一房二卖案件的处理

王希胜律师 · 发表于 2005-8-2 19:23:42

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。笔者不以为然。对于相关问题应如何理解与适用，在此试做探析。
　　需要指出的是，“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。

　　一、普通一房二卖案件的处理

　　普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。

　　（一）就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。

　　1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。

　　我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的效力。而房屋买卖过户登记显然不属于此。虽然我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

　　2、房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不应影响合同的效力。

　　物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，因此是典型的债权行为。但是，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。也就是说，对于房屋买卖而言，逻辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是，房屋的交付与过户登记具有双重性质，其一，从债的角度而言，它是合同的履行行为，其二，从物权的角度而言，它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于：由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权属于对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言，过户登记恰恰是公示与公信的体现，因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。

　　（二）就第二个合同而言，其效力同样应当予以肯定。

　　有人认为第二个合同是无效的，因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于：既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。

　　如此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

　　二、商品房重复销售案件的处理

　　最高人民法院《商品房司法解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。但现代社会中存在着不少特殊的情形，一方当事人在民事法律关系中具有明显的优势并时常利用该优势谋求不合理的利益。如果仍然适用传统民法理论，就会形成形式上平等而实质上显失公平的状况。于是产生了扶助弱势群体、对弱者倾斜保护的要求。《消费者权益保护法》、医患纠纷的特别规定，以及对格式条款的严格限制，就是该种理论的产物。在商品房销售合同中，作为卖方的房地产企业，与普通购房人相比较，其优势相当明显，其滥用强者优势侵害购房人合法利益的情况屡见不鲜。因此《商品房司法解释》作出倾斜保护购房人的相关规定，也就是理所当然的了。

　　（一）在先买方的无效请求权

　　该解释第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。需要探讨的问题是：

　　1、法理依据

　　如前所述，在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。不过笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。传统理论认为，只有侵犯合法权利的行为才需承担法律责任。而现在越来越多的学者认为，特殊情况下，侵犯权利以外的利益，也应承担民事责任。利益与权利的唯一不同，仅在于权利是法律明文列举的利益。人的利益体现在生活的方方面面，某种利益一旦被法律明文列举予以保护，即上升到权利的高度。就此而言，权利是利益的升华，而利益则是权利的基础。这也就是权利与权力的区别之所在。但法律的任何列举，都只能是挂一漏万，而人的利益，却不会因为未被法律列举而消失或者可以任人宰割。侵犯利益而需要承担民事责任，已不仅仅停留在理论上，而是被相关法律、司法解释以及审判实践所接受。为什么是《消费者权益保护法》而不是《消费者权利保护法》？为什么2001年3月10日起施行的最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定：“　违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”？为什么当事人以贞操利益受损害而提起诉讼的能够胜诉？这不都在引证着利益受损害的可以寻求司法保护吗？在商品房重复销售纠纷中，在先买方虽然尚未获得房屋的所有权，但他对于该房屋享有预期取得的利益，因该利益受侵犯而主张在后合同无效，应当是可以的。这正是倾斜保护买方的具体体现。

　　2、无效请求权的行使

　　该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。

　　无效请求权既然是在先买方的权利，因此他完全可以自主决定行使还是放弃该权利。只有在他明确行使该权利、明确提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依其请求宣告在后合同无效。人民法院不应依职权主动宣告合同无效。在此，司法解释与其他关于无效合同的规定在表述上有明显的区别：未直接规定为在后合同无效，而是规定为在先买方“请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以对于在后合同的无效宣告，只能是以在先买方的请求为必然前提。笔者认为主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主动依职权宣告在后合同无效，很可能出现的后果是：在先买方只要卖方赔偿损失而不再要房，在后买方却又由于合同无效而无法获得房屋，于是房屋积压在卖方手中。签了两个合同竟然没有一个成交，事情转了一个圈却又回到了起点。这显然与激活房地产市场、鼓励交易的指导思想相背。

3、相关的程序问题

　　如果在先买方明确主张在后合同无效，有关程序问题有待探讨：

　　（1）案由

　　笔者认为案由应是合同纠纷而非侵权纠纷。在先买方对于在后合同的无效主张，仅仅是一个手段，服务于依据在先合同获得房屋所有权这一最终目的。因为标的同一，因此前后两个合同的目的是互相排斥的。而且在后合同已经履行，在后买方已经获得房屋所有权。如果在先买方还想获得房屋所有权的话，就必须主张在后合同无效，从而基于无效合同法律后果中“返还原物”的条款，使房屋所有权复归卖方，然后再要求卖方以实际继续履行合同的方式承担违约责任。这是在先买方获得房屋所有权的唯一手段，除此之外别无他途。既然其真正用意在于要求卖方履行在先合同，案由当然应当是合同纠纷了。

