公房买卖应避免纠纷维护亲情

王希胜律师

出处：上海法治报  作者：梁志明/顾鸣香  
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　　　　导读
　　以前人们住的房子大都是"公房"，房子产权是国家的，居民只是承租而已。如今，"居者有其屋"已不再是梦想，居民可以支付一定的价款，将承租房买下，成为房子的产权人。
　　随着越来越多的居民由公房的承租人变成了产权人，由公有住房买卖而引发的纠纷也频频发生。这类纠纷多产生在家庭成员之间，由于一些居民对公房买卖政策法规不甚了解，或是当初买房时的不规范操作埋下了隐患，事隔多年以后，由于家庭情况的变化使纠纷凸现。仅以上海市长宁区人民法院为例，2002年公有住房的买卖纠纷案仅8件，至2005年已攀升到34件。虽说绝对数量并不大，但上升比例却高达325％。此类纠纷若处理不当往往导致父母子女间反目为仇，亲戚间视同陌路……
　　为此，本专题选取了一些案例进行解析，为公有住房买卖或租赁的市民提供一些建议。

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) Y( n+ E8 |# J　　变更户名先协商
* x6 F. s3 H& v) J* l　　达成一致再申请
　　由于父母是知青，吴青还在读中学时，便将户籍从甘肃迁到了上海由奶奶承租的公房里，并随奶奶共同生活多年，一起生活的还有吴青的叔叔。去年奶奶因病去世，叔叔提出当年之所以同意吴青将户口迁回上海，是顾及和吴青爸爸之间的兄弟情份，现在吴青已经能够独立生活，应该从奶奶留下的公房里搬出去，公房是奶奶留下的遗产，自己作为唯一的合法继承人应当成为承租人。吴青则认为，自己来到上海后就一直生活在奶奶承租的公房里，理应享有合法的居住权。双方争执不下，叔叔诉至法院，要求确认自己是争议公房的承租人。
& g# Y1 g! a* D/ m; w5 S4 O　　【评析】
　　法院经审理认为，公房租赁关系是一种合同关系，应当由合同双方自行确定。因此，叔叔提出的确认公房承租人的请求不属于法院受理民事诉讼的范围，依法予以驳回。
　　根据《上海市房屋租赁条例》的规定，吴青和叔叔都属于有本市常住户口的共同居住人，都具有成为承租人的资格，他们应当通过协商来确定承租人。显然本案中他们两人无法达成一致意见，那么出租人应当依据相关规定在他们之间确定承租人。叔叔作为原承租人的子女有权优先于吴青成为承租人。但是，由于公房租赁的福利性质，叔叔在成为承租人后也没有权利要求吴青搬离房屋，因为吴青的户籍仍在该公房内并实际居住于此，属于共同居住人，其居住权受法律保护，任何人不得剥夺和限制。
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" p1 L+ `' [* R6 R0 H　　买卖公房非己愿
; L9 n4 ], X: v　　可得房款作补偿
　　王嫣1995年将户籍从外地迁入舅舅齐先生家。1996年舅舅家适逢动迁，王嫣和舅舅经安置获得公房一套。2004年4月5日，齐先生与公房的产权单位某物业公司签订公房出售合同，几个月后获得产权证。2005年3月，齐先生以30万元的价格将房屋出卖给陈先生，双方签订买卖合同，2005年12月陈先生获得产权证。王嫣得知此事后，以自己没有在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名为由诉至法院，要求齐先生按市场价格对其进行经济补偿。经评估，双方争议的公房起诉时的市场价格是45万元。而齐先生认为应当以当初卖房价30万元为标准给予补偿，并应扣除其从物业公司购买公房产权时已经支付的2万元。
' R5 Q8 U- v% M+ L% B　　【评析】
: R# X, l$ @; x3 |: q　　在公有住房出售合同纠纷中，大部分购房人都选择在短期内以较低价格将获得的售后公房再次出卖，以获得现实的经济利益，这就使房屋的实际成交价和市场价之间产生较大差异，在家庭成员要求折价补偿的情况下，必将涉及到按照什么标准进行补偿的问题。该案中，法院最终以房屋的实际成交价格为标准，将价款在权利人之间进行分配。原因在于虽然购房人购买公房的行为和再次出卖售后公房的行为均未征得家庭成员的同意，但家庭成员此后既然认可了上述两个行为，对由此产生的房屋成交价格也应当视为同时予以认可；否则，以较高的市场价格为标准进行分配，在维护家庭成员利益的同时却牺牲了购房人的利益，形成顾此失彼的局面。齐先生和王嫣之间，应该是以房屋的实际成交价格30万元扣除齐先生为了买断公房产权而支付给物业公司的2万元，以28万元为基础进行平分，即王嫣可以获得14万元的经济补偿。

