专家指导：卖房选择一般委托还是专任委托？

王希胜律师

出处：房地产时报   


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, T' t' a/ J! D 　　一套房子同时在几家中介公司挂牌卖，哪家先卖掉，谁的价格最高，就在哪家中介公司成交，在很多人看来这本是天经地义的事。但是，最近徐女士却接到其中一家中介公司的来信，称其在专任委托期间与第三方完成交易，属于违约行为，应照常支付该公司中介服务费。那么，卖房时究竟该签订一般委托还是专任委托？
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( J' d3 x' s3 O　　中介公司的居间服务委托协议分为两种，一般委托协议和专任委托协议。在佣金收取上，两者完全相同。一般委托是谁先促成成交，就在那家公司完成交易；专任委托属于独家代理，委托人只能委托一家中介公司卖出房屋。

: r" R- m& S; v# {6 }$ m3 `　　不同的委托方式，中介公司在服务上将区别对待，两种委托各有优势。

' n. e  y8 G7 D7 k2 L) t　　签订一般委托，好比“多投多中”。绝大多数的卖房者采取一般委托的方式，同一套房源在不同的中介公司的挂牌价可能有高有低，而且每家中介公司的客户群也不相同。找到下家最快的，或交易价格最高的，就是客户所求的中介公司。这种委托的缺点是，服务质量得不到保证。一般委托是一种普遍性授权方式，房源信息始终处于流动状态，不同中介公司为了竞争到这一房源，可能会采取一些价格优惠措施争取卖方信任，不了解二手房交易流程的客户容易被赚差价。

　　签订专任委托，好比“一对一”服务，卖方可享受到双倍服务。专任委托期限一般是3个月，期间中介公司将在广告投入和销售力度等方面双倍投入。比如通过刊登广告、发派单等多种方式打开销售渠道，提高该套房源的成交机会。销售人员也会在第一时间内尽心尽力地向购房者推荐。这种“一对一”的服务，既使中介公司付出的服务能够得到百分之百的回报，提高他们的积极性，又能遏制一部分客户跳中介的不诚信行为。这种委托的缺点是，在委托期间，卖方不能与第三方进行交易，否则视为违约行为。
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　　签订专任委托时，特别要注意违约责任条款

　　在专任委托期间，卖方自己卖掉房屋或由其他中介公司完成交易的，一经查出，卖方也必须按照合同条款支付给与之签订专任委托的中介服务费。因此，在签订委托协议之前，卖方一定要仔细看清合同条款的每一项，特别是违约责任条款，以免像上述徐女士一样，因疏忽而违约。
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) b/ E2 d8 w: ?* |- Q- b　　中介公司的专任委托协议书，一般在时间、出售条件、出售方式、佣金支付上，对卖方的行为作出限制。
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　　臣信房屋房地产居间合同中，对专任委托客户如下明示：

+ C1 n6 x4 ^( g　　第六条：有下列情形之一者，甲方（出售方）应依本合同第二条委托总价的2.5％支付违约金。

8 W5 Q) \0 D& P( o, i　　（一）在委托期限内，甲方自行出售、或经第三人介绍出售者；

4 j0 e# j) e7 z　　（二）与委托期限届满后三个月内，甲方与乙方（居间人）所介绍之买方成交、或利用乙方提供的信息、条件、机会而与第三方成交；

3 M& Z7 V  s0 i, W( m7 q. n1 I　　（三）委托期限内，买方愿以甲方委托条件买受，而甲方反悔不卖，或甲方未能提供必要的文件和配合，致乙方无法履行合同的；

　　（四）与他人私下串通，损害乙方利益的；
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　　（五）在委托期限内，非经双方同意，甲方随意终止本合同；

　　（六）甲方其他违约行为，致乙方无法履行本合同的。
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　　C OLDWELL BANKER 房地产买卖经纪合同中，对专任委托客户有如下明示：
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/ d5 ~: W: E7 O4 ^8 b8 l, F　　第六条违约责任6.2甲（委托人）、乙（受托人）双方商定，甲方有下列情形之一的，甲方应全额支付本合同第五条约定的中介服务费和代办服务费（除甲方能另行提供买卖合同成交价格，否则成交价格按本合同第1.2款所列委托价格计）：
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　　6.2.1 甲方虚假委托或提供的有关证件和资料不实，造成乙方最终无法履行居间服务的；
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　　6.2.2 甲方在委托期间，私下与他人成交的，视作乙方已完成居间责任；

' S& k) w2 s" X6 D# t% f( d　　6.2.3 甲方在委托期届满之后一年内以任何形式或价格与乙方曾介绍过的客户成交的，视作乙方已完成居间责任。