买二手房交易未成 协议佣金要偿付吗？

王希胜律师

出处：上海市静安法院  作者：李鸿光
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　　二手房交易不成该不该收费？市民潘小姐怎么也闹不明白，房产中介商中介买房，最终因上家不能办“转按揭”未成功，她却被中介商告上了法院仍需支付佣金11500元。8月19日，上海静安法院对该案作出判决，上海普润房地产公司向潘小姐追索佣金11500元不予支持，但潘小姐自愿支付2000元给中介商的前期报酬予以支持。
　　今年3月9日，本市潘小姐为改善居住环境，向普润公司表示购买静安区内的二手房，并书面委托该中介商代她找建筑面积在100平方米以下，价格在150万元之内的房源。委托期限至中介成功为止，可按实际成交价的1％支付佣金。经中介撮合，潘小姐在看房确认书上签名后，看中了昌平路一处建筑面积81.99平方米的二手房。据此，潘小姐与卖家茅某及中介商一起，签订了“房地产买卖居间协议”，达成了115万元的成交价。同月28日，潘小姐与茅某签订“上海市房地产买卖合同”，还特别约定：茅某于3月30日前向债权银行核实…，如债权银行不同意茅某在本合同签订后30日内提前还清贷款的，则潘小姐有权单方面解除合同。之后，因银行不允许卖家茅某转按揭，遂潘小姐与茅某解除了房屋买卖合同，潘小姐也未向中介商支付佣金，引起房产中介商的不满，要求潘小姐支付1％的佣金。
+ `- Y6 z: B: J. H; [　　房产中介商称，自己完成了房地产中介，使得潘小姐与房屋产权人成功签订《上海市房地产买卖合同》，那么潘小姐就应支付佣金。事后潘小姐却又与卖家私下解除了房屋买卖协议，这不影响潘小姐应支付佣金给中介公司。中介商认为自己完成了中介业务，依据约定潘小姐理应支付承诺的1％的佣金。至于潘小姐与卖家因何未完成买卖交易，与中介商的中介无关。针对潘小姐当庭提供的一份“佣金确认书”复印件，该房产中介商则称应提供原件，否认这份有编号为客户联的复印件“佣金确认书”效力。
& b5 H  |/ F6 r- T/ C, g* n　　潘小姐辩称，自己看中了昌平路上二手房，而这段时间恰逢政府压低房价连连使出“组合拳”。因卖家有70万元的“贷款按揭”未还，“转按揭”不被银行认可，导致房屋买卖无法成交，系卖家提出了终止房屋买卖。她认为佣金报酬，是房屋居间成功后才发生，尽管双方签署的书面材料，看似居间完成了。但房产交易的完成，是以国家房产交易中心产权登记转移才算完成，也就是说要房屋的产证过户到自己的名下，而不是“纸上谈兵”签署合同就算完成。事后，也是中介商业务员告诉自己，卖家不能办银行转按揭而解除合同。潘小姐则以所持的复印件“佣金确认书”上约定，“进交易中心收件收据出来当天交付中介费”，声称应严格按此约定履行。交易不成无需支付佣金，但表示愿意支付2000元作为中介前期的酬金。
　　潘小姐持复印件“佣金确认书”说，这是一份有编号的客户联，那么在中介商手中就有存根联。在这份确认书上写明，“进交易中心收件收据出来当天支付中介费，”上有中介商业务员的签名。要求法院对中介商的“佣金确认书”存根联予以保全，对中介商业务员签名的几份笔迹作鉴定。
　　法院认为，潘小姐与房产中介商签订《房地产（承购、承租）委托书》，明确中介商接受委托是促成潘小姐购置静安区物业，但最终潘小姐与卖家茅某二手房买卖合同解除，房产中介商未提供证据，该合同的解除是潘小姐的过错造成所致。中介商的居间报酬，只有在促成委托人与第三人间建立有效的合同关系，即在房屋交易成功后才可以请求报酬。现潘小姐并没有达到购买到房屋的目的，房产中介商主张按书面约定的1％佣金则不合理，遂作出了上述一审判决。