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签下意向金协议未买房房产中介索赔违约金,居间未成功,中介无权获利

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发表于 2006-7-15 20:29:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
签下意向金协议未买房房产中介索赔违约金
* `0 w9 g0 D5 b6 b居间未成功,中介无权获利9 s1 r  f4 B' _1 _0 m
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    买方与房产中介签订了《房屋买卖意向金协议》,并支付了1万元意向金,约定房屋出售方接受中介购买条件后,该意向金转为定金。同时,买方必须在一定期限内签订购房合同。此后,买方并未在规定期限签订买房合同,中介公司便根据先前协议将意向金没收,并起诉买方要求赔偿违约金2.2万元。卢湾法院近日对此案作出判决,房产中介格式条款属于无效条款,买方不承担违约责任,同时中介方应向买方返还1万元。
" M: }% F, m. H) N! T$ e  史某看中卢湾区一套房子,便委托房产中介代理买卖事宜,双方于去年6月签订《房屋买卖意向金协议》一份,双方约定由史某先支付意向金1万元,暂时交给房产中介作为协商成交的预备定金。协议中载明:双方确认房屋售价为220万元,签约同时支付出售方66万元。若出售方同意接受上述购房条件,并签收意向金,则该意向金立即转为定金,买卖双方最迟在2005年7月15日前至中介处签订《上海市房屋买卖合同》,若逾期将视为违约。
" `5 Y, ?+ a) y- y! f" q  意向金协议第七条还特别写明:若买方逾期或拒绝签订《上海市房屋买卖合同》,则出售方可没收全部定金,同时违约方应承担全部本次的交易服务费。2 z0 u, _* |8 U5 F& `' r  ^2 x( p
  签订意向金协议后,由于其他原因,买方史某并未与出售方签订《上海市房屋买卖合同》。于是房产中介公司根据《房屋买卖意向金协议》认为史某违约,要求史某支付违约金2.2万元,而史某却认为自己并没有完成买房,要求中介公司返还1万元意向金。* w3 s. r: `- _- C3 ]! `  @' \4 t8 Z
  房产中介公司称,史某签订《买卖意向金协议》后,房产经纪公司多次通知史某前来签订合同,史某不予理会,其行为构成了违约。史某辩称,房屋买卖合同并未实际签订,房产中介公司没有完成居间服务,也没有提供在居间过程中合理费用支出的依据,因此不应要求支付报酬。相反,史某觉得房屋买卖合同没有签订,中介公司理应将支付的意向金1万元退还。
& W* k8 f2 M" v' G, t  法院审理后认为,房产中介公司作为居间人,职责是向委托人报告订立合同的机会,或提供订立合同的媒介服务,并以促成交易成功为前提收取委托人支付的报酬,而不能通过特别约定强迫他人签订合同。! n7 M+ c1 ^" d; v- o4 i! A1 M$ }
  本案中《买卖意向金协议》中的约定:“如果史某逾期或拒绝签订《上海市房屋买卖合同》,出售方可没收全部定金,违约方承担全部本次的交易服务费”的条款,意味着意向金协议一经签订则房屋买卖必须成交,否则史某就应向房产经纪公司承担违约责任。房产中介公司重复使用事先拟定的格式条款,使史某在居间不成的情况下,仍需承担支付相当于报酬数额的违约金的义务,限制了史某与房屋出售方进一步协商和自由缔约的权利,这对史某来说显然是不公平的,故该格式条款是无效条款。
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