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出处:新闻晨报 作者:上海市高级人民法院民一庭庭长邹碧华 H- u8 U ]0 e" r
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现象一上家后悔不卖房6 Z( v; h7 D, J5 W# ^: F2 V9 r7 n
房市一路飙升,房价上涨,卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中,约定了违约金的支付,但是,仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价,赚取差价。3 J( ^- u# p6 G$ H# P j7 g) `2 Y$ o# R
点评:受市场利益驱动,采取违约方式,获得涨价带来的收益,此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中,就是合同信守原则,均要求当事人双方遵守合同约定,合法正确地行使双方的义务。同时,合同法中约定了违约责任,购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行,购房人还可要求赔偿相应损失。
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现象二卖房家庭意见不一) i" S" R1 H0 [ w
买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等),出卖方往往只有部分产权人出面签约,事后,其他共有人以未征得同意为由提出诉讼,要求确认预约合同无效。
( o7 m/ i/ s" d" N8 V% m4 `! e 点评:此类现象往往比较复杂,需要具体分析。按照民法规定,共有人擅自处分共有房屋,如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利,此行为即属于无效。* _; g- v' Q+ Y+ v7 d" O5 I" v# p$ ~
但现实生活中,往往一些当事人利用该条款,明明签约出售了房屋,却以其他共有人不同意为由,要求确认合同无效。一旦发生这类情况,必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明,如果其他共有人明明知道,但不表示反对或者应当知道该买卖行为,那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认,构成民法上的表见代理,视为合同有效。. z$ Y4 J/ s) E9 E
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现象三“包购纠纷”不是违约
) U+ z! A0 l$ T/ { 下家认为既然与中介签订合同,约定具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,最后未能买到房子,即是中介违约了。# g; O6 C' |3 y8 u+ ]+ k
点评:判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房,但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋,如果仍没有买到,应当视为违约。
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现象四因“不吉利”退房' i' Y% G0 N; Z, `
买卖双方交易后,下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”,以“不吉利”为由提出退房。' S* x4 `& s! d1 G4 @0 w- B W
点评:这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说,法律不会考虑迷信因素。但是,在一些特殊情况下,可能对购房者的心理影响特别大,法官也会参酌这些因素,进行利益考量。3 [ ^0 @) B' e) w( `3 Q/ C
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, X/ ]: A# z" o0 H( b9 y$ O$ C 现象五“跳单交易”买卖方违约
3 `# V- u" Y# z9 s 为了省下中介费,在中介介绍买卖双方见面后,买卖双方跳过中介私下交易,也属于违约。
$ j/ ^. G& z3 j; k4 ?" o8 d 点评:中介公司的劳动同样受到尊重,中介公司为买卖双方提供信息,起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后,如果买卖双方违反合同约定,直接进行交易,对中介公司也构成违约,应当承担相应赔偿责任。5 A4 k8 f$ Y3 u. j) \
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( O; V$ ]" O" d2 v0 q$ y 现象六买受人拒付居间费
/ ^3 i$ `$ o7 C8 V- V/ e 买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因,拒付居间费。
, @3 j9 Z, ^" h. k1 I, x 点评:中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当,是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息,造成了客户重大损失,例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户,给客户造成了重大影响,那么中介公司要承担相应责任。
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现象七弥补房屋涨幅差价
' L$ k2 D$ i4 G. b% k 房价不断上涨,在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下,起诉主张房屋涨价的差价损失。3 U, h/ u: q- I1 p
点评:如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款,收取定金一方如果违约,除了承担双倍返还定金外,如果不能弥补实际损失,还应当赔偿损失。
. K( ~- i- F7 E% E: A. ]) x2 H! Z 合同法上的损失除了实际的财产减少损失,还应当包括市场涨价等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。" i: L& D9 e8 Y+ Y
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现象八下家反悔不买房
u4 D+ _4 x& S- r1 Y8 U 下家在双方签订协议后,又以种种理由不购房,要求中介公司退还意向金。) {, v& _! ^1 t( c2 y" w
点评:意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定,判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质,那么理应不能退还。但是,如果双方约定了退还意向金的条件,一旦对方行为不符合条件规定,那么应当退还这笔费用。 |
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