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子占公房于名下
: Y. z. e: T! `7 h" L1 o　　父未同意判无效
1 K/ k5 Z- ?! @4 p4 e* N/ ]　　章老先生今年已80出头了，当初从浙江乡下来到旧上海打工，打拚几十年，终于在上海站稳脚跟，娶妻生子，之后在市区盖了一间二层房屋。上世纪80年代，原来的私房市政动迁后，章老先生一家从此搬入了有"煤气和抽水马桶"的公房。1998年，章老先生夫妇俩用章老先生的工龄仅花了1万余元便买下了二室一厅的房屋。由于当时章老先生年事已高，文化程度也不高，另一个儿子远在西北，所以一切买房手续都由和他同住、未婚的二儿子经手办理，章老先生顺利取得了房屋的产权。
　　只是未曾料到，二儿子在房屋的产权证上只写了他自己的大名，由此留下了隐患。
1 H1 u- R1 S2 M- u　　去年章老先生因病住院，长子千里迢迢从西北来到病榻前伺候左右。看着年过半百、辛苦了大半辈子的长子，章老先生感慨万千，想想自己也没什么值钱的东西，唯有这间房子值钱，可以分一点给长子，以了其舐犊之情。这时章老先生方知房屋已不是他的财产了，自己根本无权处理。
! O# z" w. s8 W! g7 B. `　　章老先生要求二儿子将产权证上的产权人更正，但遭到儿子的拒绝。长子得知弟弟要独吞父母仅有的一点财产，心中忿闷，原本和睦的家庭气氛顿时紧张起来。两位老人认为：当时买房时所有材料都是二儿子经办的，印章在抽屉内随手就可以拿到，老俩口从没想过把房子都给二儿子，这个买卖房屋的合同应当是无效的。长子也怂恿父母将弟弟告上法庭，以保护自己的利益。二儿子则扬言，若父母将其告上法庭，使到手的财产落空的话，他将来就不为他们养老送终。最终双方还是上了法庭，章老先生请求法院判决房屋出售合同无效。
: \9 h0 a2 W, p8 c- s　　【评析】
　　法院审理后认为：根据有关规定，购买公有住房应当征得同住人的同意。
　　章老先生的次子欲购买涉讼房屋必须征得章老先生的同意。由于章老先生当时已是七十多岁的老年人，与次子同住一处，他们两人中何人购得涉讼房屋产权，直接关系到对该房屋的权能的行使，因此根据举证规则的规定，次子有义务举证证明章老先生同意其购买公房产权。诉讼中，次子未能提供相关证据。这份公有住房出售合同侵犯了章老先生的合法权益，违反国家法律规定，最终被认定为无效。
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9 u5 {/ s* }  ~+ x. \( w　　提醒
- A% m1 Q- O1 t  V. s$ {; {) j$ ?6 E　　合法权益可以主张
( k6 O0 s$ ?, E: b/ F* O　　根据本市房改政策，具有购房资格的人持同住人协商一致的《职工家庭购买公有住房协议书》可以与公房出售单位签订公有住房出售合同，获得售后公房产权。
　　但是一些具有购房资格的人采取欺诈、盗用图章等手段用虚假的协议书签订出售合同，侵犯同住人的合法权益，往往会引发纠纷；部分购房人在获得售后产权后迅速将房屋再次出售，如宣告出售合同无效，势必导致后一个房屋买卖合同无法履行，影响交易安全和登记制度的公信力。针对上述情况，市民在买卖公有住房时应注意以下几点：
　　1、《职工家庭购买公有住房协议书》应当是家庭成员真实意思的表示，不得使用欺诈、盗用等方法取得此协议书，如有证据证明协议书是用不正当的手段得到的，则该协议书无效，公房出售合同自然也无效。
- S: C! {% T% l' n  M# K' X　　2、如将通过虚假的协议书取得的售后公房卖给他人且产权已过户至他人名下的，善意买受人的利益可以通过法律途径寻求保护。
　　3、如公有住房出售合同无效，而房屋已卖给第三人的，家庭同住人遭受的损失，可以通过诉讼要求卖房人予以经济补偿。
　　4、如同住人要求恢复租赁关系的，可持生效判决书到原租赁部门办理有关租赁手续。

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　　公有住房买卖相关政策法律规定

　　变更承租人相关规定
) x: y* q1 R- J: N4 a5 {  t) Q) l  v　　《上海市房屋租赁条例》第41条第2款规定———
　　公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行合同。
　　租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
* y0 l$ |7 S" }& b, f9 \　　市房地局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）第12条规定———
　　承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。承租人死亡的，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。

　　购买公有住房对象
( c4 Y4 N/ O2 `, f　　《一九九五年出售公有住房房方案实施细则》第5条规定———
2 s% b4 B! d$ K' X/ m4 L; }+ j　　购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。职工家庭内有多人的，应协商确定购房人。协商不成的，不办理购房手续。

9 |: D7 q# D! t( I- ~　　购房操作程序
' ?, I/ j) o1 ~5 y  `　　《一九九五年出售公有住房房方案实施细则》第19条第2款规定———
　　购买公有住房按下列程序进行：1、办理认购手续，协商一致确定购房人；2、职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》；3、购房人提供有关购房手续的证明，签订房屋买卖合同，按规定缴付购房款和税费。4、购房人凭购房合同、购房票据及付款证明向房屋所在地房产登记机关办理申领房屋所有权证。