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出处:新闻晨报 作者:上海市高级人民法院民一庭庭长邹碧华
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: J. w/ y2 m2 ^5 \ f3 u& o 现象一上家后悔不卖房: O C3 i$ V3 h* L+ b. R
房市一路飙升,房价上涨,卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中,约定了违约金的支付,但是,仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价,赚取差价。" {7 B3 `" o) s, G; @0 F
点评:受市场利益驱动,采取违约方式,获得涨价带来的收益,此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中,就是合同信守原则,均要求当事人双方遵守合同约定,合法正确地行使双方的义务。同时,合同法中约定了违约责任,购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行,购房人还可要求赔偿相应损失。+ m9 {2 N; ~. N- A! W5 n5 w. s
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现象二卖房家庭意见不一6 w/ v- s) `0 X0 e; s0 ?4 G ]
买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等),出卖方往往只有部分产权人出面签约,事后,其他共有人以未征得同意为由提出诉讼,要求确认预约合同无效。$ r/ ~% X9 S5 \$ Z
点评:此类现象往往比较复杂,需要具体分析。按照民法规定,共有人擅自处分共有房屋,如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利,此行为即属于无效。# J7 t! Y2 B* `4 d8 R" U" t! S/ f
但现实生活中,往往一些当事人利用该条款,明明签约出售了房屋,却以其他共有人不同意为由,要求确认合同无效。一旦发生这类情况,必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明,如果其他共有人明明知道,但不表示反对或者应当知道该买卖行为,那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认,构成民法上的表见代理,视为合同有效。. `- j9 E2 e* i! S* h7 ^
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现象三“包购纠纷”不是违约, t2 o' g, F3 H/ r
下家认为既然与中介签订合同,约定具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,最后未能买到房子,即是中介违约了。
j' x$ ]3 z/ @& N 点评:判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房,但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋,如果仍没有买到,应当视为违约。
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现象四因“不吉利”退房
+ T% ^; c( G, c# Y/ _ 买卖双方交易后,下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”,以“不吉利”为由提出退房。
1 o& V- F) a1 O0 y4 C# {' m$ I, J 点评:这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说,法律不会考虑迷信因素。但是,在一些特殊情况下,可能对购房者的心理影响特别大,法官也会参酌这些因素,进行利益考量。+ k4 O; J* }# R
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3 W/ l) c* S }: Q$ G1 l) d( h; O6 x 现象五“跳单交易”买卖方违约% z% L; r/ e8 ?+ A u1 B' `! L5 v
为了省下中介费,在中介介绍买卖双方见面后,买卖双方跳过中介私下交易,也属于违约。& B- _7 a4 @: p3 g! o* c5 o+ m
点评:中介公司的劳动同样受到尊重,中介公司为买卖双方提供信息,起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后,如果买卖双方违反合同约定,直接进行交易,对中介公司也构成违约,应当承担相应赔偿责任。7 L) _' [3 o6 J) i) q7 e! L' c
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( l8 x% b( c/ S" p 现象六买受人拒付居间费
; x' l3 }; @: ?1 D: p* q 买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因,拒付居间费。3 _( G( w7 h0 m8 |( f- Q# C; R( m! }
点评:中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当,是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息,造成了客户重大损失,例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户,给客户造成了重大影响,那么中介公司要承担相应责任。
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9 ^) r: I! A- n 现象七弥补房屋涨幅差价8 ^' L( P7 j7 Q2 q
房价不断上涨,在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下,起诉主张房屋涨价的差价损失。0 W+ a6 W, S8 z2 ]. V
点评:如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款,收取定金一方如果违约,除了承担双倍返还定金外,如果不能弥补实际损失,还应当赔偿损失。6 P* O' H) T( A, v" u
合同法上的损失除了实际的财产减少损失,还应当包括市场涨价等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。
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现象八下家反悔不买房8 j0 v$ @2 D- A, ^' ?& q, [% T
下家在双方签订协议后,又以种种理由不购房,要求中介公司退还意向金。
. }0 |8 \) f1 a, e- z 点评:意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定,判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质,那么理应不能退还。但是,如果双方约定了退还意向金的条件,一旦对方行为不符合条件规定,那么应当退还这笔费用。 |
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