北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）

王希胜律师

　　为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。
, S- y, |* K$ ~　　一、关于适用范围
　　1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。
9 S% Z, S5 f  I/ h( `  a　　现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。
: ^1 N2 A- |( `! R/ y- k; ^　　2、不具有物业管理资质的单位（如村委会、自行管理公房的单位等）因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。
6 Z% W4 z; R; ]" v　　3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
+ u3 k5 H8 E5 u; z# J　　4、业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。
: n: f/ W, I' U; _1 ]1 ?　　5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。
# ~: P+ {& |+ q! v2 K1 g; {4 P/ |" A% K　　二、关于管辖
: f: |  _7 U4 \# ^+ X　　6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
　　三、关于诉讼主体
　　7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：
" V% P& n$ ?* G6 d! _　　（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
　　（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
4 R% S* H4 P  A0 p; k/ S& w2 l' l　　（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
* ]4 P( u( r' p; h1 {" y　　（4）其它损害全体业主公共权益的情形。
9 v! o0 z& r$ D$ K. @" T0 O! d　　业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
4 H3 b, A/ B/ B, W6 e) i　　8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。
　　业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。
: B/ p& Y* A% r  w8 a  ?; L' M　　9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。
6 [# [% y/ ^# m) e　　10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。
　　11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
1 \# _$ @3 ?6 U$ ]3 H. \3 q" E　　（1）物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；
　　（2）物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；
6 K6 O1 ^2 t) h2 z; y' d/ g# y　　（3）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
　　（4）物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
& L) E0 f9 s: G) {: O　　在上述（3）、（4）情形下，业主可以列为共同被告。
　　12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。
: a' [. W7 D& l+ d: n! V0 P3 d9 r　　四、关于物业服务合同的效力
　　13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。
, v, T( O6 ^% D2 d6 T3 Z7 F: j, I　　14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。
) [( Q" R1 v4 W" Y/ \1 I- Y+ B" B. a　　15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。
$ |! @, j6 S9 g4 W! F# C& s　　物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
　　16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
* g  w* W9 ~" g# H0 A　　五、关于管理权纠纷
( j% ~0 m. s- n* ?+ n) g" O　　17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。
6 T3 w7 U8 T% T　　18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。
1 m. U1 ^! ], O1 ]6 E4 H　　19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
! T8 m% v6 }- F  }0 s- @" l　　20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。
　　21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
　　六、关于管理费纠纷
1 A2 G! z9 v& z* |　　22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
　　（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
3 Y: }$ M4 B2 h* i" Y　　（2）物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
% c9 F9 o% C+ B+ H  d　　23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
　　24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
/ G# K9 z$ l  C1 {　　双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
　　25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
　　26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
　　27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
　　七、关于代收代缴纠纷
　　28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。
　　物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。
　　29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。
　　30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。
% d0 I* @  w6 P　　八、关于管理责任纠纷
4 o  Z7 @1 O% G( j　　31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。
　　32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
　　物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
) n' x5 ?1 R" V0 g8 B" W' V　　33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。
　　34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
　　35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
　　36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
　　37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
2 m) f) A, T" R4 s; k( j　　38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
　　39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
( f, j0 O0 D. u* `　　40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。