商品房预售中广告许诺的法律分析

王希胜律师

　　现今房地产竞争空前激烈的环境下，房产商为推出自己的楼宇绞尽脑汁。广告宣传自己的楼宇具有某种特色，以此来吸引购房者的形式也多种多样。如果在最后交房时，这样的广告许诺无法兑现，房产商应否承担民事责任或如何承担民事责任，法律没有专门规定，导致购房者对房产商“虽怒而为之奈何”。

  　商品预售中的广告是一种要约邀请（或称要约引诱），以引诱购房者向房产商发出要约，要约邀请一般没有约束力。如果购房者及房产商将广告内容订入合同或者将广告，说明书，示意图等作为合同附件的；即广告已成为商品房预售合同的一部分，那么房产商应该对这部分内容承担民事责任。而那些诸如住宅小区将会用围墙围起来或许诺小区内将建造池塘花园等此类的广告宣传，由于没有订入预售合同，若房产商没有遵照执行，将如何处置？

1 P' j4 a* o; T# O* v  　笔者以为，既然我国是成文法系国家，且“诚实信用”作为民法的一项基本原则贯穿于民事活动始终，那么，当事人双方在进行民事活动时就必须具备诚实，善意的内心状态，不应进行任何虚假行为。我国《广告法》第三条亦有此规定：广告应当真实、合法、符合社会主义精神文明的要求。所谓的真实性指广告内容应当真实地、客观地传播有关商品或者服务的情况。采取不真实地广告推销商品实际上就是采用欺骗手段推销商品。真实性有两方面要求；
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1、必须要言之有物、言之有据；
9 Z" W# v0 M$ k/ |" m3 ?  }1 x2、要言而有信、讲究信誉，对于商品房承诺或服务应该兑现。

　 综合来看，商品房预售违反广告许诺有二种典型情况，一种是形式上的，如房产商申称其房产是“一流的”，“古装、典雅”等好头彩的夸耀。房产商若违反此种许诺一般不予追究他们的民事责任。
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, x$ J1 p6 l8 k6 P  E% Z, D# m  　另一种是实质上的，诸如许诺居住小区内草地面积多少，许诺住宅小区将建造游泳池、网球场等配套设施，而最终没有兑现时，房产商对于这部分许诺应该承担相应的民事责任。当然房产商违反不同内容的许诺承担的责任大小也不同；比如房产商违反答允要在小区内配套教育，卫生等公益设施的广告比违反没有在小区内设立游泳池等文娱设施责任要大。
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0 c9 z: u; A1 @, g. ~0 y$ \! n  　综上所述，由于没有统一的法律法规规范违反商品房预售时广告的许诺问题，造成购房者一部分权益的损失，望有关部门能引起重视。