二手房交易中律师能帮什么忙

王希胜律师

日期: 2005   
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    在买卖二手房交交易中，律师可以协助当事人办理如下事项：
: c" E0 w, Y6 G一、审核卖家是否为房屋合法产权人，产权性质是成本价还是标准价；
9 P: L7 p5 b" P% `" [2 A二、审核卖家是否拥有处分房屋的权利，包括是否还有其他共有人，是否与售房单位有产权份额划分，单位员工是否有先购买权，其房改购房合同中是否规定在一定期限内不能出卖该房屋；
4 ~  w- y1 z' k! j/ X三、审核房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；
四、审核该房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意卖家售房的书面意见；
五、审核卖家是否有欠缴物业管理费、水电气暖等应缴费用之情形；
1 g6 o& K, r  T: u六、审核买家资信状况；
七、起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等，包括与房管机构之间变更、转移合同权利与义务的协议等；
, s0 v& r( T( m7 f八、代理买卖双方对价格进行评估，申请异议复核程序；
8 \' l) k$ H4 }* y九、交接时，审查房屋实际状况是否符合转让合同承诺条件。
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    如果用贷款买二手房，律师在二手房抵押贷款中主要做如下一些工作：
一、需要对贷款资格进行初审，包括两个方面：一是对借款人主体资格的审查，即借款人身份证明材料的核实和信用水平审查，二是对抵押物的审查即房屋产权情况的审查；
二、作为见证方，见证或代签房地产买卖合同，保证双方交易的合法性和有效性；
( u% O# T/ }7 _* h* }三、当买方必须抵押贷款时，此时卖方还没有收到全部售房款的情况下，就必须将房产证同意变更到买方名下，以便买方申请抵押贷款，即二手房抵押贷款中的“先抵押，后放款。”律师此时的作用是：
6 ?  V. G+ c2 N' a+ r+ |7 n1 P1、办理变更手续，将房产证变更为买方；
! u9 Y4 B+ Q3 {0 Q9 M! d2 x2、进行他项权利登记，将房产抵押给贷款银行；
3、将房产证或他项权利证交给贷款银行或律师事务所保存；
3 _& ~. {9 ^% m& |7 s, c, g1 v4、在银行取得他项权利证后，保证卖方将房产交给买方；
5、代买方将银行抵押贷款交给卖方以完成交易。
: ?. q7 ]  e0 g7 M. ^4 @四、设立专项账户，以便代买方支付各种首期购房款及其他费用，并督促交易各方履约。
1 H6 \! h3 X' V+ b' Q$ u- v五、律师还可以接受委托代为办理文书公证、房屋保险等手续。