上下家签订阴阳合同 法院以高价合同为准判纠纷

王希胜律师

出处：房地产时报  作者：李鸿光
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   在一起期房交易中，为逃税，上下家签订了两份总房价相差近12万元的阴阳合同。事后，双方因按哪个价格付款发生纠纷，并对薄公堂。


7 ~: v0 [. T1 L. l, E  i　　去年3月5日，谭小姐在常德路买了套期房，总价106.02 万元，预售合同约定的交房日期是2005 年6月30日前。同年12月4日，在开发商的同意下，谭小姐与方小姐签订合同权益转让书，以原价转让期房。同时，谭小姐与方小姐又签了一份房地产买卖合同，约定该合同只证明双方的实际成交价，不作他用，实际成交价为118万元，且不包括契税、开发商手续费、合同印花税及贷款担保等费用。买卖合同还明确，方小姐从2003 年11月28日起分4次付款，最后一笔12.2 万元在2004 年1月15日前支付。买卖合同没有写签约日期。同年12月11日，双方到房地产交易中心办理了登记手续。在买卖合同附件三付款协议下，谭小姐补充了“以上款项逾期支付，按逾期额的日万分之三支付滞纳金”的条款。同日，谭小姐收到方小姐支付的房款31.8 万元，并出具收据称收到房款的30％。之后，方小姐通过转按揭，又支付了房款74万元。后来，由于方小姐没按买卖合同的约定支付最后一期房款12.2 万元，谭小姐于今年4月上旬起诉到法院，要求方小姐支付12.2 万元房款及违约金。

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　　庭审中，谭小姐称，在上海房价普遍上涨的情况下，自己不可能仍以原价转让辛苦购得的期房，否则有悖于常理。谭小姐陈述的事情经过是，她转让期房要求的实际到手价是118万元，但方小姐为了避税，要求在权益转让书上仅写总价为106.02 万元，并以此到房地产交易中心登记，双方真正的成交价是买卖合同中约定的118万元。方小姐则称，其与谭小姐交易的是期房，因此双方签订的预售合同权益转让书才是合法有效的，而双方签订的房地产买卖合同是无效合同。方小姐叙述的事情经过是，双方之所以又签订买卖合同，是因为谭小姐要加价，自己考虑到反正权益转让书已签订，而买卖合同又是无效的，所以无论谭小姐要求增加多少房款，自己都同意。此外，谭小姐在收据上写明收到31.8 万元为房款的30％，这能证明房屋总价应为106万元，而非118万元。
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　　法院审理后认为，无论两份协议是同时签订还是先后签订，双方真实意思的表示只能是其中之一。首先，双方虽采用了上海市房地产买卖合同的格式文本，但双方的真实意思并不是把期房作为现房进行买卖，其买卖合同的目的只是证明实际成交价，不作他用。其次，从已支付的房款价格来看，方小姐共计支付了105.8 万元，即使与权益转让书约定的106.02 万元相比，尚有2200 元未付清。谭小姐出具的收据虽写明收到30％房款，但106.02 万元的30％应为31.8060 万元，而非31.8 万元。再次，谭小姐从开发商处买入房屋的价格为106.02 万元，再加上购房过程中支付的贷款保险、利息等，其总成本大于106.02 万元。在年初房价普遍上涨的情况下，若谭小姐仍以原价亏本转让给方小姐，显然难以用常理解释。最后，方小姐本人在房地产咨询公司工作，对于房地产交易的相关政策法规及操作过程应有所了解，作为完全民事行为能力人，方小姐对自己签订房地产买卖合同的解释无法让法院采信。由于谭小姐与方小姐串通以虚假转让价办理有关登记手续，少缴应纳税款，侵害了国家利益，故权益转让书中的总价106.02 万元为无效条款。据此，法院判决方小姐支付谭小姐房款12.2 万元及违约金。此外，法院还向税务部门通报了案件的审理情况，对个中的逃税情况，建议予以追缴。