二手房买卖风险分析及转按揭具体操作流程

王希胜律师

二手房买卖风险分析　及转按揭具体操作流程
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    随着住房梯级消费的形成，很多按揭中的商品房也已逐渐进入二手房市场。这样的房子究竟如何交易？转按揭业务到底如何操作？可能存在哪些风险？针对很多人已经或可能遇到的这些问题，请专业人士举例来说明。
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　　张先生今年
6月由于急需一笔资金周转生意，愿意把一套贷款27万元的商品房以低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子，但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。

　　双方通过中介公司签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付10万元作为购房首付款，然后业主张先生前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介做担保，孙女士申请在浦东发展银行办理了20万元的二手房按揭贷款，其中18万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公证。
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　　待过户成功，将孙女士向浦东发展银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张先生。中介为孙女士领取到新的房产证后抵押并登记，然后将房产证交予孙女士，至此交易完成。

　　风险分析：

　　在本案例中，业主张先生须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方孙女士需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建行的贷款，而此时孙女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险：
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8 C( z6 x# X+ Y4 f, }7 {　　1、张先生在建行的贷款由孙女士还清后，突然改变主意，拒绝过户。

　　2、孙女士拒绝还贷。
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  {; ]' H; r8 M: s9 U) t6 `( k! h　　3、浦发银行不同意提前放贷。
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" N: E/ O2 L0 y) \* M　　4、交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款。
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　　5、交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。
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8 F3 V8 @. F1 E) `　　转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免以上可能发生的各种风险，起到很好的协调和保证作用。

　　转按揭具体操作流程：

# K( N- r7 J* C　　1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
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- Z. c* ?" I, h/ B5 W8 H, h　　2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按)。
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　　3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
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' K# T9 o5 I  w6 M$ o6 |　　4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。

  @, o- \$ t5 q" X2 j8 ~　　5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。

　　6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
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! m' o4 o: [* B/ ]$ J4 A　　7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。