二手房市场风云变幻之分析篇--房屋买卖八大不诚信

王希胜律师

出处：新闻晨报  作者：上海市高级人民法院民一庭庭长邹碧华  
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　　 现象一上家后悔不卖房
　　房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。
　　点评：受市场利益驱动，采取违约方式，获得涨价带来的收益，此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。
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　　 现象二卖房家庭意见不一
　　买卖双方签订的预约合同（包括定金、居间合同等），出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。
' ], x* E* Y7 S$ |+ I　　点评：此类现象往往比较复杂，需要具体分析。按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。
　　但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。

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) y+ u) l/ o# N- U" A. H! E; D　　 现象三“包购纠纷”不是违约
6 c5 h8 W1 W2 {4 O　　下家认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后未能买到房子，即是中介违约了。
: M% q1 M3 Y; a- {7 t　　点评：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。
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　　 现象四因“不吉利”退房
　　买卖双方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”，以“不吉利”为由提出退房。
　　点评：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响特别大，法官也会参酌这些因素，进行利益考量。


　　 现象五“跳单交易”买卖方违约
　　为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。
" U1 X  u) e% {0 U% h/ r/ S7 i　　点评：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。

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5 f' e% A, t% P- }. a0 y　　 现象六买受人拒付居间费
: D$ P& b/ w7 ?1 q5 I. Q　　买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。
4 y# L- w% A( F1 |1 S$ }& x! x　　点评：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。

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: W+ S# L- t4 L/ t* s　　 现象七弥补房屋涨幅差价
　　房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，起诉主张房屋涨价的差价损失。
　　点评：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。
6 `* ?9 x& i/ ?9 f0 f　　合同法上的损失除了实际的财产减少损失，还应当包括市场涨价等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。
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' j3 a$ t! {1 L/ {- A  ]; [& N　　 现象八下家反悔不买房
" K1 {3 }3 z( E. a+ f8 D# m　　下家在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。
　　点评：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。