《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》答记者问

王希胜律师

国土资源部有关负责人就实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》答记者问
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: @$ |: j2 c5 p) S2 _5 i4 Z进一步完善国有土地出让制度——国土资源部有关负责人就实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》答记者问

: }2 K- S, B; m$ k7 |    新华网北京7月30日电（记者　张晓松）
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    《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于2006年8月1日起施行。国土资源部土地利用管理司主要负责人30日就相关问题回答了记者的提问。

    问：目前，国有土地出让工作进展如何？
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- U3 H, f" z! V; e1 r$ R# v    答：近年来，国土资源部加快土地资源的市场化配置，扩大市场形成土地价格的范围，土地市场的制度建设取得实质性进展。

, v6 l2 u$ ^" ~7 o' W7 S% T    1999年，全国只有广东、浙江、江苏三省建立了国有土地招标拍卖制度。到2004年，各省区市普遍出台了招拍挂政策，完善了招拍挂管理办法，制定了招拍挂操作规范，在全国确立了经营性土地招拍挂出让制度，市场在土地资源配置中的基础性作用进一步得到发挥。
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    2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。

# n; F% k5 q+ R2 g　　问：当前国有土地出让中存在的问题是什么？
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  d! D* `) o6 n    答：尽管国有土地出让工作取得明显进展，但从总体上看，仍然存在着一些问题：一是土地出让信息披露不充分，开发投资者对市场土地供应缺乏预期准备；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作行为不规范；三是协议出让公开程度不够，特别是有竞争需求的工业用地仍以协议方式出让，尚未实行招拍挂方式供应。

* z+ G' j$ Z% v0 O4 x1 k! o    这些问题不解决，不利于规范国有土地出让行为，不利于国有土地出让制度的进一步落实，不利于更大程度地发挥市场配置土地资源的基础性作用。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准，明确操作规范。
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    问：编制发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的背景是什么？

    答：编制和发布这两个规范，不仅是进一步完善国有土地出让制度，切实解决国有土地出让中存在问题的管理工作需要，也是落实党中央、国务院和中央纪委关于《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》的重要内容。

, i6 d; @; g3 N! }6 E% ~    2005年1月，中央下发了《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》，明确提出，要规范和完善工程建设招标投标、土地使用权出让、产权交易、政府采购等制度；加强土地出让制度建设，严格控制划拨用地和协议出让土地范围。同年9月，中办、国办进一步明确提出，要逐步完善土地使用权出让制度，编制相关规范，提出划拨用地和协议出让土地实行公示制度的实施意见。
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    正是在这一背景下，国土资源部组织力量研究编制了这两个规范。

    问：国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围是如何界定的？

: l. z4 v- q0 r* R$ E% @    答：以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
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( k. J; z0 d5 D% ^5 g    以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

　　问：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中设置用地预申请环节的目的是什么？

% ~8 p) M& A' {- o' b- U    答：设置这一环节的目的是为了增加土地部门对市场需求情况的了解渠道，也为发挥土地专业机构、人员和使用者的能动性，及时参与土地出让和使用策划提供便利。意向用地者提出用地预申请后，仍须通过招拍挂公开竞争才可能取得土地使用权。
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    具体规定如下：有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
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    问：为何要建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制？

( V  V, F) F" w. D8 J' Z2 t: {    答：规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确了招标拍卖挂牌与协议出让的范围。但是，由于国有土地出让的复杂性，在实际操作中，就某一宗地的出让而言，仍有可能存在出让方式选择上的不确定性。

/ C; K. [7 W- O9 K$ A% ]7 y    为解决这类问题，在实际工作中，对不能准确确定是否符合本规范规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，确定应采用的出让方式。

/ ^. j# ~/ \/ |    问：请您简单介绍一下协议出让公示制度的必要性和内容。
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    答：建立国有土地协议出让公示制度，是推进公开、公平、公正的土地资源配置制度的重要内容，是落实中央对协议出让土地制度的明确要求。
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    市、县国土资源部门应将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等信息在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，公示期间有异议且经审查确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。公示期满，无异议或虽有异议但经审查不存在违反法律法规行为的，方可按照《意向书》约定签订《国有土地使用权出让合同》。
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, w% c. D  g# E% e# g* t( n    此外，协议出让结果也必须在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公开，接受社会监督。
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: q& }1 y* L! s! w+ t　　问：在协议出让国有土地过程中，为何要建立协议出让价格争议裁决机制？

    答：随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施将逐步实行有偿使用，油田等矿业开采用地也将逐步有偿使用，这些用地均具有独占性和排他性，在协议出让过程中很容易产生出让价格争议。

+ t( [+ ^0 B) L( L    为此，对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。（完）