破解二十个典型购房纠纷 维权妙计化解购房麻烦

王希胜律师

日期: 2005-5-13   

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8 |' Z  p" H2 n8 y　　定(订)金不退

2 A' B+ X( f5 O$ a3 A# M& n　　定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。
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　　“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
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　　而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
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　　特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

　　补充协议不让签

& {, E2 z5 O& _8 U　　现在不少房地产开发商在与购房者签署《商品房买卖合同》时，要么拒不接受购房人的补充条款，要么要求购房者签署由卖方起草的补充协议。由于补充协议是开发商单方面起草的，里面有很多加大买方责任，逃避卖方义务的条款，违反了平等公平的基本原则，损害了消费者的合法权益。

　　签订补充协议，双方应当协商一致，并且需是真实意思表示，对于协议里不公平的条款购房者可以要求删除并加上一些内容，明确双方的权利义务。

　　特别提示：对于以下内容购房者在补充协议中最好加上：

　　1.广告和售楼书中的重要内容。2003年6月生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中为了保护购房人利益，规定将开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所做的具体明确的、并且对买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的说明和允诺视为合同内容。开发商如果违反这些内容，应当承担违约责任。但是这一条款在实践中仍然难以操作，所以对购房者来说，最好还是将自己认为重要的广告内容写入补充协议中。

/ A' U5 ^, l, _3 \　　2.补充协议中加重因开发商违约造成退房的违约责任。

0 z( r& h$ i- J# J/ j# |　　3.举证责任方面，购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护自身利益。
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+ f1 O# S( w5 ^　　现房与广告有差异

7 B, T, A2 \- h$ X" w) v8 i( `　　广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但是目前很多开发商使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。对于这种情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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　　特别提示：如果现房与开放商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。

( e0 e- i  a+ v2 V5 e: V- S5 Q$ p　　代理公司承诺

, v, T+ U8 Y$ N2 B! n　　开发商不承认

3 Q- M$ r) O) Q/ z2 Q　　代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效：

9 i7 |* n) y7 v; G+ k4 N  z/ A　　1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据《合同法》第49条的规定，该代理行为有效，即开发商要负相应的义务；

! h% Y) k% m( k) `　　2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应的责任。另外，有时候代理公司仅仅口头承诺购房者，对于口头承诺是否有效，依据我国《合同法》的相关规定，除非法律法定，否则口头承诺是有效的，但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。
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2 B9 K5 s( N: n2 y2 |& J( l　　特别提示：许多购房者将公司的承诺录音作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，并有其他证据佐证都应为有效证据。

　　销售被抵押的房子
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8 n: i9 [+ O2 D9 s9 H% _　　购房者有时候会碰到自己购买的房子已经被开发商抵押给了银行这种情况，一般而言，房地产开发商将未售的房子抵押给银行，是为了套取现金作为周转资金，进行后续项目的建设或开发新项目。这一融资做法将会长期存在，并且我国政府有关部门也没有明文规定发展商不得售卖抵押房，但是发展商出售抵押房也有一定条件即：1.银行出具证明书；2.发展商不隐瞒抵押房事实。
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* s5 q; f+ h) q) s' i, h5 b9 u  O　　特别提示：购房者如果想避免买到抵押房，可以根据我国《担保法》第四十五条的规定，到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况；其次还可以要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。在这里值得注意的是：1.应当坚持看原件，很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；2.注意审查证件的真伪；3.看清抵押的记载情况。
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. |# R5 P- P- o* }# n　　此外，购房者还可在房屋买卖合同中增设如下条款来避免此情况的发生：出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处的土地使用权进行抵押，否则买受人无条件退房并要求出卖人承担违约赔偿责任。
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1 u: [4 Y' u/ y6 M　　交房没有备案表

　　就北京来说，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照2003年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》第50条的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。竣工备案表的取得意味着房屋通过了竣工验收，也意味着房屋具备交付使用的条件，可以进行交付，如开发商未取得，则属于开发商的逾期交付，其应承担违约责任。
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- }3 }1 ]. A0 s5 s9 p　　特别提示：除竣工备案表外，交房时购房者还要审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等几个证件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　规划改变

　　目前，改变规划主要有两种情况：
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　　第一，规划部门主动变更；第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。
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　　从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”

$ M8 X3 ]. {! u, M( x3 m6 |　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

