《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）

王希胜律师

第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
' t" h1 B4 R1 H+ X　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
* t) Z6 C6 k  L6 P9 A　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
　　第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
2 x0 H) S5 }6 p　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
5 e- G+ E6 o4 n6 f　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
　　１、套（单元）内的使用面积；
　　２、套内墙体面积；
* D3 c$ U  N9 u( Z　　３、阳台建筑面积。
　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
. I8 n4 i' ?9 h' D4 T: ^( P2 Z　　１、套（单元）内的使用面积
& b/ d2 k5 n$ V7 V( ]0 Q5 ]　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　２、套内墙体面积
9 t" E- m6 k7 N  c3 u　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
* n6 U; M4 {% j. G2 G　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
　　３、阳台建筑面积
, q6 T% A% z! ~% r1 Y　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
7 t" _0 W( m9 F' w7 z　　４、套内建筑面积的计算公为：
　　套内建筑面积
4 ]6 H/ ]* `8 O2 p　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
# y3 W0 q6 @& r% J2 _" e( f　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
' s. m$ v- t9 @. J4 B0 [　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　第九条 公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
6 ^/ A! z- m% i, i! Q3 S" M) _　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
. Y3 q% M; D# p% P　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算
3 n/ g5 j8 X0 ]1 D$ j9 u　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
8 H0 e: i# ~0 J: h# ~6 ~) u　　第十一条 公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。
; b: p& e, `/ e$ S3 p# J) ]# `　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
1 P; H. W2 m; ]2 m6 ]6 O! H　　第十三条 本规则由建设部解释。
　　第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行。

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均价：楼盘售价的平均值。
! V+ z: ~% H" ]! L/ h6 h( q要用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。
6 `7 i& d  o2 @. h4 j/ A: y每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的 均价与系数相乘，得出一户的总价。