在铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。黄某以谢某 安装的铁栅栏门拉动的噪音影响其休息，铁栅栏门和铝合金门影响其搬运大件物品，封堵楼梯影响其通风、采光，造成安全隐患为由，要求谢某 予以拆除。双方因此发生纠纷。黄某以谢某的行为影响其人身安全、正常休息、搬运大件物品、消防安全为由，于2002年1月15日诉至法院，要求被告拆除铁栅栏门、铝合金门、胶合板。

[审判]

    原审法院的认定与判决

    原审法院认为：被告安装的铁栅栏门、铝合金门、胶合板没有影响原告的通行、通风、挡光及正常生活，原告要求拆除，原审法院不予支持。原告主张铁栅栏门和铝合金门影响其休息和搬运大件物品问题，因未能提供足够证据，原审法院对此不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：驳回原告黄某的诉讼请求。   

    上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩
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8 d. \% B. a' [8 }$ [    宣判后，黄某不服，以楼梯为住户共有，谢某不应独占为由，上诉至本院，要求谢某排除妨碍。谢某辩称：黄某在购房时已明知楼内的格局。我在五楼以上安装门对黄某 不造成影响，故同意原审法院判决。
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    二审法院的认定与判决
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    本案经市法院审判委员会讨论通过，认为：不动产的相邻各方在行使不动产权利时，应当注意防止、避免给相邻人造成损害。建筑物中的共用设施归住户共有，黄某 、谢某 所居住房屋的五至六楼的楼梯应为整楼住户所共有。谢某 将楼梯封堵，侵害了其他住户的共有权，对黄某 的正常生活造成妨碍。其行为损害了黄某 的利益。因此，黄某要求其排除妨碍，理由正当，应予支持。关于谢某 在抗辩理由中提出其安门在前，黄某进住在后，进住时已明知楼中的格局的问题。谢某在安门时，其他住户未提出异议，应视为对其权利的放弃。其他住户不行使权利，并不影响黄某行使权利。因此，谢某的抗辩理由不能成立。原审判决驳回黄某的诉讼请求，属适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项，《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第八十三条，及《城市异产毗连房屋管理规定》第六条、第八条的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2002）沈河民初字第336号民事判决；二、谢某于本判决生效后立即拆除自行安装的铁栅栏门、铝合金门、胶合板。一审诉讼费100元，二审诉讼费100元，共计200元，由谢某负担。

% A/ c3 K0 U" X; ]; b [评析]

    一、关于建筑物公共部位的权利归属

; _) s+ T' G$ ?( E' s- N% ^    建筑物所有权有单独和共有之分。单独的建筑物所有权，其效力当然及于建筑物的全部；共有的建筑物的所有权，虽然从共有人内部关系来讲，各共有人各自享有其应有的部分权利（按份共有），或者平等地享有权利（共同共有），但从共有所有权的效力来看，仍然及于共有建筑物的全部。在建筑物所有权中，还有一种既非单独，又非共有的“区分所有”，其所有权效力范围有其独特之处。建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权（《民法草案建议稿》）。建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及其他建筑物区分所有权人的共同利益；共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。本案中发生争议的公用走廊，属于典型的建筑物区分所有权中共有部分，即使安装的安全门以上部分只有被告一户，从其权属上看，该走廊仍属于楼内住户共有，而非被告谢某 一方独有。
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- e: @9 ^! I6 n" w1 h0 d0 T. [    二、在公用部位设置安全门是否构成侵权

    按建筑物区分所有权理论，对共有部分，除另有约定以外，任何一方不得独占、多占。每个区分所有人都有义务维护公用部位的现状，依其本来用途合理、正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，并合理分担公用部分的正常费用。我国《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不当多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。第八条规定：一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

    本案中，被告谢某 将建筑物公用部分（楼梯）封堵，对原告黄某 以及使用公用走廊的其他住户造成妨碍，给管理、维护及楼宇消防等带来不便，侵害了黄某 和其他住户的共有权。因此，黄某 要求其排除妨碍，理由正当，二审判决支持原告诉讼请求是正确的。关于谢某 在抗辩理由中提出其安门在前，黄某 进住在后，进住时已明知楼中的格局，谢某 在安门时，其他住户未提出异议，应视为对其权利的放弃。二审认为，建筑物区分所有权属于物权范畴，权利人行使权利具有排他性，共有权利的行使不因其他共有人放弃权利而丧失，也不存在超过诉讼时效的问题。因此，其他住户不行使权利，并不影响黄某 行使权利。谢某 的抗辩理由不能成立。原审判决驳回黄某 的诉讼请求，属适用法律错误，应予纠正。

- ~" T' X2 l* d4 ?; p/ t+ D    三、关于本案案由的确定

( y1 A* m4 U; N7 w1 ~    近年来，随着社会公共住房条件的改善，因安装防盗门、封闭阳台、安装铁栅栏等因使用公共部位而产生的建筑物区分所有权纠纷日益增多。由于现行法律尚没有建筑物区分所有的概念，最高法院《民事案件案由规定（试行）》中也无此案由，因此，这类案件很多以不动产相邻权为诉因提起诉讼。事实上，建筑物区分所有权的很多原理已体现在了相邻权的法律法规中。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”以及前面提到的《城市异产毗连房屋管理规定》都体现了相邻各方应合理行使权利的要求。本案中，原告选择不动产相邻权为诉因，要求排除妨碍，根据诉因可选择性原则，二审以相邻防免纠纷为案由支持了原告的诉讼请求，是完全正确的。“相邻防免关系纠纷”是最高法院《民事案件案由规定（试行）》中规定的有名案由，即不动产所有人和使用人在行使不动产权利时，应当注意防止、避免给相邻人造成损害。如果原告选择建筑物区分所有权为诉因，法院也可以建筑物区分所有权纠纷为案由，支持原告的诉讼请求。


[作者简介]
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9 |  I# B  X4 r- q1 h    张东波，男，现任沈阳市中级人民法院民二庭庭长。