购买二手房莫忘约定户口迁移条款

王希胜律师

问：我去年7月向张某购买了一套二手房，房屋虽已交付我使用，产权证也办至我名下，但张某户口迄今未迁出该住址。我持新购房屋的产权证等材料向公安机关要求迁入户口时，均被公安机关以张某户口未迁出为由拒绝办理，要求我找张某或向法院起诉。谁知张某一直避而不见，而法院又说户口问题归公安管辖，法院无法受理。唐律师，请问我该怎么办？

　　答：原产权人卖出房屋，不迁户口情况虽不普遍，但一旦发生则较难处理。该问题已引起上海市房管部门及工商主管部门的关注。市房地局、工商局在制定的2000年版房地产买卖合同格式文本中特意增加户口迁移条款范例，供当事人选择采用。然而，这一范例仅有赔偿而无惩罚条款设定，且未及时迁出户口究竟给另一方造成多少损失较难确定，使得该条款难以实现对不迁或迟迁户口者的制约。加之，我国现行法律规定户籍归公安部门管辖，故目前法院在审理房屋纠纷中对户口问题不作判决，仅就户口问题起诉的也不予受理。这就使购房者丧失了因户口迁移纠纷直接寻求法院解决的机会。
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, r8 P3 b. p3 {+ _- D　　为避免出现上述问题，要求购房者在购买二手房时加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定售房者及其家属户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。如规定每逾期一天按房款总额的百分之几赔偿购房者损失等。以此迫使售房者严格按合同履行，一旦出现售房者延期履行或不履行的情况，购房者起诉索赔也有据可查，而不必另行寻求损失及证明依据，也让违约方觉得为此违约成本太高，而不愿或不敢违约。

; y& R6 M) G! w　　在上列情况下，如售房者仍拒迁户口，我们认为户口问题可根据《户口登记条例》规定，请求户口主管机关———公安部门依法处理。目前，因为《户口登记条例》仅规定：公民应当在经常居住地登记户口，公民迁出本辖区应主动申报，并规定了对不按规定申报者的处罚方式(见该条例第六、第十、第二十条)，但对户口本身如何处理并无具体规定。故在此类问题碰到不多的情况下，你所在地公安机关一时觉得难以处理，是属有情可原，但更应看到，你取得新购房屋的《房地产权证》并实际居住在内，已具备《户口登记条例》及市公安局规定的报入户口的条件，凭《房地产权证》、《户口迁移证》、《居民身份证》及近期照片，即可向你所购房屋所在地的公安部门申报户口。当地公安部门因张某户口尚未迁出，拒绝你迁入，从逻辑上说：因为张某违法，所以你合法的事情也不能做。这实质上是允许张某继续违法，存在着对张某应制止而不制止、对你应迁入而不准迁入户口的行政不作为。建议你用书面形式致函当地公安机关，提出请求，讲明道理，相信公安机关能理解和认可。如果公安部门继续拒绝，笔者认为，你可以通过行政诉讼途径要求公安机关依法履行职责，维护自己合法权益。