《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》试行示范文本

王希胜律师 · 发表于 2005-8-1 15:01:36

房屋土地资源管理局《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》试行示范文本
来源：沪房地资物[2003]456号



各区县房地局:
  现将业主大会议事规则、业主临时公约、业主公约试行示范文本印发给你们，请按照执行。在执行过程中出现的问题，请及时向市局反馈。
                  二○○三年十一月十四日
附件1：业主临时公约（试行示范文本））
         业主临时公约
         （试行示范文本）
　　为维护（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本公约。
本《业主临时公约》对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。
第一条（业主的权利与义务）
业主在物业管理活动中依照国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
第二条（相邻关系）
各业主同意，遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条（物业的使用和维护）
业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业：
（一）按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，需经相邻业主、使用人    同意后，并报有关行政管理部门批准；
（二）因维修物业或者公共利益，业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在日内恢复原状；给他人造成损失的，应当作相应赔偿；
（三）业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业自用部位应急维修的，物业管理企业可在通知公安机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。
（五）物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，业主要予以配合；业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的，应当承担修复或者赔偿责任。
第四条（维修资金的筹集和使用）
业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：
（一）按照规定和本公约约定交纳专项维修资金；
（二）专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；
（三）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；
（四）业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。
第五条（物业维修和更新的实施）
各业主同意，物业维修及更新由物业管理企业按规定组织实施，费用按规定列支。
第六条（使用物业的禁止行为）
各业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列    行为：
（一）擅自改变物业的原设计用途；损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌；
（二）在高层住宅室外设置晒衣架；
（三）封闭阳台；
（四）随意停放车辆；
（五）饲养家禽、家畜；
（六）
（七）
（八）
第七条（利用物业设置设施获利的归属）
利用物业共用部位、共用设施设备设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，并支付设置费用。
按照前款规定获取的收益，纳入专项维修资金。
第八条（未按规定交付有关费用的责任）
业主未按规定交付物业服务费的，物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。
第九条（业主违反物业使用禁止行为的处理）
业主违反本公约第六条规定的，物业管理企业有权制止；业主拒不改正的，物业管理企业可以采取下列第    项措施予以制止：
（一）禁止施工人员进入物业管理区域；
（二）
（三）
第十条（连带责任）
物业使用人违反本公约的，相关业主承担连带责任。
第十条（公约的制定）
本公约由建设单位制定，并在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与物业建设单位签订买卖合同时，应当遵守业主临时公约予以书面承诺。
第十一条（公约的效力）
本公约的内容如有与法律、法规、规章、政策的规定相抵触的，应当遵照法律、法规、规章、政策的规定执行。
第十二条（生效日期）
本公约自本物业管理区域内的首套物业销售之日( 年月  日)起生效。
第十三条（公约的废止）
业主大会成立并通过《业主公约》后，本公约废止。
            承诺书
　　本人（单位）已详细阅读并理解建设单位       制定的《业主临时公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。
特签署本承诺书
                        购房人（单位）签章
                        年  月  日
附件2：业主大会议事规则（试行示范文本）
         业主大会议事规则
         （试行示范文本）
第一章总则
第一条（制定依据）
根据《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经  年月日业主大会讨论通过。
第二条（业主大会的组成）
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
本业主大会于年月日的首次业主大会会议召开之日成立。
第三条（业主大会宗旨）
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条（物业管理区域基本情况）
一、业主大会名称：
  业主委员会办公地址：
二、物业管理区域范围（四至及附图）：


三、物业类型：
  （住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
四、物业管理区域概况：
占地面积：       平方米
房屋总建筑面积：    平方米，其中住宅    平方米，    套，非住宅    平方米。
第二章业主大会
第五条（业主大会议事内容）
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条（业主大会会议形式）
业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。
（一）集体讨论的形式;
（二）书面征求意见的形式。
第七条 (集体讨论议事的方式)
采用集体讨论形式议事的,选择以下第  种方式:
(一) 由业主参加业主大会会议;
(二) 由业主推选业主代表参加会议。
业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主代表产生方式如下：
1、
2、
3、
第八条（业主代表的职责）
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议上如实反映。
第九条（业主大会表决形式）
业主大会采用以下第种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。
第十条（召开业主大会会议的条件）
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年召开一次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
第十一条（召开业主大会会议的程序）
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
（三）征询意见
采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届工作小组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十二条（业主投票权的确定）
业主在业主大会会议上的投票权，按下列第种计算方式确定：
（一）按首次业主大会会议上投票权的规定计算。
（二）
第十三条（业主、业主代表及业主委员会委员的代理）
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的    %。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：
（一）
（二）
业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列约定：
（一）
（二）
第十四条（提议再次召开业主大会会议的限制）
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在  月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章业主委员会
第十五条（业主委员会职责）
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）拟订选聘物业管理企业的方案;
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）对违反《业主公约》的行为进行处理；
（八）
第十六条（业主委员会委员条件）
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）
（八）
第十七条（业主委员会组成和任期）
业主委员会设委员名，其中主任1名，副主任名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期年，委员可以连选连任。
第十八条（业主委员会会议）
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议。
（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十九条（业主委员会委员的的缺额补选）
业主委员会委员缺额人数超过委员总数  %的，应当在  月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。
第二十条（业主委员会委员的资格终止）
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；
（二）
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十一条（印章的使用管理）
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十二条（业主大会档案资料管理）
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十三条（业主委员会活动经费）
业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计    元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用元/月，具体支付对象如下：
（1）    ，费用    ；
（2）    ，费用    ；
（3）    ，费用    。
业主委员会开展工作的经费来源采用下列第种筹集方式：
（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳元；
（二）共用部位、共用设施设备经营收益的 %合计  元；
(三)                      。
经费收支帐目由    代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四章附则
第二十四条（业主大会议事规则的生效）
本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
议事规则补充规定

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