反悔二手房买卖 房产商赔10万元

王希胜律师

出处：静安法院  作者：李鸿光   
  
　　付款准备买下他人二手房独家销售的房产商，却又反悔不愿再履行买房协议，导致他人的二手房价格大幅缩水，比原价下跌10.13万元。为此，法院在判决该房屋委托销售协议书终止履行的同时，还判决由上海华粤房产经纪公司赔偿刘先生房屋贬值差价款10.13万元。
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$ C% M' x$ X( o3 ^; U& Y% h1 t1 W　　2005年3月1日，刘先生夫妇及女儿为卖掉自家在本市淮安路某号的房屋，与华粤房产经纪公司下属某分店负责人张某，签订了协议书，约定张某向刘先生一家，支付出售房屋定金2万元，并于2005年4月1日付清双方约定的37万元整；还约定自张某支付定金之日起，刘先生不得另行委托销售该房屋，销售权归张某所有；房屋售价高低由张某制定，与刘先生等无关。当天，华粤公司下属分店作为代理方，张某作为买受方，刘先生作为出售方，三方一块签订了《房屋转让（代理）协议》，约定张某以37万元向刘先生等购买约定的房屋。由华粤公司下属分店协助办理房屋转让手续，代理费由张某承担。签约当日，刘先生收取了定金2万元。
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1 P4 S$ `* R( P4 i/ ^- F8 }　　4月16日，华粤公司下属分店作为一方，刘先生作为另一方签订协议书，张某以该分店的负责人代表华粤公司签订协议书：确认3月1日的协议书作废，原支付的2万元作为借款，另外在10天内筹措12万元付刘先生，以支持刘先生购房之需；而刘先生必须将售房权交给华粤公司下属分店，其他中介不得插手；刘先生委托销售房屋，实际到手房价为36.5万元。如高于房价部分，作为该分店借款之报酬；协议期限到2005年5月31日终止，即5月31日前全部房款，需由该分店如期交付刘先生，房屋交易一切事宜与刘先生无涉。该协议签订后，该分店以借款形式向刘先生支付了12万元，刘先生出具了收条称：“今借到人民币12万元整，余房屋（款）欠到6月中旬必须结清。”刘先生将房屋的房地产权证交与张某，但事后该分店没有在协议约定的期限内把该房屋销售出去，便向刘先生提出解除协议退还房款。双方各执己见，无法达成妥协。

$ M- {! b) Q3 G0 g, }　　今年7月25日，华粤公司和张某均以原告身份起诉刘先生，要求返还14万元房屋价款。他们在诉称中说，因受国家对房屋买卖实行政策调控，不能在约定的期限内出售房屋。强调国家政策调控属于不可抗力，导致合同目的无法实现。再说刘先生并非该房屋的所有权人，无权处分房屋请求依法行使撤销权。
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% R& V# u* m0 m/ [* H% J" v　　法院追加了刘先生的妻子为案件的第三人。刘先生辩称还反诉，与华粤公司订立房屋买卖协议，是在否定了3月1日协议基础上而成立，由华粤公司全权代理该房屋的销售，尽管实际由张某在操作，但他代表着华粤公司。这样张某不属于合同相对方，不具有原告资格。作为自己是该房屋产权人的丈夫，也曾共同委托张某出售过房屋，那么华粤公司是明知房屋产权人对出售房屋无异议。庭审中，妻子仍然认可所签署的协议书，认为华粤公司主张解除合同没有依据，仍要求继续支付未付的房价款22.5万元。

　　华粤公司针对反诉则称，张某既是华粤公司的职工，又是买房人，具有双重身份，且刘先生收取的12万元是张某所支付的。但依据协议内容该12万元属于华粤公司，那么华粤公司也有权主张刘先生返还钱款。

3 Y: O0 r) \5 w; s　　审理中，刘先生又变更反诉请求，同意与华粤公司解除协议，但要求没收定金2万元，要求华粤公司赔偿房屋差价损失8万元。经法院调解各方均同意终止协议，并按评估价赔偿房屋差价损失。2005年10月26日，房地产估价公司作出评估，案件系争的房屋估价为26.37万元，刘先生获悉此价格后推翻了原先承诺，不同意按差价予以赔偿，至调解不成。
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　　法院认为，根据华粤公司与刘先生的协议书看，双方的委托代理销售房屋合同成立。虽刘先生并非房屋所有权人，但他与第三人系夫妻关系，且妻子已追认协议效力。华粤公司下属分店不具有法人资格，相关权利义务由华粤公司承担，而该分店的负责人，在合同履行过程中系职务行为，其个人并非合同主体，无权主张权利。所支付的12万元，应视为华粤公司下属分店支付，原支付的定金2万元，随着3月1日协议被否定，也视为华粤公司下属分店所支付。涉及上述14万元的性质，综合协议内容及刘先生出具收条的书写，还有华粤公司在起诉时的请求，应认定为华粤公司向刘先生支付的部分房款。根据协议华粤公司承诺在5月31日前，向刘先生支付全权房款，刘先生把房屋的销售权交给华粤公司，意味着刘先生以放弃其他的房屋销售机会来换取华粤公司承诺的销售房价款，现华粤公司不能按约履行，刘先生因迟延出售房屋而产生经济损失，由华粤公司来承担，遂判决刘先生应返还华粤公司房款14万元外，华粤公司赔偿刘先生房屋“缩水”后的差价款10.13万元。

1 R  M5 E7 q# Q. p* K　　法官点评：房产商承诺包销“缩水”后反悔赔偿

　　二手房经纪商参与销售二手房，就意味着有赚钱利润。华粤公司与刘先生之间的一纸约定，实际上是一种包销性质。且不论是否是华粤公司职工张某的私人购买，从华粤公司的角度讲刘先生准备出售的房屋，其他中介商均作排除在外不得参与销售。
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. N' `8 ]  ]. d　　常言道，人算不如天算。自今年上半年以来政府出台多向政策在调控、打压房产市场“泡沫”后，市场上无论是一手房，还是二手房的交易市场，成为了有量有价却无购买力的市场，市场上的房价价格持续走低，价格一降再降。那么，作为华粤公司原先打算包销刘先生的房屋买卖行为，当然也会收到影响。或许，华粤公司迟迟不能将刘先生的房屋作转让的所在，并起诉到法院要求解除与刘先生的房屋买下后的包销协议。
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) k( o0 a! O# A) y　　商品经济就是市场经济，市场上的房屋价格，如同股票价格一样，有走牛的时候，也有走熊的时候。而刘先生的手中的房屋，如同手中高价位的股票，没有在高价位出手，却价值严重“缩水”被深套。最终，法院从公平合理角度出发，将刘先生没有出手的房屋作评估，判决认可华粤公司解除双方之间的合同，但华粤公司须补偿刘先生房屋评估后的“缩水”经济上的损失10.13万元。这起案件，也是本市首例由二手房经纪公司，在反悔房屋买卖合同后，巨额赔偿房屋所有人的第一案。

* W! M) a  k, X! r点评法官：李鸿光