大连市城市房屋租赁管理办法实施细则

王希胜律师

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第一章 总则

第一条 为进一步加强我市房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和《大连市城市房屋租赁管理办法》及其他有关规定，制定本实施细则。
第二条 本《实施细则》适用于我市城市区内的房屋租赁和管理。
第三条 本《实施细则》所称房屋租赁，是指房屋所有权人或其他权益人将房屋出租给承租人使用并收取租金的行为，但执行政府指令性租金标准的房屋租赁除外。
下列情形应纳入房屋租赁管理:
（一）以房屋为资本采取承包、联营、合作、入股等形式，成立具有法人资格的企业，该房屋由企业使用，不转移房屋所有权的行为；
（二）领有《企业法人营业执照》的企业，使用上级单位的房屋的行为；
（三）宾馆、饭店、旅馆、写字楼以营利为目的，将客房、写字间或其他房屋出租给单位或个人用作经营、办公场所的行为；
（四）企业法定代表人或其他人使用其个人所有的房屋，以企业的名义从事生产、经营、办公等的行为；
（五）房屋所有权人将房屋借给他人使用或公有住房承租人将房屋转借、转租给他人使用的行为；
（六）将建筑物的地下室、室内停车场出租用于其他经营的行为；（七）以其他方式变相出租、转租房屋的行为。
第四条 房屋租赁应当遵循自愿、公平、互利和诚实信用协商一致的原则。
第五条 大连市国土资源和房屋局主管全市房屋租赁管理工作，其所属的房屋租赁登记管理机构具体负责大连市中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区房屋租赁管理工作。
县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连保税区、大连高新技术产业园区的房产行政主管部门负责本辖区的房屋租赁管理工作。

第二章 租赁范围和条件

第六条 房屋出租人是指下列单位和个人：
（一）拥有房屋所有权的自然人、法人或其他组织；
（二）被授权经营管理房屋的法人或其他组织；
（三）依法代管房屋的代管人；
（四）法律、法规规定的其它权利人。
第七条 房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或其他组织。
第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未取得房屋所有权证或其他合法房屋权属证明的；
（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）房屋权属有争议的；
（五）属于违法、违章建筑的；
（六）不符合房屋安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第九条 已取得《商品房预售许可证》或符合现房销售条件的空置商品房可以办理二年期以内的短期出租。

第三章 租赁合同和登记备案

第十条 房屋租赁当事人应当订立书面租赁合同（含转租合同
下同）。房屋租赁合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）租赁当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋坐落、面积、结构、装修、附属设施和设备状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋使用要求和修缮责任；
（八）房屋转租的约定；
（九）房屋返还时状态和增添物的处置；
（十）变更、解除合同的条件；
（十一）违约责任；
（十二）合同纠纷的解决方式
（十三）当事人约定的其他条款。
市国土资源和房屋局会同市工商行政管理局制订房屋租赁合同的示范文本，供当事人参考使用。
第十一条 房屋租赁依法实行登记备案制度。 房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订、变更、终止之日起30日内，到房屋所在地的房屋租赁登记管理机构办理房屋租赁合同登记备案手续。
第十二条 办理房屋租赁登记备案手续，应当提交下列材料：
（一）房屋租赁登记备案申请书；
（二）房屋租赁合同；
（三）房屋所有权证或其它房屋合法证明；
（四）当事人的合法身份证件；
（五）出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的书面证明；
（六）出租抵押房屋的，提交抵押权人同意出租的书面证明；
（七）转租房屋的，提交房屋所有权人同意转租的书面证明；
（八）法律、法规和规章规定应提交的其他文件。
第十三条 房屋租赁登记管理机构自接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并核发由大连市国土资源和房屋局统一印制的《房屋租赁证》。对不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面说明理由。
未登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。
第十四条 禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》的应当向原发证机关申请补发。
第十五条 房屋租赁登记备案实行年度审验。租赁期满当事人将《房屋租赁证》交回原发证机关。当事人协商继续租赁的，应及时办理租赁登记备案。
第十六条 凡单位和个人租赁房屋从事生产经营活动，在工商管理部门申办注册营业执照及年检、市公安部门办理外来人口暂住登记时及税务管理部门办理税务登记时，应出具房屋租赁登记备案证明，房屋租赁登记备案证明是其经营场所、居住场所合法的凭证。

