夫妻一方能否出卖共同房产

王希胜律师

　律师：
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　　我通过房产中介公司买入一房屋，我支付了全部购房款，也已取得房地产证。但时隔不久，卖主的丈夫找上门来说是他妻子擅自出卖房产，自己不同意卖房，房产买卖合同无效。而中介公司认为，当时卖主的妻子提供了丈夫的授权委托书和丈夫同意出售房产转让书等相关证件，因此房产买卖是有效的。请问：我们的买卖合同是否有效？
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　　读者丁海
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" [, `2 R/ g$ Q! `) G+ w　　丁海读者：

( X# [8 x! S7 G% p& Q　　根据你的来信，我们从两个方面来分析。其一：若妻子出示的授权委托书、丈夫同意出售房产转让书是真实的，那么根据《中华人民共和国合同法》第二十一章委托合同的规定，妻子受托处理丈夫售房事务，构成委托代理关系。只要受托人按照委托人的指示出卖房子，受托人的代理行为应该认定有效，因此房产买卖合同是合法有效的。
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' d( {+ p1 @! ]+ m3 g" N　　其二：若妻子出示的授权委托书和丈夫同意出售房产转让书是妻子伪造的，那么根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，妻子的行为构成表见代理。所谓表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。善意相对人可以向本人主张代理的效力，要求本人承担责任。法律设立表见代理制度旨在对善意相对人进行保护，并维护交易安全。

　　本案中，即使妻子伪造了丈夫的授权委托书、丈夫同意出售房产转让书，但妻子出示了房产证、夫妻双方结婚证、户口簿、身份证等证件，使你有理由相信卖主的妻子有代理权，其行为构成表见代理，该房产买卖合同应认定为有效。
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% m5 F% \2 ?' g( U. ^% @　　因此，不管属于以上哪种情形，从法律上来说，房屋买卖合同是合法有效的。你是该房产的合法所有人，法律会保护你的权利的。

　　上海九州丰泽律师事务所律师
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　　刘祖康