　　（2）当事人的确定

　　当时人的确定只能以案由为基础。由于案由是合同纠纷，因此被告只能是卖方，在后买方与原告之间并无合同关系，当然也就不可能成为该合同纠纷的被告。在后买方的法律地位只能是无独立请求权的第三人。他与案件的处理结果有着必然的利害关系。如果原告胜诉，在后买方将被迫失去房屋所有权；而如果原告败诉，如被告有合法的抗辩，则在后买方的房屋所有权可保无忧。

　　（3）在后买方的利益保护

　　如果在先买方主张在后合同无效并获法院支持，在后买方将被迫归还房屋于卖方并由卖方以承担违约责任的方法交付并过户给在先买方。在后买方的利益在于他有权要求卖方返还购房款。那么，他是否需要另行提出该诉讼请求呢？笔者认为不需要。因为法院一旦认定在后合同无效，就必然要按照原告即在先买方的请求判令在后合同的当事人各自返还房屋和价款。这是原告诉讼请求所包含的必然结果，在后买方没有必要另行请求。

　　（二）买方的惩罚性赔偿请求权

　　根据《商品房司法解释》第八条和第九条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。

　　在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房司法解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

　　对此有以下问题需要探讨：

　　1、法理依据

　　不少人认为该项司法解释的依据是《消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对此笔者不敢苟同。

　　（1）许多购房人根本不是消费者

　　依据《消法》第二条的规定，消费者应是为“生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的人。而事实上，购房人买房的目的却多种多样。虽然有的是为了住宿，但也有的是为了出租，为了经营而不属于消费。另外，消费者一般认为只能是自然人，而购房人却有可能是法人或非法人组织。有一种观点认为只要是接受服务或购买产品者，都是消费者。这是不正确的。从消费者权益保护法的起源来看，之所以将其从民法中分离出来，就是因为“为了消费需要”而购买产品或接受服务的自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对于确属消费者的，由《消法》保护；对于不属于消费者的，由民法和合同法保护。由于不少购房人不是消费者，因此《商品房司法解释》的依据不可能是《消法》。

　　（2）法律关系的性质不同

　　依据《消法》的精神，消费者与经营者之间的法律关系，属于侵权法调整的对象。许多购买产品者并非最终的使用人，而使用产品者也并不一定是购买者。消费者对经营者的权利，不以双方之间存在合同关系为前提。有关的诉讼中，消费者只要能证明自己所使用的产品是经营者提供的就可以了，而无须证明自己与对方之间曾签有合同。但《商品房司法解释》却明确规定买卖双方之间是合同关系。第八、第九两条司法解释所规定的惩罚性赔偿，分别是以合同不能履行或被认定为无效、被撤消或解除为前提的。

　　因此笔者认为，《商品房司法解释》的依据并非《消法》。不过这并不妨碍司法解释的合理性。惩罚性赔偿制度并非《消法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既然购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，既然房地产企业不断滥用自己的优势，那么以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，就是合理的。

　　2、适用条件

　　在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权，相似却又有所不同。

　　（1）在先买方的惩罚性赔偿请求权

　　依《商品房司法解释》第八条的规定，在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售，并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。这与本司法解释第十条所规定的在先买方对于在后合同的无效请求权形成交叉：

　　其一：如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性赔偿请求权，而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。

　　其二：如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能够获得房屋，因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。

　　其三：如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。

　　（2）在后买方的惩罚性赔偿请求权

　　依《商品房司法解释》第九条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性，所以第九条（在后买方的惩罚性赔偿请求权）与第十条（在先买方对在后合同的无效请求权）在适用范围方面绝对不可能交叉。不过，其与第八条（在先买方的惩罚性赔偿请求权）却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。

　　3、惩罚幅度

　　也许是受《消法》的影响，不少人将惩罚赔偿理解为双倍赔偿。实际上并非如此。就理论而言，惩罚幅度取决于多种因素。比如强弱双方的实力差距、滥用优势的频率和危害、强者违法行为被揭露的难度和概率、违法者实际承担责任的能力等。因此惩罚幅度不可能局限于双倍。高于或低于双倍都是正常的。《商品房司法解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近但不等于双倍。无论是依据第八条还是第九条的规定，无论是在先买方还是在后买方，都有权要求房地产企业“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见，房地产企业的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数。而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言，其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见，该项惩罚比《消法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，也可能使房地产企业蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市场的培育和发展。

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