第四章 租赁当事人的权利和义务

第十七条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。
第十八条 出租人依照合同的约定向承租人收取租金。
第十九条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或妨碍。
第二十条 承租人在租赁期限内，改变房屋用途或对房屋进行装修，必须以书面形式征得出租人同意，并按规定报请有关部门批准。
第二十一条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成的损失，由承租人赔偿：
（一） 将承租的房屋擅自转租的；
（二） 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四） 拖欠租金累计六个月的；
（五） 利用承租房屋进行违法活动的；
（六） 故意损坏承租房屋的；
（七） 法律、法规规定其他可以收回房屋的；
第二十二条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十三条 出租人出售已出租的房屋，须提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃购买的，房屋所有权转移后，新的房屋所有权人应继续履行原租赁合同。
第二十四条 出租人在租赁期限内死亡，其合法继承人、受遗赠人应继续履行原租赁合同。
第二十五条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。
第二十六条 承租人在租赁期限内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同。
第二十七条 租赁期限内，法人或其他组织作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的，由承接的法人或组织继续履行原租赁合同。但法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。
第二十八条 租赁期限内，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即通知出租人。
第二十九条 承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。
第三十条 租赁期限内，房屋所有权人将其出租的房屋设定抵押，应书面通知承租人，并将租赁情况如实告知抵押权人。抵押期内租赁期满，所有权人欲继续出租该房屋，必须征得抵押权人书面同意。
第三十一条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：
（一） 符合法律、法规规定或合同约定的；
（二） 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
（三） 因规划建设需要拆迁的；
（四） 当事人协商一致的。
第三十二条 承租人经出租人同意可以将房屋转租。
第三十三条 租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，办理租赁登记备案。
第三十四条 出租人应履行下列义务：
（一）办理房屋租赁登记备案后及时到房屋所在地公安派出所签订责任保证书；
（二）住宅出租人不得向未成年人或不提供真实身份证明文件的人员提供出租房屋；
（三）与承租人及时办理房屋租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》，并督促承租的外地人员及时办理暂住登记和申领《暂住证》；
（四）发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应及时报告公安机关，不得包庇、纵容；
（五）积极协助公安机关对承租人进行经常性的遵纪守法宣传，做好防火、防盗、防治安全隐患的工作，发现问题及时向有关部门报告；
（六）出租的房屋必须具备基本生活和安全消防设施，并经常对房屋进行安全检查和维护，保证房屋使用安全；
（七）明知承租人违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等物品管理规定，利用出租房屋生产、销售、储存、使用危险物品和从事其他违法行为，须及时制止、报告。

第五章 租赁税费

第三十五条 房屋租赁当事人应当依法缴纳房屋租赁税费和土地收益金。
房屋租赁有关税费和土地收益金的计征，协议租金低于评估租金的以评估租金为准；协议租金高于评估租金的，以协议租金为准。
第三十六条 居住房屋租赁手续费按件收取，标准为每件80元，由出租人承担。
第三十七条 非住宅租赁手续费按件收取，标准为每件100元，由租赁双方平均承担。
第三十八条 划拨土地上的房屋租赁、住宅房屋改变使用用途，按规定缴纳土地收益金。土地收益金按年租金1%缴纳，由出租方承担。
第三十九条 租赁当事人在办理房屋租赁登记备案时一并缴纳交易手续费和土地收益金。

第六章 罚则

第四十条 符合出租条件的但未办理租赁登记备案手续的，由房屋租赁登记管理机构限期补办手续。逾期不补办的，提请有关执法部门予以处罚。
第四十一条 不符合出租条件租赁房屋的，由有关执法部门依据《辽宁省城镇房地产交易管理条例》和《城市房屋租赁管理办法》给予处罚。
第四十二条 伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，由有关执法部门进行处罚。
第四十三条 房屋租赁当事人拒绝、阻拦房屋租赁登记管理机构工作人员履行公务的，可提请公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 房屋租赁登记管理机构工作人员不认真履行管理职责，徇私舞弊的，由其所在单位给予行政处分，情节严重构成犯罪的依法追究法律责任。

第七章 附则

第四十五条 城市规划区内的集体土地上的房屋租赁参照本实施细则管理。
第四十六条 本实施细则自发布之日起施行。