法院揭开房产中介黑幕

王希胜律师

出处：文汇报     


6 w' R  Y4 H3 U6 P* d法院揭开房产中介黑幕

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- Y  V2 _$ {$ E    房产中介公司非法赚取差价、违规收取服务费、看房费、骗取定金等经营行为，使沪上二手房交易纠纷猛增、诉讼不断，浦东新区法院今年以来已经受理此类案件300多起，几乎为去年全年的收案数，杨浦、宝山区等法院的情况也是如此。
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　　为防止市民受到坑害，上海市高级人民法院昨天召开专题新闻发布会，浦东、杨浦、宝山3区法院的副院长李文善、孙培江和张长青以案为据，分类揭露了房产中
+ x+ @# }2 @; B' t3 O( c! x) K介黑幕。
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　　黑幕之一

　　“霸王条款”要挟客户
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+ o9 j5 h( T/ I8 k5 j( P　　特点：在合同中设置“霸王条款”，以违约赔偿金要挟客户，限制客户的契约自
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% {/ j& g7 o' X3 q' l+ m6 I由和选择权。

　　案例：一位市民委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这位市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5％支付违约金。”
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　　法院提示：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易”，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力，应予撤销。法院提醒市民———别买“霸王条款”的账。

0 N0 q5 L5 p) U1 ]6 @, M, G　　黑幕之二

; y- n" {# Y& Z: |& P0 |0 _- I+ `- ], E　　“阴阳合同”逃税骗贷
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　　特点：为得到中介业务，一些房屋中介公司参与合谋，在房屋买卖合同中虚填房价，签订“阴阳合同”，帮助客户达到少交税或多贷款的目的，损害国家和银行的利益。

　　案例：一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际成交价为96万元，而合同虚填房价为87万元。岂料，买方在其后也动起了歪脑筋，以合同价为据，指控中介公司多收了他9万元购房款，打官司要求返还。法院在另一起案子中还发现，明明房屋成交价为38万元，中介公司在售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也以合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。
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6 f; ?0 |0 D$ G. @2 `5 S　　法院提示：法院在查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的所有人均没得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同以本来面目，该补交的税款限时补交，多得的贷款限时退回。

; L" S" u0 j& {8 ?+ t' L0 k  a　　黑幕之三
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　　“低吸高抛”赚取差价
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　　特点：阻断买卖双方见面，隐瞒真实的房价，“低吸高抛”从中赚取差价，侵害客户利益，非法获得高额利润。
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* D. t# X+ Y: c$ q" [　　案例：徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售价格为26万元。当日，这家中介公司将这套房子以35万元的价格售出，高出委托价格的9万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某在办理房屋产权过户时，得知被中介公司转手交易吃掉了9万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。
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　　法院提示：房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院在审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能在中介服务时违规获取售房差价。在司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件以和解而告终。

$ z' D5 m  P! K2 l　　黑幕之四
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6 V) T7 E0 l5 e% g  }9 U! N　　“乱设名目”违规收费

　　特点：一部分房产中介公司超出政府定价，或以多种名义从客户那儿收取费用，这类违规收费的行为是造成“房产中介案”高发的一个主要原因。
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　　案例：一家房产中介公司接受客户委托时，设置了一项“3000元的垫资费”，在房屋委托买卖完成后，客户李某认为“垫资费”是合同以外的不合理收费，垫的什么资也莫名其妙，因此不予支付。房产中介公司竟认为自己有理，打起官司追讨垫资费。另一起案件中发现，房屋中介服务合同中明明约定由房屋买卖的下家支付中介服务费，然而一家房产中介公司却变着法儿，向上下家分别收取中介服务费。
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' ^) x4 \& ]5 D! @5 h7 K　　法院提示：房屋中介公司除了收取政府规定的一定比例的中介服务费外，其余所谓的垫资费、看房费等都属于“黑收费”，对于违规收费，多收的要依法退还。

6 ?4 O  Y) D" }: C　　黑幕之五
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　　“擅自转让”骗走房款
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　　特点：房产中介实施的诈骗案屡发，一些骗子混入房产中介行业，他们伪造或骗取客户的身份证、房屋产权证，未经客户同意擅自转让房屋，收取房款后逃之夭夭。
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  F8 A; k5 F$ B0 S5 n　　案例：一家中介公司以全权代理售房为名，骗取了吴某身份证、房屋产权证和房门钥匙，接着就将他的房屋在暗地里卖给了冯某，不知就里的冯某在向中介公司交付大部分房款后，装修入住。中介公司的老板在得到房款后关门潜逃，于是，两个受害人吴某和冯某为争夺房权打起了官司。

　　法院提示：在法院做了大量的调解工作后，这个案子的两个受害者分别承担部分损失，解决了房权之争。法院提请市民，要强化防范房产中介骗局的意识，不要轻易将有关证件、私章等重要物品交由中介方保管，房款的交接要避免通过中介转交，牢牢把住在处分房屋时的每个环节。