　　特别提示：如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。
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! v- H$ i, L# F% Q5 `2 S　　裂缝
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) r2 `; C7 q; T6 V9 m6 k. [　　裂缝是一个非常复杂的技术问题，主要法规有建设部关于发布行业标准《危险房屋鉴定标准》的通知、《房屋接管验收标准》等。其中涉及“主体结构”时，要求“钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。”“砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。”涉及“楼地面”时，要求“面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。”涉及“装修”时，要求“抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。”涉及地基沉降，当地基产生不均匀沉降，其沉降量大于现行国家标准《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—81)规定的允许值，上部墙体产生沉降裂缝宽度大于10mm，且房屋局部倾斜率大于1%时，应评定为危险状态。
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　　特别提示：当裂缝情况低于以上标准时，业主不能将其作为不收房的理由。
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. ?# L6 _% m8 ]/ m) A4 a　　面积缩水
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9 Z  x- ~0 D5 ?& x6 W　　在《商品房买卖合同》中，通常对“面积确认及面积差异处理”有约定。一般来说，(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积结算房价款；(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按一定的利率付给利息。买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

　　特别提示：
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$ w) t# x! T5 }  V  I) Z( W) M$ ^　　1.公摊面积规定可参阅北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京国土房管权字?2000?第369号)。
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- P  r  h; j6 d, g　　2.关于面积复测。市国土房管局委托市房地产勘察测绘所设立了测绘服务大厅，并将具有商品房测绘资质并经备案的测绘单位在测绘服务大厅公示。公示的测绘单位都可接受委托承担商品房的预测和实测。目前具有资质的测绘单位有30家。

8 ]5 J; x: U" J　　精装修质量差

　　品牌改变

　　关于“精装修质量差，品牌改变”的问题，当事人可以通过在《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中加以约定，并按照此约定验收房屋。但是，现实中通常对“装饰、设备标准”没有具体约定，导致发生纠纷时意见不一。通常，开发商为避免承担责任，将“装饰、设备标准”约定得非常模糊，比如经常使用“高档”、“优质”、“高级”等模糊措辞免责。

　　特别提示：为避免这种情况发生，买受人应当在签订《商品房买卖合同》时，将附件三中的“装饰、设备标准”约定得尽可能详细。比如：品牌、档次、价位、产地等等，以免发生争议时没有依据。

. \9 B  Q- G# D- H8 D7 Y/ _　　暖气、煤气、宽带不能及时使用
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# u* z$ h- ?* p. u$ D0 ]　　按照法律规定，房屋配套设施(包括水电气等)通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，如果“暖气、煤气、宽带不能及时使用”，目前主要依据合同约定来追究违约责任。
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　　特别提示：合同或补充协议中最好加上关于配套设施使用的条款。
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3 z: Y0 {: C1 e" a　　小区外的市政路总没影儿

　　应该说，“小区外的市政路”不属于开发商的责任范围，开发商只负责规划范围内的建设。如果“小区外的市政路”没有约定在合同里，开发商不承担任何法律责任。
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　　社区配套迟迟不到位

: U' |: ?, a7 w9 `6 \  I　　北京市人民政府《关于新建居住区公共设施配套建设的规定》第一条规定：凡集中开发新建居住区、居住小区和住宅组团，必须按照市城乡建设委员会编制的《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》、《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，实行住宅同文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施配套设计，配套建设。该《规定》第二条规定：“《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》和《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求……”也就是说，住宅同教育等生活服务设施要配套设计，配套建设。而且，这种要求“是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求”。

4 h; H% P0 j) e- v9 r5 p7 w　　特别提示：还是将你在意的配套及兑现时间签入补充协议更为可靠。

, E) X+ _- K! q! p$ z　　好几年拿不到产权证
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% |4 S1 i1 C8 M" O& M/ m　　关于好几年拿不到产权证的问题非常普遍。但是，2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。

6 D0 B% o, ~5 o- h- q　　不交契税、维修基金不给钥匙
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" l6 \; N! [/ _　　根据有关规定，购房人应当在签订《商品房买卖合同》后10日内申报契税，但根据北京市实际操作情况，购房人一般在办理产权证、立契过户时缴纳契税。对于公共维修基金而言，房地产行政主管部门(北京市由居住小区管理办公室负责)收取维修基金的时间也在办理产权证、立契过户时。开发商本身并非契税和维修基金的收取部门，其只是代收代缴。

& R- }' ], C4 b4 x5 h1 R6 u0 U  D　　也就是说，政府相关部门收取契税和维修基金都在办理产权证、立契过户时。对于开发商在交付房屋时，要求购房人先交契税和维修基金再拿钥匙的问题，关键是购房者与开发商在《商品房买卖合同》中的约定，若合同中明确约定购房人必须先交契税和维修基金再拿钥匙，则购房人应当按此约定将契税和维修基金交与开发商代收。若合同中没有明确约定购房人必须先交契税和维修基金再拿钥匙，则开发商无权要求购房人先交契税和维修基金。
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　　装修押金和管理费这么多

