二手房市场风云变幻之案例篇--房屋买卖为利撕破“诚信”

王希胜律师

出处：新闻晨报  作者：毛懿\李新卫



二手房市场风云变幻之案例篇
房屋买卖为利撕破"诚信"

　　买房卖房，这无疑成了近几年市民生活中的热点。除了改善居住外，投资成了房产市场活跃的一大因素。为了赚取更大的利益，很多房产买卖双方不惜就此撕破“诚信”，闹上法庭。据统计，今年一季度，浦东新区法院就受理了二手房纠纷案件240余起，闵行法院则高达698起，同比上升了70％。


　　宁要赔偿不要房屋
3 x  Y* r! S6 _: t. Y0 ^( g
! D8 u, S- d. b8 ?3 D; J9 T" [　　因房价持续上涨，一旦卖方违约，通常情况下，购房者普遍起诉要求对方履行买卖合同以取得房屋。但最近一段时期，房屋买卖纠纷中出现了明确要求赔偿违约金而不要房屋的现象。
& b  w3 e9 c0 @% t　　2004年11月，单先生通过某中介公司和吴先生签订房地产买卖协议，吴先生将其位于闵行区珠城路的房屋以76万余元的价格转让给单先生，而单先生则先向其支付15万元定金和房款。双方还约定，如卖方违约则双倍返还定金，同时双方还约定，如有违约情况发生，中介公司在协商不成的情况下还得承担连带责任。
6 c/ ?' f* `8 S6 T/ ]　　签约之后，单先生分3次将15万元定金和部分购房款支付给了吴先生。此后房价持续上涨，远远超过了当初双方议定的76万余元，吴先生就反悔不愿意卖房。于是，单先生向法院起诉，要求吴先生履行买卖协议。
2 O2 X8 [& r; q" \4 p; W, T- \3 ^　　想不到过后的几个月房产市场形势急转而下，官司还没打完，二手房市场的行情就起了变化。于是单先生要求吴先生双倍返还定金30余万元和支付的购房款近8万元。

8 m; ?4 k. |* g* X# d( {& |4 }+ y* O
　　共有人不同意卖房

　　1998年12月，姚先生夫妇因拆迁分得宝山区某弄201室、202室产权房，协议注明安置房分配情况为妻子谭女士。当月，谭女士与张女士签订《房产代购协议》，张女士约定委托谭女士代为办理购买202室房屋，合计13万余元，另付1万余元给谭女士。
　　协议签订后，张女士即付清价款。1999年初，张女士入住202室房屋。没想到5年后，经登记，姚先生成了202室房屋的权利人。虽然，张女士一直要求谭女士改变权利人，但谭女士称当初签订代购协议时，丈夫姚先生一直不同意，又说夫妻一方不得私自处理共同财产，所以该代购协议无效。为此，张女士只得向宝山法院提起了诉讼。
6 f+ W1 x; ?3 Y& B! l　　法院认为，虽然《房产代购协议》上没有姚先生签名，但谭女士作为姚先生之妻，又是202室的安置房屋受配人，对张女士而言，谭女士个人在《房产代购协议》上的签名，能够作为他们夫妇的共同意思。鉴于张女士已按约付清房款，法院认为，姚先生夫妇应将202室房屋的房地产权利交付给张女士。
5 R+ H  A; z8 c# y; p2 D) Q1 y　　“跳单交易”赔偿违约金

& m9 p$ ?# @. X( O5 S　　2003年7月，戴某夫妇为了购买本市华灵路某套房屋，由中介公司介绍上门察看房屋情况，他们在《看房约定书》上承诺，不得和出售方或第三方私下交易，否则就得按照转让总价的3.5％支付给中介公司违约金。
　　戴某夫妇看房后的第二天，通过另一房屋中介公司与出售方签订了买卖合同，转让价款为44万元。先前的中介公司后来发现了此中的变故，立即与之交涉未果，只得向法院起诉。戴某夫妇在庭审中说，因房价过高，将房款交付给该公司不放心，所以才跳过该公司签订了买卖合同。
　　法院认为，中介公司要求戴某夫妇在看房前签署看房约定书，可认为中介公司已为二手房转让设置了前提条件，戴某夫妇应严格按约履行，故判决他们应按约承担违约金15400元。


3 S+ Q- @" F) L3 F　　房价飞涨卖方反悔

  A! h+ r% e1 T. p5 b　　2003年8月，严先生购买了岭南路的一套房屋。一年后，房价飞涨，但是由于国家出台了一系列调控措施，严先生遂将房屋以66万元价格转让给兴女士，约定办出产权证后，严先生即在一周内办理过户及相关手续。几天后，兴女士支付了房款等费用后，入住了该房。
/ u" r' ]$ G% h/ }7 m! G　　随着房价进一步攀升，2004年11月、12月，严先生两次发函给中介公司，表示之前与兴女士签订的房屋转让合同违反了期房限转的规定，应予废止。看到严先生有意反悔，迟迟不办产权证，兴女士遂向法院提起诉讼，要求严先生办理产权交付手续。
; W; z; z8 @+ E- A　　然而在案件审理中，严先生又通知兴女士，表示为办理小产证所需，兴女士应将维修基金收据、预售合同、购房发票等材料提交严先生，否则视为自动解除合同，此后，严先生表示，由于兴女士不愿提供材料，致使合同无法进行，所以提出正式解除合同。
　　法院认为，因严先生转让给兴女士的房屋，目前开发商已取得房地产权证，所以转让行为不违反《城市房地产管理法》相关规定。鉴于严先生曾在签订房屋买卖合同后，明确表示终止合同，而兴女士要求严先生作出相关承诺后再提供办理产证所需材料，导致合同中止履行的原因在于双方缺乏互信基础。因此，法院判决严先生应当继续履行合同义务，办出房屋房地产权证，将该房地产权利转移给兴女士。