商品房买卖常见问题解答

王希胜律师

商品房买卖常见问题解答
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* ~: Y4 c8 w( }& J1 l0 W+ q2 [1、商品房保修期有多长?
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　　根据房地产法的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前者即是商品房质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。
　　住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年；管道堵塞2个月；灯具、电器开关6个月；供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由供需双方自行约定。
２、对售楼“广告陷阱”有何规定？
　　
7 R0 A6 W$ Y6 E  g( ]　　（一）发布售楼广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
　　（二）售楼广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
+ v' a! \3 H# W1 f! ~　　（三）设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
3 \% [. w2 V# a/ W. L  Q３、对面积误差的处理有何规定？
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　　以３％为界限。３％以内多退少补。超出３％的，有权退房；不退房的，３％以内多退少补，３％以外部分有惩罚性质，属面积缩小的，卖方双倍返还价款，属面积增大的，卖方承担价款，产权归买方。
, ~/ u" a5 H, X' E: {( W; z: W8 {４、预售款专用帐户由卖方随意确定吗？
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　　不，应为预售许可证上指定的帐户。
５、“该商品房验收合格”与“该商品房综合验收合格”之区别？
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2 Q; |$ S+ I& `' T0 J# m1 _; E/ i　　区别在于验收的内容，前者是房屋单项工程，后者则包括前者及规划、消防、环境等。
　　对预售中的买方而言，注意此区别的意义在于，与卖方交付房屋、办理产权证时间或延期责任有关连。
６、正在供款的按揭房可否转让或出租？

　　这种房是按揭贷款银行的抵押物，转让或出租须经该银行同意，而且转让或出租所得价款，应当向该银行提前还贷。