　　物业管理企业有权对业主的装修进行监督管理，业主装修时，必须向物业管理企业申报装修方案，经批准后实施。业主装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线，为了保证装修公司、装修队伍按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理企业可以向装修公司、装修队伍收取装修押金，如果装修过程中没有出现上述情形，物业管理企业应将收取的装修押金及时退还。

! Y! {. f; k9 k* b　　根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定，在进行房屋装修时，业主和装修公司应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。在管理服务协议第七项就明确提到了“管理服务费用”，即物业管理企业可以在双方商定的条件下收取装修管理费。然而目前存在的问题主要是，装修管理费应该如何收取，按照什么标准收取，目前有关部门没有制定出一个统一的标准，从而造成物业管理企业收取费用的过程中定价比较随意。
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　　开发商、物业阻挠成立业委会
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8 S3 g/ L# A4 J! x9 `　　一般而言，居住小区交付业主使用并且入住率达到一定比例(一般为50%)，或入住率虽未达到一定比例但交付使用达到一定年限(如两年)后，居住小区的开发商和物业公司即应负责召集首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

　　前期物业管理过程中，物业管理企业由开发商选聘，而实践中，许多项目的物业管理企业就是开发商的全资子公司，一旦业主大会召开，成立业主委员会，就有权决定选聘或解聘物业管理企业。因此，部分开发商、物业管理企业对业主委员会的成立并不积极，有些甚至会以种种理由阻挠业主委员会的成立。

　　对于这种情况，业主(10%以上)可向居住小区管理办公室申请自行组建管委会，即自行组织50%以上投票权的业主参加召开业主大会，并通知区、县居住小区管理办公室，请求他们派人指导。
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7 P+ b: `/ z: p8 A$ B　　想炒掉开发商选的物业

; o' h. V+ f4 _# g0 D. e　　首先需要说明的是，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，按有关法规规定，开发商有权选聘物业管理企业，并由开发商与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
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0 l3 ]" _2 [, V& H+ }: ]' g" c' @  N　　特别提示：业主委员会成立之前，若业主认为物业管理企业的服务不到位，不能按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，可向开发商反映，开发商可以根据前期物业服务合同的相关约定，解聘物业管理企业。
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' k8 j1 \! z3 T* R　　同时，房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，是物业管理企业的主管部门，若业主认为物业管理企业的服务不到位，管理水平差，可向房地产行政主管部门反映相关情况。政府价格主管部门也有权对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准进行监督，若业主认为物业管理企业收费高或存在乱收费的情形，业主也可向政府价格主管部门投诉。

　　地下停车费太贵

　　小区地下停车位分为两种类型：一种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该地下车库和商品房一样要计入整个地上的建筑面积。因此，该地下车库的每一个停车位都可拥有独立的产权。此类停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此类地下停车位开发商有权予以出售、出租。购买了此类地下停车位的业主无须交纳车位使用费，但一般都需向物业公司交纳车位管理费；对于未出售的车位，由开发商决定此类停车位出租的车位费标准，北京市一般市场价为人民币400～800元／月。

& t& v( ]$ y0 N% y$ |! h0 J, O+ q4 _　　小区地下停车位的第二种是建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，此类停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得独立的产权证。因此，此类地下停车位属于小区的配套附属设施，其权益应归小区的业主，开发商或物业公司是无权擅自处分的。在征得业主大会同意后，物业公司可以根据业主大会的委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于补充专项维修资金或弥补物业管理费用开支。同时，物业公司有权收取一定的车位管理费。此类停车位出租的租金标准由业主大会决定。

　　物业收益该归谁
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　　小区交付业主使用后，在商品房楼顶或外墙做广告，广告收益归屋面和外墙的使用权人所有，这就要看《商品房买卖合同》中开发商和业主约定的外墙的使用权及屋面的使用权归谁。物业公司不能将该广告收益作为其收入，若外墙的使用权及屋面的使用权归全体业主，则广告收益应当归小区全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　这时，需要特别说明的是地上停车费。地上停车费应包含两种费用：一为土地使用费；一为保管费用。
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2 C1 \' V$ E' {( u5 g　　地上停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。

; t0 a) |- k7 f* n- v　　停车费中土地使用费部分，应该支付给土地使用权人，也就是享有停车场土地使用权的人或单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或单位，这是其提供保管服务的对价。
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　　小区中的地上停车场所占用土地的土地使用权人是小区全体业主，因此，停车费中土地使用费部分应当归小区全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。停车费中的保管费用部分才是物业公司的收入。