合同细化再细化 专家:避免二手房买卖后遗症

王希胜律师

买二手房最怕的就是留下后遗症。不少客户签完合同，买了房子，才发现一大串问题正隐藏其中。有的是上家拖欠物业管理费，有的是户口迁不进……上海市房地局市场处有关人士表示，绝大多数的二手房纠纷，都是合同签得不规范或是忽略部分条款而引发的。
   避免二手房后遗症的最好办法就是细签购房合同。某律师事务所律师认为，今年7月1日新版房地产买卖合同的启用，对佣金收取、经纪人资质、交房条件等方面的改进，使房屋买卖的可操作性更强，但仍然有一些条款需要细化。以下三类问题特别容易引发二手房“炎症”：定金纠纷、共有房屋纠纷和期房转让纠纷。其中，50％以上的纠纷是由于定金问题产生的，30％左右是因共有房屋交易所产生的，剩下的则为期房不规范转让引发的。

, D$ l6 v" P5 l- a: I定金埋下祸根

) x- Z7 t4 Q# T   案例：李某在某中介公司看中了一套挂牌价为50万元的二手房。在签订正式的房屋买卖合同之前，李某交给中介公司2万元作为定金。上家王某收到后抬高了价钱，希望以52万元出售。于是，李某表示放弃交易，并要求对方王某退还2万元。在收回2万元后，李某认为王某违约在先，应当双倍返还定金，但遭到拒绝。王某认为自己委托中介公司收取的是意向金，不应双倍返还。

   分析：产生2万元纠纷的主要原因，是双方混淆了定金与订金的区别。定金具有担保合同履行的性质，在上家违约不卖房时下家有权要求上家双倍返还；下家违约不买房时上家有权拗掉定金。但订金只属预付款性质，在双方交易不成功时应如数返还。
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" m' G0 s0 a2 K9 g. i3 i1 t; V. g' \   产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者拗掉；二是定金交付数额问题。比如合同中约定下家在签约时付4万元定金，但实际只付了2万元。一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给上家。中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”。这种定金支付方式对下家极为不利：一则与上家并无直接签署的协议；二则手中没有上家出具的定金收条；三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实；四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。

4 a( \- G% k* B2 _7 W0 {1 \   对策：可采取的补救措施是，在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：是代收还是转交？如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。比如，几天内转交，未能完成转交时承担多少违约责任或赔偿下家损失多少。作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书；如是转交，在上家收到定金后，应要求其出具收条。这样一来，当发生上家或者下家违约时，就不会卷入他们的定金纠纷中。
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! |+ k, d* k/ X" M) @9 C2 S共有房屋惹纷争
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' b: [: f3 |# w7 X' r/ u9 b" `   案例：张先生把父母的一套二手房卖给了吴某。在交易过程中，所有手续、签字等都由张先生代办。合同签完后，张先生父母认为成交价低于市场价，不同意出售；吴某认为该交易应该继续。在这种情况下，吴某提出打官司。

分析：单纯从法律上讲，房屋属于共有财产的，出售时必须征得其他共有人的书面同意；如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。司法实践中，如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就有可能判定该交易无效。

   从法律上来讲，中介公司在上家要求挂牌出售房屋时，有审查该房屋权利状况的义务，有如实告知下家该房屋权利状况的责任。但是，中介公司往往由于法律专业知识的缺乏和受经济利益的驱动，忽略甚至故意隐瞒这些细节问题，从而造成交易双方纠纷的产生。
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* K0 O3 E5 O7 _- f' ]   对策：共有房屋在出售前，全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中，下家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋，特别是把好夫妻共有财产关。根据婚姻法规定，凡是夫妻婚后取得的财产均属于双方共有财产。因此，即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易过程中，下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明，确保房屋的交易安全。

期房转让不规范

   案例：谭某从某开发商处购得一套商品房。在预售合同登记备案、开发商交付之前，谭某将该套房屋转卖给徐某。在办理交易过程中，开发商不允许谭某将该套房屋进行转让，导致谭某与徐某引发纠纷。

   分析：取得预售许可证后的期房转让分为两种。一种叫预订权转让。这是典型的炒楼花行为，此种转让性质属于预订合同的转让，依法应征得开发商同意。在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下，购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同，否则可视为私自取消预订。另一种叫期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让。根据上海市房地产转让办法规定，已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；没有付清房款的，转让需经开发商同意。但是，何谓“已付清房款”，法律并无相应解释。在一次性付款方式下，“已付清房款”并无争议，该种期房转让就不需要征得开发商的同意，只需通知即可。若以按揭贷款方式，开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者“已经付清房款”。在2000 版商品房预售合同第十九条也明确，“已支付的房价款”包括购房者直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任，实务操作中按揭贷款支付方式被认定为未付清房款。所以，按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。
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   对策：转让期权时，上家应当按照下家付款方式，通知或者征得开发商同意后再进行交易。在此种交易方式下，上下家应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。现实交易中，上家为逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规范操作，其风险将由上家自己承担。如果属于期房预订权的转让，预订人应在转让前征得开发商同意。如原本就是代亲朋预订的，为避免与开发商发生纠纷，预订时代理人就应写明代某某预订该套房屋。
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示范合同也有盲区，细化合同是关键。买卖双方应当视各自的需要增加补充条款，细化双方的权利与义务。
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+ [" O8 S  w: b) O+ X( l, Y1 F  H在二手房交易过程中，下家的义务是付款，上家的义务是转移房屋。因此，下家在补充条款时应将付款方式与上家履行义务捆绑，保证自己的权益。比如，约定合同签订后付房款的30％，交房后付房款的30％，产权过户后付房款的30％，他项过户（水、电、煤等）后再付房款的5％，最后的5％尾款在卖方将户口迁移后再支付。在上述两者挂钩的同时，下家还要同时明确上家的违约责任。如约定逾期交房时，上家须每日付总房价一定比例违约金。同样，上家也要在付款上防止下家违约。
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5 y% I: U4 Q( p; L  L新版二手房买卖合同中，部分条款仍然存在盲区。一旦出现纠纷，操作难度较大。比如，合同中规定，一旦上家在交房上出现逾期违约情况，超过一定期限，下家有权解除合同。但是，在实际操作过程中，由于房价不断上涨，即使上家违约，下家也往往不愿意解除合同。在此情况下，如何追究上家的违约责任呢？为了督促上家履行义务，仅仅赋予下家解除合同的权利是远远不够的。只有通过合同约定，赋予下家解除合同选择权和惩罚性赔偿的内容，才能真正维护下家的合法权益。

4 s0 _) P# N) d9 h6 X当然，在目前诚信机制缺乏、纠纷不断的二手房交易过程中，委托专业律师保驾护航更为现实和必要。