二手房买卖中须注意的问题

王希胜律师

二手房交易过程中应认真审核以下七方面内容：

7 Q# T: Q2 I" P. G' A& p& D0 W一、 审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押人或共有人等。
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7 \+ g! S6 P. P6 f5 z% g9 C二、 确认房屋的准确面积；观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理；天花板、墙壁是否有问题；要了解原房屋的装修水平。
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/ v/ g% m2 A9 L" q: W( O& T三、 考察房屋的市政配套、物业管理水平。查看电视图像是否清晰；观察水电容量、户内外电线、电话线、 “ 三表 ” 是否正常、了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准。
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" T7 v8 ?8 `" }# G四、 了解房屋的历史与邻居组合。了解住房使用年限及土地使用期限；该房屋的用途；有无欠交物业管理费以及水电煤等费用。
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  w' A9 C( a  n4 w0 o3 H2 B五、 比较判断该房产的价值。可通过市场上的二手房比较价值，也可委托中介机构评估。
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  a* U* L/ C* O9 j' X) m3 }六、 千万不要迷信 “ 亲朋 ”“ 好友 ” ，要合法、彻底办理过户手续。可以考虑将房款押在一个双方信得过的单位，过户完成后，再将房款转给卖方；产权过户必须经当地房产局办理。
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七、 选择银行按揭，最好选择可以延伸和横向的品种。

王希胜律师

二手房买卖完成后还会有哪些法律问题？
　　很多人认为，二手房买卖中的风险在于能否签个好合同，以及如何保证履行合同。实际上，笔者碰到的实际问题远不止这些。二手房买卖合同履行后，买家与卖家都有一些附随义务，法律上称为“后合同义务”。
　　例如，居民王某为了自己的小孩能上连元街小学，于是打算在在连元街小学学区内买一套住宅。经中介“说合”，与张某签订了房屋买卖合同。合同履行过程倒也顺当。不过，当王某为女儿迁户口时，遇到了麻烦：张某的户口没有迁走！于是王某要求中介请张某迁移户口。张某认为房子卖得太便宜，又拖延此事。最后王某不得不采取择校的方式，多花了几万元钱。
　　再如，老朱退休回家乡，儿女们为俩老买了一套68平方米的一楼的两居室。该住宅是一对小夫妻居住过的房子，小夫妻结婚时为装修住宅将房子的卧室门改大了，房屋的承重结构被改变了。有一次，老朱发现卧室门变得紧了，找懂行的人一问，发现门框已经有了轻微变形。老朱担心房子质量问题进一步发展，要儿女去找原来的卖主，原房主已迁往外地。为了安全，老朱只能花钱自己将房屋进行加固。
$ V0 j; [6 n; X- `3 e' Y% t1 d　　因此，在购买二手房时将后合同义务约定得清楚一些，有利于分清责任，解决可能的争议。特别是一些无法强制执行的义务，如迁户口，必须单独约定违约金，避免日后的麻烦。