二手房交易三关键：产权完整户口迁移和费用

王希胜律师 · 发表于 2006-7-15 20:09:27

　　今年本市二手房交易量一路上扬，供求比进一步拉大。在这火爆的背后，市场不规范、不成熟的一些问题也逐渐暴露，这方面的纠纷呈上升趋势。笔者结合多年的房地产律师从业经验，认为二手房交易中有三个问题易被市民忽视，应特别注意：

　　一、认真审查房屋产权的真实性和完整性。确认产权的真实性，要查验产权证的正本，看产权人与卖房人是否为同一人，还要向房地局查询此产权证的真实性。确认产权的完整性，要注意产权是否有共有人，有否设定抵押、租赁、权利限制或被查封等情况。笔者曾承办过多起此类案件，有的是伪造产权证，有的是瞒着其他共有人擅自出售，有的则是支付了大部分房款后，办理过户时才发现房屋早已被查封冻结，根本不能交易。上述问题虽然过错不在买房人，但却使买房人买房不成反而陷于讼累。

　　二、户口迁移条款。与一手房不同的是，二手房普遍存在一个户口迁移问题。房屋已售予他人，原房主自然没将户口仍保留在房内的道理。若原房主迟迟不将户口迁出，则会使购房者的户口不能顺利迁入，甚至影响到子女入学等后续问题。即使购房者想通过诉讼途径解决，也会发现很难操作，因我国法律规定户籍归公安部门管理，法院对仅涉及户口问题的诉讼一般不予受理。为避免上述问题的出现，购房者应在签订合同时，订好户口迁移条款及明确逾期违约的责任，使售房者不能拖延户口迁移日期，减少不必要的纠纷。

　　三、维修基金、物业管理费、水、电、煤及电话费等费用的结算。上述各项费用为二手房交易独有，同时非常容易被忽略。为此，交易双方应在签订合同时对房屋是否已缴纳了维修基金，物业管理费是否已付清，电话费、水、电、煤费是否有拖欠等问题作出明确约定。

　　笔者在此提醒市民，买卖房屋是一件大事，事前预防的成本远远小于事后补救的成本。交易双方切不可图一时之方便而草率从事。

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二手房交易三关键：产权完整户口迁移和费用

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