谈未办理房屋租赁登记备案手续的房屋租赁合同的法律效力

王希胜律师

谈未办理房屋租赁登记备案手续的房屋租赁合同的法律效力


朱建军  发布时间：2003-08-07


    [案情]  原告回迁一处临街住房，遂到房产信息站登记出租。被告欲在此开饭店，故与原告订立一份房屋租赁合同，约定上打租，年租金3万元，暂定租期为2年。如拖欠租金双方终止合同腾房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告违约拖欠租金为由要求被告给付拖欠租金及立即腾房而诉讼来院。被告律师以该房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案为由主张该合同无效，不受法律保护。
    [焦点]  未经房产管理部门登记备案的房屋租赁合同的法律效力

    [处理]  这是一起典型的房屋租赁合同纠纷。该租赁合同未经登记备案是否影响合同效力，对此有两种不同意见：一种认为，该合同有效。理由是房屋租赁合同登记备案是房产管理部门行政行为，违反与否不影响民事权利设定。房屋租赁合同登记备案制仅具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，是指房地产权利人转移和设定依当事人的意思表示即发生法律效力，如其转移和设定权利对抗第三人时，必须登记。据此理论，本案原、被告签订房屋租赁合同前属于真实意识表示，只要双方合意即应认定该合同有效。另据《合同法解释》规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。故本案应判决被告给付拖欠租金及立即腾房；另一种意见认为，该合同无效。理由是《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应自行向地市、县人民政府申请，经市县人民政府地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》”‘第十七条：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”因此，我国房屋租赁是实行要件主义，即指房地产权利的转移和设定必须登记才能发生法律效力。本案依此观点应认定合同无效。故本案应判决合同无效，返还财产退还租金，给付使用费。

    目前，我市今年已向社会发布通告，房屋租赁必须到所在地房产局办理登记备案及到公安机关办理出租许可证等手续。但是，长期以来，由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费，公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些。根据《合同法》规定，当事人违反法律、行政法规的行为而订立的合同应认定无效。

    故笔者同意第二种意见。




[网友留言实录]：


  关于《谈未办理房屋租赁登记备案手续的房屋租赁合同的法律效力》的不同意见

       作者：沈阳一市民    邮箱：arthur_5210@163.com



    本文中的观点显然与我国现行法律制度不符。

    1、首先，房屋租赁不同于房屋买卖。不动产所有权的变动是采取“公示、公信”原则，但是不动产所有权转移的合同的效力是否以登记为要件呢？答案是否定的，登记只是物权变动的要件，并不是合同生效要件。这样看来，既然连房屋转让合同都不用登记即生效，为何认为租赁合同必须办理登记才生效呢？

    2、其次，本文中笔者所引用的《城市房屋租赁管理办法》系中华人民共和国建设部颁发的规范性文件，从性质上看属于行政规章，并不是《合同法》中提到的法律、行政法规。况且这个条例中也并没有强制要求房屋租赁合同须办理登记始生效的规定，即使有，也不具备同《合同法》相对抗的效力。因为它的法律效力位阶在《合同法》之下。

    3、最后，从我国制定《合同法》的目的来看，是要最大限度地鼓励交易。强调当事人双方在社会主义市场经济体制范围内意思自治，当然，还要遵守法律的强制性规定和社会公共利益。但是这并不表明部分行政主体的抽象行政行为可以任意设定强制性规定限制民事权利的行使范围，这样做也许是方便了行政机关与政府的工作，也在很大程度上为公安机关办理刑事侦察减轻了工作难度，但是不可忽视的是，这是以牺牲更大的利益——民事主体在市场规律环境下自由交易为对价的，从法理学的角度来说，究竟哪个利益更值得保护？是政府和其他行政机关的工作便利，还是更广大范围的人民群众的切身利益？我想一个法治社会的价值判断标准一定会更加倾向于保护后者！



[编者后记]

    对于未办理登记备案手续的房屋租赁合同效力问题，我们向沈阳市中级人民法院民二庭庭长张东波同志进行了咨询。他就此问题发表了自己的看法：我国法律对房屋租赁合同的生效不以登记备案为要件。因此，出租人在出租前前是否办理了房屋租赁许可证，租赁合同是否办理了登记手续，不影响合同的效力。但双方当事人约定以办理房屋租赁许可证和登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。